建筑工程估价与报价

第一章

1、工程项目的分解

对于工程项目通常分解为单向工程、单位工程、分部工程、分项工程。

（1） 单项工程：是指具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。

如一所学校的教学楼、图书楼或学生宿舍等。

（2） 单位工程：是单项工程的组成部分，一般指不能独立发挥生产能力，但具有独立施

工条件的工程。如一座教学楼可分为建筑工程、给排水工程等。

（3） 分部工程：是单位工程的组成部分，一般按单位工程的部位划分，如基础工程、墙

体工程、柱梁板工程等。

（4） 分项工程：是分部工程的组成部分，如基础工程可分为挖基槽、毛石基础、人工回

填土等。工程项目的计价就是从分项工程开始的。

2、商品价格的基础

商品的价值W =（C + V）+ M = 生产成本 + 企业盈利和税收

C ：在生产过程中所耗费的劳动对象和劳动工具的价值，即物化劳动的消耗，反映在建筑产品的生产上就是所耗用的建筑材料和机械台班所转移的价值。

V ：在生产过程中所消耗的活劳动的价值，即人工工资。

M ：所生产商品的新增价值，即通过税金和企业利润所形成的积累。

商品的价格是商品价值的货币表现，价格的形成受供求关系影响，以生产商品所消耗的社会必要劳动量为依据。商品价值决定商品价格，价格变动以价值为中心。

3、承发包工程价格的形成P16

4、工程发承包合同的类型

（1）按合同所包括的工程范围和承包关系分类：总包合同、分包合同

（2）按承包合同的计价方法分类：

1）总价合同：固定总价合同、调值总价合同、固定工程量总价合同

2）单价合同：估计工程量单价合同、纯单价合同

3）成本加酬金合同：成本加固定百分比酬金合同、成本加固定酬金、成本加浮动酬金、

目标成本加奖励

5、几种不同合同方式的比较P21

第二章

1、影响投标成功的因素：

1标价估算的准确性 ○

2加价的水平和差异 ○

3市场条件 ○

4竞争程度 ○

5公司的实力与规模 ○

6招标人因素 ○

第三章

1、定额：在一定的施工条件下，完成单位合格产品所需消耗的人工、材料、机械台班（时）

和资金的标准数量。

2、工程定额分类

（1）按使用范围划分：1）社会定额：全国统一定额、行业统一定额、地方统一定额

2）企业定额

（2）按生产要素划分：

1）劳动定额：

时间定额：是指在一定的生产技术和生产组织条件下，某工种、某种技术等级的工人小组或个人，完成单位合格产品所必须消耗的工作时间。

产量定额：是指在一定的生产技术和生产组织条件下，某工种、某种技术等级的工人小组或个人，在单位时间内（工日）应完成合格产品的数量。

2）材料消耗定额

3）机械使用定额

3、定额的特性：定额的科学性、定额的系统性、社会定额的指导性、定额的时间性

4、施工过程：就是在施工现场进行的生产过程，其最终目的是要建造、扩建、修复或拆除建筑物和构筑物的全部或其一部分。每个施工过程的结果都获得一定的产品。包括生产力三要素即劳动者、劳动对象、劳动工具。

5、施工过程的分解

（1）工序：工序就是施工过程中在组织上不可分开的、在操作上属于同一类的作业环节。

劳动者、劳动对象、劳动工具均不发生变化。

（2）操作：是一个个动作的组合，它是工序按劳动过程所划分的组成部分。

6、工人工作时间分类

（1）必须消耗时间（定额时间）：

1）有效工作时间：准备与结束工作时间、基本工作时间、辅助工作时间

2）休息时间

3）不可避免中断时间

（2）损失时间（非定额时间）：

1）多余和偶然时间

2）停工时间：施工本身造成的停工时间、非施工本身造成的停工时间

3）违背劳动纪律损失时间

7、确定人工定额消耗量的步骤：

（1）分析基础资料，拟定编制方案

（2）拟定正常的施工条件

（3）选择人工定额消耗量的制定方法，确定人工消耗量

（4）测定数据的整理与分析

8、确定人工定额消耗量的方法P67：

（1）经验估工法：常用三点估计法，先进的（乐观估计）为a，一般的（最大可能）为m，

保守的（悲观估计）为b。

（2）统计分析法：1）剔除统计资料中特别偏高、偏低的明显不合理的数据2）计算算术平

均值3）计算平均先进值

（3）数理统计法：1）剔除资料中特别偏高、偏低的数据2）计算平均数3）计算数组的均

方差4）运用正态分布确定定额水平

（4）比较类推法：比例数示法、坐标图示法

（5）技术测定法

9、材料消耗定额的组成：

材料的消耗量 = 净用量 + 损耗量

损耗率 = 损耗量/消耗量*100%

材料的消耗量 = 净用量/（1—损耗率）= 净用量*（1 + 损耗率）

10、材料消耗的分类：

按材料是否构成工程实体，可分为直接性消耗材料、周转性消耗材料。

按在建筑产品中材料的用量，可分为主要材料、次要材料。

11、确定材料消耗量的基本方法P75：

（1）现场技术测定法

（2）利用实验室试验法

（3）采用现场统计法

（4）理论计算法

12、周转性材料的消耗量计算：

（1）计算一次使用量

（2）计算损耗量

（3）确定周转次数

（4）计算周转使用量

（5）计算回收量

（6）计算摊销量

13、确定机械台班消耗量的步骤：

（1）确定正常的施工条件

（2）确定机械1h纯工作正常生产率

（3）确定施工机械的正常利用系数

（4）计算施工机械台班消耗量定额

14、常用施工机械台班定额确定P79：

（1）计算混凝土搅拌机的台班产量：1）计算搅拌机纯工作1h的产量

2）计算混凝土搅拌机的台班产量定额

（2）起重机台班产量的计算：1）计算其中科技纯工作1h的生产率

2）计算起重机台班产量

（3）载重运输汽车每台班产量的计算：1）计算载重汽车净工作1h生产率

2）载重汽车台班产量

（4）单斗挖掘机：1）单斗挖掘机挖土的生产率

2）单斗挖掘机台班产量定额

第四章

1、工程询价：在估价前承包人必须通过各种渠道，采用各种手段对工程所需各种材料、设备等资源的价格、质量、供应时间、供应数量等各方面进行系统全面的了解，这一工作就称为工程询价。

2、人工预算价格的组成：人工预算价格 = 基本工资 + 工资性补贴 + 生产工人辅助工资 + 职工福利费 + 生产工人劳动保护费 + 社会保险费

3、人工预算价格中各种费用的确定P88

4、材料预算价格：是指材料由交货地点运至工地仓库后的出库价格。

5、材料预算价格的组成：（1）材料供应价（2）材料运杂费（3）材料运输损耗费（4）采购及保管费（5）材料检验试验费（6）其他费用

6、材料预算价格中各种费用的确定P90

7、机械台班使用费：是指为使机械正常运转，在一个台班中所分摊和消耗的费用。

8、机械台班使用费的组成：分摊的费用（拥有成本）、消耗的费用（运行成本）。

9、自有机械设备机械台班使用费的计算P93

第五章

1、管理费：是指承包人为组织和管理施工生产及维持公司的正常运营所发生的各种费用。分为公司管理费和现场管理费。

2、公司管理费的组成：（1）企业管理人员的工资（2）企业办公费（3）差旅交通费（4）固定资产使用费（5）工具用具使用费（6）工会经费（7）职工教育经费（8）财务费（9）保险费（10）税金（11）其他费用

3、现场管理费的组成：（1）现场管理人员的工资（2）生产工人辅助工资（3）现场办公费

（4）差旅交通费（5）固定资产使用费（6）工具用具使用费（7）保险费（8）工程保修费

（9）其他费用

4、公司管理费的测算P114：（1）时间序列预测法（2）图解法（3）一元线性回归预测法（4）经验估计法

5、现场管理费的测算P116：（1）公式计算法（2）费用分析法

第六章

1、工程量清单：是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目的项目编码、项目名称、计量单位和工程数量的详细清单。一般由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单组成。

2、建筑面积计算规则：

（1）单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：1）单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积，高度不足2.20m者应计算1/2面积；2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积，净高不足1.20m的部位不计算面积。

（2）单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（3）多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（4）多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积，当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

（5）地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（6）建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（7）建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

（8）立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（9）建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

（10）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（11）设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（12）建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。

（13）雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷与无柱雨篷的计算方法一致。

（14）有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。若最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上下楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。

（15）建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

（16）有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

（17）高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部联通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

（18）以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

（19）建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

（20）建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

1建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）○2建筑物内的设备管（21）下列项目不应计算面积：○

3建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等○4屋顶水道夹层○

5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池○

6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调平台○

机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相

7无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室连通的装饰性阳台、挑廊○

8自动扶梯、自动人行道○9独立烟囱、烟道、地沟、油罐、气柜、水塔、外钢楼梯、爬梯○

贮水池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

3、建筑工程工程量计算P134

4、装饰装修工程工程量计算P148

第七章

1、工程估价：建筑工程估价是指在施工总进度计划、主要施工方法和资源安排确定之后，承包人根据自身实际的消耗水平，结合工程询价结果，对完成招标工程所需要的各项费用进行分析计算，并提出承建该工程的初步报价。

2、估价的原则：按实估算和合理补偿成本，不考虑其他因素，不涉及投标决策问题。

3、工程估价方法的分类P163

4、估价方法的选择：工程估价时，应根据招标人的要求，各分部分项工程项目的特征及投标人的习惯确定具体的估价方法，或同时采用多种方法进行估价。就单位工程而言，一般应计算其各分部分项工程的工程量，用单价法计算其工程造价。但对于小型的专业承包的项目，也可按实物量法先算出其人工、材料、机械台班的总用量后，直接计算工程造价。采用单价

合同，并用综合单价法进行工程计价是国际上通用的计价方法，也是我国工程量清单计价规范规定的计价方法。也可根据不同分项工程的重要程度及其具体特点，分别采用不同工料消耗量确定方法。对于重点项目应采用定额估价法或作业估价法等较为准确的估价方法，而对于合价较低的项目则可采用较为粗略的框算法或快速估价法。

第九章

1、措施项目P207

第十章

1、投标总价的计算P239

2、标价的敏感性：当构成标价的某些因素发生变化时，也会引起标价的变化，标价的敏感性分析就是分析某些因素的变化，测量标价变化的幅度，特别是这些变化对工程项目利润的影响。（1）延误工期的影响（2）物价和工资上涨的影响（3）其他可变因素的影响。

3、工料机分析、资源计划与现金流计划的编制P244

4、量本利分析P250

5、不平衡报价法：是指一个工程项目的投标报价，在总价基本确定后，如何调整内部各个项目的报价，以期既不提高总价，不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益。

6、不平衡报价法的计算P256