"鸳鸯"合同做低房价逃税 律师称严重者触犯刑法

近日，记者接到热心市民电话，称其作为卖家发现，中介在二手房买卖中帮助买方在合同中做低房价逃税。随后，记者对上海房产中介进行随机调查，走访的6家房产中介没有一家拒绝在合同中“做低房价”的要求，大多数表示，买卖双方可以签订两份合同，一份留备买卖双方使用。另一份合同呈交有关部门，作为缴纳各种税收的凭证。由于第二份合同价格远低于第一份合同价格，买卖双方因此可以少交不少税款。这种合同被称为“鸳鸯”合同或“阴阳”合同。答应上述要求的中介公司包括太平洋、臣信、信城、链家等知名房产中介。

业内人士指出，目前不少中介为了招揽生意，帮助上下家制作“鸳鸯”合同逃税。这种违法行为数量近期有所增加。

■具体案例

中介下家造低价合同

读者赵先生在浦东三林的杨高路上有一房产，一个月前委托一中介将房子以60万元价格卖出，他要求所有税款都由买家支付。没过多长时间，赵先生接到中介电话称房已卖出，买卖双方随后签署了一份房价60万元的合同。但是，赵先生和下家去办理过户手续时却意外发现，自己60万元的房产缩水到了50万元。

赵先生调查发现，原来中介瞒着他，借用他的印章和买家签订了50万元的另一份合同。中介联合下家做低房价就是为了偷逃契税、营业税等税款。

具体来说，赵先生的房屋属非普通住房且转让时居住不满2年，按有关规定除要缴纳房价全额3％契税外，还要缴纳房价全额约5.5％的营业税，两者缴纳的税金原应是60万×（3％＋5.5％）＝5.1万元，做低房价后缴纳的税金是50万×（3％＋5.5％）＝4.25万元，买家比原来少付8500元。

■记者调查

中介做媒 买卖两家都有意

为能够进一步了解房产中介在合同中做低房价逃税的事情，记者对徐家汇和莲花南路一带的房产中介随机进行了调查，在记者走访的6家房产中介中，没有一家拒绝记者做低价合同的要求，均表示可以做低房价逃税。

记者首先来到了位于漕溪北路的仲成房产，一名工作人员为记者介绍了一套在襄阳路、肇家浜路总价为95万元的房产。当记者提出是否“能够将房价做低”时，工作人员兴奋地说：“你有3％契税，上家还有5.5％营业税呢，上家也是这个意思！”

随后记者又走访了上海信城房产经纪有限公司徐家汇店、臣信房地产经纪有限公司徐家汇店、太平洋房屋宜山直营店、上海骄阳房产经纪有限公司上海春城店等，这些房产中介都无一例外地表示可以将房价做低，帮助上下家少交税款。

■操作方式

“鸳鸯”合同已有升级版

记者在调查中发现，现在中介做低房价的方法花样繁多，最常见的就是“鸳鸯”合同。“鸳鸯”合同是指房屋买卖双方先签订一份真实的买卖合同，随后再签订一份比真实合同成交价低的合同送到房产交易中心。由于呈交合同中房价低，因此在办理相关过户手续时可以少交税款。

在记者调查中，信城房产工作人员告诉记者，一般采用这种逃税方法都是买家一次性付款后采用的，如果买家需贷款，就比较麻烦了，因为，买家本来按房价可申请贷款100万，做低房价后，只能贷80万了，这样可能会影响到付款。“但只要买家能想办法补足贷款不足的房价差额，就可以按此方法操作。”该工作人员说。

据悉，这类“鸳鸯”合同有很大操作空间。记者在骄阳房产看到一套上海春城3期住房，每平方米7200元左右。房产公司工作人员告诉记者，可以将房屋的价格做到6900元/平方米，这样不但能逃掉不少契税和营业税，最关键的是，这样就可以让该房源从非普通住房变成普通住房，缴纳契税的税率更从原先的3％降到1.5％。

另外，除“鸳鸯”合同外，房产公司还在装修款上动脑筋。在信城房产，记者看到一套总价为105万元的房产，工作人员告诉记者，可以将房屋价格做到90万，剩下的15万可以在合同附件中约定，作为卖家付给买家的装修补偿款，这样就可以合理地避开15万元房款的8.5％的契税和营业税，合计省下1.275万元。

除此之外，房产公司还有其它避税方法，一位业内人士告诉记者，改变交易方式也能达到避税目的。比如，由公司出面购置房产，然后以公司股权转让的方式实现房产交易，股权变更费用远低于房产交易税费。当记者询问哪有公司愿意这样违法操作时，该人士回答：“现在注册一个公司需要不了多少钱！有了公司，就可以这样操作。”

■面临风险

新华律师事务所连晏杰律师表示，中介撮合房产交易的上下家签订“鸳鸯”合同的行为，本质上是一种侵犯社会公众利益和扰乱房地产市场秩序的行为。

是逃税而非避税

首先，“鸳鸯”合同不是一种避税（通过合法的手段和方案达到减少税收的目的）行为，而是一种逃税行为，破坏了国家对于不动产交易的税收体系。其次，该种行为也扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。

当事人面临三大风险

首先签订“鸳鸯”合同的当事人一旦发生纠纷，如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么法律将推定经过登记的低价合同效力优先。这样就可能导致卖家拿不到全款，只能按登记过的低价合同收款；或买家实际支付了较高房款，一旦解除合同，退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准。

其次当买卖双方再次出售房屋时，核定的5.5％营业税及20％的个人所得税肯定是以登记的低价为准，这就直接导致下一次买卖的税款将按再次出售价减去之前低房价的差额计算，譬如买进时100万（实际买进150万），卖出时200万，200-100=100，二者的差额是100万（实际应该是50万），差额越大，税赋比例越高，得不偿失。

最后由于订立“鸳鸯”合同是一种逃税的违法行为，因此税务机关一旦发现可根据《税收征收管理法》分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。而《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的百分之十以上且偷税数额在一万元以上，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

■监管困难

对于该类做低房价脱逃税款的“鸳鸯”合同或曰“阴阳”合同问题，有关知情人士表示，从二手房交易的相关数据有时也可发现部分房屋成交价偏低，但除非和区域均价比较起来偏低差距比较明显，或者和上家买进一手房时的原价有明显偏低存在，否则很难推断属于逃税“假”合同的可能性。“毕竟房产交易中存在讨价还价的情况，房产交易中心登记过户窗口的工作人员并非专业估价师，不应该也不可能承担这种审查职责，特别是老公房的交易更是如此。”该人士表示。

“至于具体房屋交易价以及由此所需缴纳的营业税、契税，应由当地财税部门考察把关，毕竟每个区县的房地产交易中心都有财税部门的基层网点，而考察合同孰真孰假则应由工商行政管理部门管理。”

昨天，记者致电沪上各区房地产交易中心的房产交易税征收网点，相关财税窗口的工作人员大多表示，由于房屋产权过户是在交易中心窗口进行完毕后才来缴税，因此只要那里通过就不会有问题。“过户方面没有异议，税务部门也不会过多过问房产交易的房价问题。”

选稿:沈洁  来源:青年报    作者:徐宏文 柯鹏