大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式

租赁大型商铺业涉及的主要税种和税率？

营业税=租金收入×5%

城建税=营业税×7%

教育附加=营业税×3%

地方教育附加=营业税×2%（如有）

印花税租金收入×0.1%

房产税=租金收入×12

土地使用税

企业所得税25%

房地产业开发的大型商铺租赁是以投资性房地产核算。主要收入是以租金的形式实现，关键是成本的核算。

【摘 要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资

产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

（一）成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

（一）共同点

1. 两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2. 取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。 无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

（二）不同点

1. 两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2. 两种模式对投资性房地产处臵阶段的核算不同。

在处臵投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处臵时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

（一）对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

（二）对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处臵，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

（三）对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处臵或结算时，处臵取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处臵或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采

用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

（一）模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后

续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

（二）模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

（三）计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1. 当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2. 企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。