前期介入管理方案及物业费测算方案

前期介入管理

前期介入管理方案

2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。

2.1.2物业组织机构：

2.1.3人员配置计划：安阳建业〃桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业

用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。

2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责

2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。

2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责

2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。

2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责：

2.1.4.3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。

2.1.4.3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。 2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。

2.1.4.4公共秩序管理员职责

2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。

2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

2.1.5主要工作内容

2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。 2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。 2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。

2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。

2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。 2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。 2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。 2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。 2.1.6启动开办费的测算：

2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交

付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。

2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费：

2.1.6.3办公用品购置费：

2.1.6.4维修工具购置费：

2.1.6.5保洁工具购置费：

2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：

2.1.6.7公共秩序管理员装备费：

2.1.6.8前期资料制作费：

2.1.6.9上述合计：74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。

2.1.6.10启动开办费为： 74175-15100+252*2=59579元

2.2物业服务费收费标准报价

物业服务费收费标准报价

2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：

管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用： 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用；

物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用： 法定税费；

物业管理企业的利润。

2.2.2人员配置：现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。

2.2.3物业服务费用成本测算： 2.2.3.1物业服务人员的工资

2.2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：

2.2.3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：0.11元/月〃㎡ ，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。

2.2.3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：

2.2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：执行安价房（2000）127号文中的相关规定。

0.04元/㎡〃月×58492㎡=2340元/月 2.2.3.6物业管理公共区域秩序维护费：

2.2.3.7办公费用：

2.2.3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）

(1＋2＋3……＋7)×3.5‰=128元/月

2.2.3.9法定税费：（1＋2＋3……＋8）×5.5%=2013元/月 2.2.3.10利润：（1＋2＋3……＋9）×8%=3088元/月 2.2.3.11上述合计：

2.2.3.12物业服务费收费标准报价为： 41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡〃月