V8(4):上海古北.碧云.联洋三大国际社区规划调查

唐城国际宜居社区研究－碧云、联洋、古北三大国际社区调研报告

上海辉石投资管理有限公司

2009年4月

目 录

报告综述 ··································································································································································································································································· 1 一、碧云国际社区 ··············································································································································································································································· 3 1.1 基本情况简介 ··························································································································································································3

1.1.1 区位条件 ··························································································································································································4 1.1.2 规划现状 ··························································································································································································5 1.2 居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ······································································································································6 1.3 商业设施分布 ··························································································································································································9 1.4 碧云社区道路及公交站点 ····································································································································································12

附：碧云社区各道路街景照片 ······································································································································································15 二、联洋国际社区 ············································································································································································································································· 18 2.1.基本情况简介 ··························································································································································································18 2.1.1区域条件 ···························································································································································································18 2.1.2规划现状 ···························································································································································································18 2.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ·······································································································································20 2.3 商业设施分布 ··························································································································································································23 2.4 联洋社区道路及公交站点 ······································································································································································26

附：联洋社区个街道道路街景照片 ······························································································································································29 三、古北国际社区 ············································································································································································································································· 31 3.1基本情况简介 ···························································································································································································31 3.1.1 区位条件 ··························································································································································································32

3.1.2区位现状 ···························································································································································································32 3.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） ·······································································································································33 3.3商业设施分布 ···························································································································································································36 3.4古北社区道路及公交站点 ·······································································································································································40

附：古北社区道路街景照片 ··········································································································································································43

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报告综述

对碧云、联洋、古北三大社区进行调查研究的目的，主要有两个层面：1）探寻三大社区的成功关键因素，到底有哪些。2）从城市设计和配置的角度，来发现其共性，供唐镇新市镇的建设参考。

经过调查和分析，结论如下，三大社区的共同成功关键如下：

 都拥有非常好的区位条件和资源依托：碧云依托金桥出口加工区，联洋依托世纪公园和浦东行政中心，古北依托虹桥经济

开发区。

 都有一个统一的品牌，公众知名度、认同度都很高。

 社区土地地块没有被大的交通干道分割，具有地理上的统一性。交通干道主要从社区的周边经过。这一点在碧云和古北尤

为突出，基本上在区域内部没有贯穿性道路。联洋条件稍差，芳甸路的分割存在一定影响。  统一规划和城市设计控制，形成了社区比较统一的建筑风貌及环境特色，区域整体感强。  环境相对稳静，这得益于比较低的过境交通量。

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不同的地方主要现在商业配套设施上：

 三个社区的商业设施网点数，差异比较大。碧云为140家，联洋为219家，古北为313家。不过商业设施在类比上的比例

比较类似，都是日用品销售、餐饮占前两位，两者占比总和在三个社区均超过60％。

 三个社区的商业设施网点分布不同，碧云集中于1、2条道路，成条状分布；联洋则实际上是大拇指广场，单中心分布；

古北则有一大、一小两个中心。

由此显示，商业配套设施的数量和分布，并无一定之律。但是商业设施门类的配比，有一定的稳定性数量关系。

但目前三大社区也存在不少问题，主要体现在：

 公共开放空间不足，尤其是休憩空间的不足。比如碧云社区，路边咖啡座宜人舒适，但是这些都是营业性场所；没有自由

开放的免费公共开放空间。

 停车设施不足。碧云、古北尚好。联洋在周末，大量的周边来车，导致原本静雅的地面道路两侧，成为露天停车场，严重

破坏社区整体氛围。

 碧云和联洋的公交体系，不发达。这也是联洋会在周末变成一个“大露天停车场”的重要原因。

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一、碧云国际社区

1.1 基本情况简介

1990年经国务院批准，国家级工业开发区上海市金桥出口加工区在上海设立。园区规划总面积27.38平方公里。上世纪九十年代，随着全球经济一体化的进程加速，国际产业开始了世界范围内又一次新的大规模产业转移，金桥出口加工区迅速成为全球制造业进入中国的首选。至2008年，500强企业中有47家在金桥开发区投资近80个工业项目，其中包括通用汽车、通用电气、西门子、日立、索尼、惠普、沃尔沃、阿尔卡特、柯达、NEC、LG等世界著名跨国公司。园区工业经济总量约占浦东新区的三分之一、上海市的十分之一。

为配合大规模先进制造业在金桥的集聚，1992年位于金桥区域内的碧云国际社区开始开发建设，目前，碧云国际社区占地面积约3.84平方公里，规划人口3.8万。目前已有来自世界60多个国家和地区的数千余户外籍人士家庭居住于此。

碧云社区已成为上海成熟的、各类高层次境外人士聚居度最高的标志性国际社区。在碧云国际社区里，外籍家庭已有近千户，他们来自20多个国家和地区。世界五百强公司落户上海的企业中40%的CEO、高层管理者都住在这里。

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1.1.1 区位条件

金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，北起杨高路，南至云间路，西面隔着数百米的绿化带是罗山路，东面隔着一条金张路与金桥出口加工区相邻距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里。社区紧靠上海市内环线和杨浦大桥，是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地。园区南侧与大型绿地公园——世纪公园、汤臣高尔夫球场和东郊国宾馆相邻，周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别墅、东郊花园等高档住宅楼盘。距虹桥国际机场30分钟车程，浦东国际机场30分钟车程，上海新客站15公里，距规划建设的浦东客站3公里。

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1.1.2 规划现状

整个国际社区由城市道路划分成18个地块。以云山路为界分为东园（以外销房为主）和西园（以内销房为主）。目前已有的楼盘有：新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、碧云别墅、碧云花园、金桥酒店公寓、信和大厦、信和花园、百富丽山庄、盈标花园、凤凰公寓、银泰花园、罗山花苑、世茂湖滨花园、云间绿大地别墅等项目。新金桥大厦作为区域的制高点和管理中心，除了金桥集团本身入驻外，已经接纳KODAK、SHARP、HALLMARK等著名跨国公司。上海机场集团有限公司、浦东华美达大酒店已经进驻集办公、四星级酒店、公寓于一体的浦东民航大厦。在银东大厦已经设有中国银行金桥支行等机构。

社区根据不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等，人均拥有绿地相当于美国新建城市的绿化水平。西面为世纪公园，东面有金桥公园，南面有比汤臣高尔夫规划中大十倍的休闲绿地，西北面则是400米宽的市政绿化带，与罗山路、杨高路之间形成了一道绿色屏障。由于园区位于上海市的上风向，离东海约10公里，空气质量远远优于市区中心城区。根据上海市环境质量监测部门现场测定，该区空气质量属清洁水平，是上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO14000国际环境认证，是上海市区内唯一达到国家空气质量一级标准的区域，境外人士把该区域称为“绿城”，“渴望已久的梦想中的家园”。

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1.2 居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

 教育系统：中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校，中欧国际工商管理学院（中国大陆地区第一家跻身亚太十强的

工商学院），杉达大学。

 医疗方面：社区内设有浦东华山医院（全国第一家中外合资医院）和妇产科医院等四家市级医院。  生活方面：家乐福超市在社区开设了市区最大的分店，德国独资的OBI建材超市也紧跟开张。

 体育休闲方面：由在沪工作的澳大利亚人集资建设的橄榄球场已经建成。规划中的奥林匹克休闲中心占地4.6万平方米，

有90多个健身、娱乐休闲项目，是目前上海社区最大的休闲娱乐场所。

 宗教方面：基督会教堂与碧云别墅相依为邻。一座优美的天主教堂也在薛家浜旁边待日耸出。

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碧云社区小区分布图

银泰花园 中天碧云苑

爱建园时代金领

十方庭 罗山花苑

维诗凯亚

世茂湖滨花园

碧云花园二期

金桥 酒店公寓

东方碧云花苑 信和 晓园 花园 盈标花园

酒店公寓 碧云别墅

碧云体育 休闲中心





百富丽山庄



浦东花园别墅



花园洋房

德威幼儿园 协和国际学校 平和学校 德威英国国际学校

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碧云楼盘情况统计表

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1.3 商业设施分布

 碧云路（黄杨路—蓝桉路段），该路段两侧酒吧等休闲场所，依阁而筑，颇具塞纳河风情，甚是优雅。  红枫路（碧云路—明月路段），集中了较多的大型商家，俱乐部及公寓式酒店。

 碧云路（云中路—蓝桉路段），为整个碧云中心的消费生活中心，家乐福超市；迪卡侬体育用品超市；百安居；碧云体育休闲

中心等大型购物，娱乐场所均建于此。

碧云社区商业分布统计表

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碧云社区商业分布图

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碧云国际社区，商业商铺共140家。

其中，日用30家（21%）、餐饮65家(46%)、超市5家（4%）、服务40家(29%)。

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1.4 碧云社区道路及公交站点

整个碧云社区道路，呈四横六纵之态。 四横：蓝天路、碧云路、明月路、锦绣东路。

六纵：黑松路、白桦路、云山路、蓝桉路、黄杨路、红枫路。

碧云社区道路情况统计表

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碧云各路段公交站点设置情况

碧云社区公交站点分布图

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碧云社区 公交线路图

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附：碧云社区各道路街景照片

碧云路（1） 碧云路（2）碧云路（3）

蓝天路（1） 蓝天路（2） 白桦路（1）

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白桦路（2） 黑松路 黄杨路

明月路（1） 明月路（2）

云中路（1）

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云中路（2） 蓝桉路（1） 蓝桉路（2）

锦绣东路

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二、联洋国际社区

2.1.基本情况简介

1993年，联洋新社区正式启动开发，联洋新社区地处浦东新区行政文化中心，是由上海联洋集团有限公司牵头开发的大型高档生态、文化居住区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，荣获建设部颁发的“规划环境金奖”，成为上海最知名的社区之一。联洋社区西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆，南对140万平方米的世纪公园，东南面则是高档别墅区。联洋社区定位于高档住宅社区，大量外籍人士的入住于此，因而被称为“浦东古北”。

2.1.1区域条件

联洋社区联洋社区位于碧云社区西面，处于环世纪公园的周边地区。社区总总建筑面积315.9万平方米，规划居住人口5.7万。既拥有大型的绿地，也有知名的学校；既有集中的商业广场，也有建筑小品和雕塑。交通方面，社区拥有地铁2号线，周边有内环线、杨高路等多条主干道，交通十分便捷。

2.1.2规划现状

芳甸路区域的居住人口集中在联洋社区，距离浦东新区行政中心仅3千米。区别于传统社区规划的零星分散，联洋社区打破传统规划的陈旧模式，将居住区域和日常生活所需的购物区和社交区域隔离，把40多个大小不一的公建配套整合在社区中心30万平方米的联洋中心与证大大拇指广场内，集社区的地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，囊括商业、教育、文化、医疗、休闲、体育等功能。所有的公建项目都向社区居民敞开，使社区资源有效整合，最大限度地发挥配套设施的

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作用。各个街坊因此变成纯住宅区，实现了商住分离，人们得以彻底远离喧嚣的城市，在静谧的居住生活中获得回归自然的享受。整个社区的开发具有了完整性、统一性，确保了居住的生态环境和人文环境，并因此成就了真正的高档社区。

联洋居民区共有楼盘18个，总建筑面积约290万平方米，包括“天安花园”、“御景园”、“华丽家族”、“联洋新苑”、“联洋花园”、“联洋年华”、“金色维也纳”、“四季雅园”、“千秋别墅”、“水清木华”、“清水园”、“虹桥第九城市”、“仁恒河滨城”、“吉云公寓”。

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2.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

在社区配套项目方面，进才实验学校、东方幼儿园、刘诗昆幼儿园、联洋地段医院、金家巷天主教堂、五星级淳大万丽酒店、丽笙酒店、大拇指广场以及在建的联洋广场等设施共同构成了一个完整的配套服务系统。

 教育配套：进才实验学校、进才国际部、刘诗昆幼儿园、东方幼儿园、浦东新区少年宫、浦东图书馆。 医疗系统：联洋地段医院、浦东公利医院

 生活系统：联洋家乐福及大拇指广场、上海科技馆、东方艺术中心  休闲场所：世纪公园

 宗教：金家巷天主教堂

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联洋社区公共设施分布图

当代.清水园

中邦.风雅颂

联洋花园



仁恒河滨城

浦东 虹桥花园

 中邦.晶座



浦东虹桥公寓 



证大 联洋年华

太平人寿

华丽家族 水清木华

大厦

天安花园 花园

联洋新苑

御景园

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联洋社区楼盘情况表

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2.3 商业设施分布

 迎春路沿街两侧，小型商业网点星罗密布消费群体多为周边社区居民。

 芳甸路（丁香路——迎春路段），在该路段以东的便是“大拇指广场”，是消费，休闲，娱乐的核心场所；该路段以西是“联洋

广场”，与“大拇指广场”共同构筑起整个联洋社区的消费生活的中心。

 丁香路（芳甸路——紫槐路段），沿街两侧以（美信药店，捷强连锁等）小商铺居多。位置紧邻“大拇指广场”。

联洋商业分布情况汇总表

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联洋社区商业分布图

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联洋社区商业店铺共219家。 其中，日用类76家（35%）、餐饮类72家（33%）、超市11家（5%）、服务类60家（27%）。

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2.4 联洋社区道路及公交站点

此次调查联洋社区道路分别为：丁香路、迎春路、锦绣路、民生路、长柳路、金松路、芳甸路、紫槐路。

联洋社区道路情况统计表

联洋社区公交统计表

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联洋社区公交站点示意图

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联洋社区 公交线路图

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附：联洋社区个街道道路街景照片

民生路 迎春路（1） 迎春路（2）

长柳路 芳甸路（1） 芳甸路（2）

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紫槐路 丁香路（1） 丁香路（2）

金松路

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三、古北国际社区

3.1基本情况简介

古北新区于1986年经上海市市政府批准、由古北（集团） 有限公司精心策划的上海第一个最大的高标准国际居住区。 上世纪八十年代上海适应改革开放，先后成立了二个不同功能的开发区。吸引外国投资客，改善上海投资氛围。即上海虹桥经济技术开发区和闵行、漕河经工业开发区。 1986 年 12 月为完善虹桥开发区商务中心的功能，上海市正式行文开发上海古北新区，于 12 月 12 日成立上海古北新区联合发展有限公司。公司主要职能是统一开发、统一规划、统一建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能，匹配完善的大虹桥经济区域。

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3.1.1 区位条件

其位于上海的市区西部，虹桥开发区西南侧。范围西起虹许路， 东至姚虹东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。 新区的南北向有水城南路、古北南路、伊犁路等多条城市干道 穿越。整个新区的占地面积 136公顷 ，规划建筑面积约 240多万 平方米 。全部工程分成 3个区、24个地块 。

3.1.2区位现状

1.古北一期

古北一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米。已建成的古北一期整个空间高度西低东高，建筑形式也由别墅、多层住宅、小高层住宅向高层住宅过渡。中央轴线大道两侧建筑的底层与两层分别对称设置商业用房。为此，古北新区一期被评为20世纪90年代上海十大新景观之一。

2.古北二期

古北二期占地面积57.7公顷，规划建筑面积103万平方米。古北二期占地面积103万平方米。古北二期的规划在古北一期已取得成功的基础上，立足于更高的要求设计新的蓝图，以适应新世纪高层次海内外人士生活与休息的需求，力图建成上海最优秀的居住生活区之一。

3.古北三期

古北三期占地面积25公顷，规划建筑面积45.8万平方米。该区域规划以大商务、多元化为主导的高档酒店、公寓式酒店、商业、会展、文化医疗等现代化服务功能设施，形成与虹桥开发区具有互补效益的功能布局。虹桥路为重要的景观道路，古北三期的规划布局注重处理道路沿线的建筑界面与天际线，营造优美生动的城市形象。

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3.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表）

 教育配套：建青实验学校、耀中国际学校

 医疗系统：上海康联医院、上海盛和康复医学门诊部、上海和平门诊部、民航上海医院  生活系统：古北家乐福、黄金城道、古北鑫茂购物中心  休闲场所：万科广场、太阳广场、维多利亚广场

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古北社区公共设施及楼盘分布图

宝石

维多利亚大厦

钻石 公寓

公寓

马赛花园

巴黎花园

秦古花园

鹿特丹花园

雅典花园

罗马花园 四季晶园 名都城

古北新苑

建青实验学校

古北玛瑙园

黄金 豪园 里昂 花园

强生古北花园

虹康古北苑

华丽家族古北花园

古北嘉年华庭

古北 国际广场

古北嘉年华庭

古北国际花园

古北瑞仕花园

古北中央花园

民航古北公寓

东方 伦敦

  



  

碧玉 耀中国际学校 公寓

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古北社区楼盘情况统计表

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3.3商业设施分布

古北国际社区商业网点较为集中于古北新区（古北一期），其它地点相对分布较少；在古北二期的富贵东路、黄金城道一带，虽然有形成商业带，但由于二期居住居民密度不如一期那么密集，且有交通要道“古北路”相隔，故而人气及消费不及一期。所以整个社区的商业消费以水城南路家乐福及荣华东道为为主。

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古北社区商业分布图

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古北国际社区，商业店铺共313家。

其中，日用类119家（38%）、餐饮类80家 (26%)、超市16家 (5%)、服务类98家 (31%) 。

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3.4古北社区道路及公交站点

此次调查范围道路分别为：荣华西道、荣华东道、水城南路、黄金城道、翠钰路、古北路、金珠路、玛瑙路、伊犁南路、姚虹西路、姚虹路、红宝石路、富贵东路、蓝宝石路、古羊路。

古北社区道路情况统计表

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古北社区公交统计表

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古北国际社区公交线路图

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附：古北社区道路街景照片

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古北路 红宝石路（古北3期） 金珠路（古北3期）

银珠路（古北3期） 玛瑙路（古北2期）

伊犁南路（古北3期）

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古羊路（古北1期） 古羊路（古北2期）

富贵东路（古北2期）

黄金城道【步行街】（古北2期） 黄金城道（古北2期） 黄金城道（古北1期）

姚虹西路（古北2期） 蓝宝石路（古北2期） 水城南路（古北1期）

荣华东道（古北1期） 荣华西道（古北1期）

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