试论房地产评估中市场法的运用
试论房地产评估中市场法的运用
作者：朱红
来源：《房地产导刊》2013年第05期
摘 要：在房地产评估中，根据其估价对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，评估方法分别有市场法、成本法、收益法、假设开发法等。市场法是根据估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。
关键词：市场法 房地产市场 房地产评估 应用
1 房地产估价的涵义
房地产估价全称为房地产价格评估，可以简单的理解为估测房地产的价格。房地产估价是以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照的严谨的的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断和推测。房地产估价的本质内容是估价人员对估价对象进行价值评估，是对房地产客观价值的反映。房地产评估中根据其估价对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，评估方法分别有市场法、成本法、收益法、假设开发法等。
2. 市场法的涵义
1）市场法的定义
市场法是根据估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。估价对象相似的房地产简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相类似的房地产。
2）市场法的理论依据
房地产价格形成的替代原则是市场法运用的基本理论依据，即在同同一放低唱市场上有相类似的房地产。市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以才用市场法估价。
3）市场法的应用
采用市场法对房地产进行估价，对所选取案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素的修正。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。区域因素主要有繁华程度、交通条件、基础设施等。个别因素是指房地产本身所具有的特点和条件。例如面积、采光、位置、楼层、建造年代等。
运用市场法评估必须要搜集大量的交易实例，只有拥有了估价对象所在地区的大量房地产交易案例，才能了解估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情。然后从搜集到的交易案例中选取可比实例，因为针对估计对象及估价目的、估价时点，在搜集到的案例中某些案例是不适用的，需要选取符合一定条件的的交易案例作为可比实例。
选取可比实例时要选取与估价对象的类似房地产，比如与估价对象区位相近、用途相同、权利性质相同等；可比实例交易类型与估计目的吻合；可比实例的成交日期尽量接近估价时点。
选取好可比实例，对可比实例建立比较基准，进行各个因素的修正，计算出比准价格，最后分析才用平均数、中位数或众数等方法，综合合成一个比准价值，从而测算出估价对象的价值。
3 市场法应用实例
评估某住宅2013年1月8日的市场价值，建筑面积为81.56平方米，在该住宅附近选取了个可比实例。
（3）测算出比准单价分别为4900元/平方米、4975元/平方米、4712元/平方米。
（4）求取估价对象价值。因为可比实例与估价对象用途相同、位置相近，估算术平均值作为本次市场比较法的比准单价：
4 结束语
随着市场经济的快速发展，我国房地产事业也将获得更大的发展空间，而房地产评估作为一项重要的工作，其对于房地产市场的持续发展有着十分重要的影响。在房地产评估中科学运用市场法，能够极大的提高房地产评估的效率，从而促进我国房地产市场的长远发展。 参考文献：
[1] 叶路. 运用市场法进行房地产评估时存在的问题及改进意见[J].中国资产评估，2005
（11）.
[2] 葛堃， 王琼. 我国房地产评估专门性指令研究[J].中国商界：下半月，2010（11）
[3] 和战红. 市场法在房地产评估中应用探究[J].现代商贸工业，2011（06）