收购***房地产方案
收购房地产方案
一、意向性谈判
意向性谈判是双方对交易主要内容的初步确定，在意向性谈判中主要应解决以下几个问题:
1、要确认所购房屋的预计成交的建筑面积。
2、要确认所购房屋的单价及总价款。
3、其次双方能够接受的付款方式和付款期限。
4、转让方交付房屋的预期。
5、转让费用的承担。
二、欲购房地产的尽职调查注意事项
对于欲购房地产尽职调查主要包括：欲购房地产的行政许可的合法性、真实性和完整性；项目的施工、竣工文件、资料是否齐备；欲购房地产的登记情况及财产负担设置情况；转让房地产的税费缴纳情况。具体如下：
1、审查欲购房地产的行政许可的合法性、真实性和完整性包括：是否具备《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》。
国有土地使用证
北京市房屋土地管理局对直接添发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
建设工程开工证
建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
商品房销售（预售）证
商品房销售（预售）证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
审查注意事项：
应注意以上五证的用地单位，建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋。如果是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内／外销预／销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查所购买的房屋是否在预／销售范围内。
工程竣工后，要审查对方的验收的合法性，并审查包括但不限于以下资料：《工程竣工验收报告》、《规划竣工验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》、《建设项目人防工程竣工验收备案表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2、审查《国有土地使用权证》上记载的土地使用权出让方式和土地面积；
3、 土地使用权批准使用年限、剩余年限；
4、 土地使用权的种类和规划用途；
5、土地使用权出让金及税费是否已全额支付；
6、审查商品房是否进行了初始登记；
7、审查房地产是否被查封、租赁、设定抵押；
根据《担保法》和《北京市城市房地产转让管理办法》规定，设定抵押的房地产转让时，抵押人必须通知抵押权人和受让人，未通知的，转让行为无效。
如果抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，然后向抵押人追偿。
8、审查施工单位是否对商品房享有优先受偿权。
9、工程竣工后，要审查对方的验收的合法性，并审查包括但不限于以下资料：《工程竣工验收报告》、《规划竣工验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》、《建设项目人防工程竣工验收备案表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
三、签约
双方应对以下部分主要内容进行详细谈判确认，然后确定合同条款进行签约。
1、房地产的坐落位置、四至范围和面积；
2、房地产用途；
3、房地产权属证书编号；
4、买卖的价格；
5、房地产交付的条件和日期；
6、违约责任；
7、争议解决方式；
8、转让人和受让人约定的其他内容。
主要谈判条款见后附《商品房买卖合同》洽谈稿。
四、交接
商品房交接主要有下面几个方面：
1、建设项目有关证、照、票、报告书等的交接；
2、双方对房屋的验收；
3、验收后发现不符合约定时的补救措施；
4、房屋竣工图的交接；
5、房屋质量保证书的签订；
五、税费
作为买受人应当按照规定缴纳的有关税费有：
包括但不限于按交易价3％缴纳的契税、按转让交易价的0．1%缴交易管理费；按转让交易价的0．05%缴交印花税和房屋所有权证及土地使用证的工本费等。