地铁对房地产价格的影响论文

湖南省交通职业技术学院

毕业设计（论文）

设计（论文）题目：地铁对房地产价格的影响

作者：专业：房地产经营与管理

班级：房管1101班

班级：房管1101班

校内指导老师：

目录

摘 要 ................................................................. 3

ABSTRACT ................................................................ 4

1、 绪论 ............................................................. 5

1．1研究背景及研究意义 .............................................. 5

1.1.1研究背景 .................................................... 5

1.1.2研究意义 .................................................... 6

1.2相关概念 ......................................................... 7

1.2.1房地产价值和房地产价格 7

1.2.2住宅房地产 .................................................. 7

1.2.3特征价格模型 ................................................ 7

1.3研究的目的和研究内容 ............................................. 8

1.3.1研究目的 .................................................... 8

1.3.2研究内容 .................................................... 8

2、 地铁与房价 ....................................................... 8

2.1长沙地铁1号线线路规划图 ......................................... 8

2.2长沙地铁1号线一期工程线路概况 ................................... 9

2.3长沙地铁1号线一期工程沿线样本选取 ............................... 9

2.4通过Hedonic 模型分析结果 ........................................ 10

2.5建设地铁对房地产价值的影响 ...................................... 11

2.5.1地铁的建设将缓解房地产供需的矛盾 ........................... 11

2.5.2地铁的建设对房地产价格的影响因房地产类型不同而不同 ......... 11

2.5.3地铁的建设对房地产价格的影响随区位条件不同而不同 ........... 11

2.5.4地铁的建设对房地产的影响随时间的变化而变化 ................. 12

2.6结语 ............................................................ 12

致 谢 ................................................................. 14

参考文献 ............................................................... 15

摘 要

长沙市是现在飞速发展的城市，是位于湖南省内联系株洲、湘潭的一个重要枢纽城市，也是湖南省的省会。目前长沙市的平均房价是我国所有省会城市平均房价最低的。现在长沙目前正在进行大量的地铁建设，这为研究地铁影响住房价格提供了良好的环境。

地铁是一种重要的城市交通工具，随着我国城市化进程的加速，在经济飞速发展的情况下，地铁逐渐进入到千家万户的视野。地铁对其周边房地产特别是住宅房地产价格的影响有多大，如何利用地铁引导城市化结构的发展，是很多购房者、开发商、政府部门关心和研究的问题。

本文从微观角度，考察了长沙市地铁影响住宅房价的因素，研究了地铁影响房价的机制。本文采用了特征价格理论，分别以住房单价和住房租金为解释变量，反映住房价格受地铁影响的距离、位置、铺设方式等其他微观特征为解释变量，建立长沙住宅的特征价格模型。着重定量化分析了总体市场、国内和国外市场下，地铁因素对住房价格的影响程度。定性化分析了存量市场和增量市场、销售市场下地铁对周边住房价格的影响。

关键词：城市轨道交通、住宅房价、特征价格模型

ABSTRACT

MTR is an important when transport. As China ’s urbanization process accelerated in the rapid economic development ,the MTR is entering the field of vision to millions of households.MTR is surrounding property is residential real estate prices in particular the extent of impact ,how to use the MTR to guide the development of urban structure, is the issues that many buyers ,developers, government departments are concernrd about.

Changsha is one of in the spring breeze of reform and opening up in the rapid rise of the city .

This article from the micro perspective, inspected the factors that the subway in Changsha City affects domestic prices and price mechanism on the subway system.

The paper adopted the hedonic prices theory which is widely used abroad to analyze the property prices with housing prices, housing rents, the distance between Metro, Location, the paving ways and the other micro characteristics reflecting the impact of housing prices because of the explanatory variables respectively to establish the hedonic price model of the residential houses in Changsha .

Key Words: MTR; House price; Hedonic price model.

1、 绪论

城市轨道交通的发展在世界上已有100多年的历史，在我国，自1969年北京建成第一条地铁以来，至今已有了飞速的发展。特别是随着近些年来我国城市化速度的加快，目前已建成地铁的城市有北京、上海、广州、深圳、南京等，而最近湖南长沙也是加入了地铁时代的这一行列。

国外很多学者早就将城市交通和土地利用一起研究，城市交通与土地资源综合开发策略在国际上也已经有非常成功的实践经验。我国城市轨道交通与土地综合开发却是刚刚起步，在理论研究和实践应用上还有待深入，尤其是对城市轨道交通与周边房地产价值的研究。随着长沙市地铁的建设与开通，可作为研究的地铁和房地产价格关系的数据越来越贴近生活，在这个背景下，本文关注并研究地铁交通对周边房地产价格的影响。

1．1研究背景及研究意义

1.1.1研究背景

纵观世界各国城市发展历程可以发现，城市化成为当今世界发展的重要趋势，在这种城市化进程加快的背景下，城市轨道交通系统应运而生，他的主要特点是运载量大、输送速度快，从而成为解决城市内交通的重要手段。它尤其适合于由市中心至郊区间的干线运输和城市区域内各交通副中心的环流运输。

地铁是一个城市的缩影，当地铁贯穿了一个城市，地铁将不仅仅是交通的轨道，更是一个城市的血脉，从全世界范围内看，地铁的修建，无疑将带动相关地区的发展，推动房地产的升值，促进商业繁荣，催生新的商圈。因此，地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。

地铁是一个国家综合国力的重要标志，其反映了城市化发展水平。在发达国家，每年

城市的轨道交通承担了城市旅客运输量的60%至87%，目前世界约40多个国家和地区的132个城市建成5000千米地铁和3000多公里轻轨铁路，每年运送旅客达到260亿人次之多。

长沙市地铁的修建，将大大的缓解长沙市的交通拥挤，带动相关产业的发展，提升长沙大都市的品牌形象，同时对长沙人的居住理念和长沙房地产格局将长生重大的影响。

1.1.2研究意义

地铁对于周边住宅房地产价格的影响有多大是政府和开发商及购房者都非常关注的问题，此为研究的实践意义：

研究地铁对周边房地产价值的影响，可以为政府进行城市和交通规划、用地规划、制定相关政策时提供参考；评价地铁项目的成本和带来的效应，研究项目的可行性；科学客观的评价土地价值；制定房地产税收政策，改革房地产税收体系等。 对于开发商来说，在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略或者对商品房进行定价的时候，需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估，作为定价或其他策略的参考。

购房者主要有投资和自住两种目的。对于待价而沽的投资者来说，购房后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标；对于购房出租的投资者，租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系；而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注，很多位于运营中的、正在施工的甚至规划中的轨道交通线旁、甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。如长沙项目：“万国城”的一句广告语“2014年年底，地铁二号线第二个站口离家不到800米的距离”。

理论意义：

（1）完善房地产经济学理论。影响房地产的因素很多，在不同的条件下，其影响房地产的程度也不同。

（2）研究城市轨道交通队周边住宅价格的影响是城市经济学和城市地理学研究的重要内容。城市住房市场与城市轨道交通都是区域经济学和城市经济学的重点内容之一，而二者之间的关系也一直是相关研究领域的前沿课题之一。城市轨道交通的发展，对城市空间形态、城市土地的布

局、利用与开发、以及城市的发展都会产生显著的影响，有利于城市新区建设和旧城改造、引导城市轴向发展。同时，也使城市各区域可通达性和便利性得到提高，拓展了城市空间，提升了土地价值，优化了城市结构，促进了城市新的经济增长点的形成，推动了区域经济与城市经济的发展。 因此，研究城市轨道交通对周边住宅价格的影响，对于指导我国城市轨道交通沿线土地的开发，优化城市空间结构，调整区域产业结构，促进城市化的健康持续发展具有重要的意义。

1.2相关概念

1.2.1房地产价值和房地产价格

房地产包括土地（地产）和土地上的附着物（房产）。房地产具有自然特性人文特性和区域性等三方面的特性。自然特性一般分为空间固定性、不变性、不增性和异质性；人文特性是房地产与人类发生某种关系才会表现出来的特性可分为用途的多样性、合并及分割的可能性、社会及经济位置的可变性等（林彦英，2000.P.1-62）

根据马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，价格形成的基础是价值。价值的本质是商品中凝结的一定量的社会必要劳动（包括社会必要的活劳动消耗和物化劳动消耗两部分）。

房地产的价值是价格形成的基础，房地产的价格是价值的货币表现形式，一般以交易价或租金的形式来表示。房地产的价格也是房地产权利利益的价格。房地产的价格还受供求关系的影响，围绕价值上下波动。我们研究房地产的价值变化是通过研究其价格的变化来实现的，因此房地产价格的影响因素也就是房地产价值的影响因素。

1.2.2住宅房地产

按照物业类型分类：房地产市场可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。住宅是人类生存和发展必要的物质条件，住宅的发展状况不仅是居民个人，也是各国政府普遍关心的问题。住宅市场的理论的发展与经济地理学、生产分布学和区位论的发展密切相关。

1.2.3特征价格模型

特征价格模型是建立在国外处理商品差异特征与商品价格之间关系的模型，广

泛应用于房地产领域。商品的差异实际上是由商品中所隐含的特征的组合方式造成的。各个特征的数量及其组合方式的不同，使得商品的价格产生差异。特征价格理论的任务是通过对各个特征变量分别求偏导数，从总价格中将产品所包含的各个特征所对应的价格即特征价格分离出来。

1.3研究的目的和研究内容

1.3.1研究目的

本文研究的目的如下：

（1）分析和总结全国地铁对周边房地产价格影响的研究成果，为今后的研究提供借鉴经验。

（2）以长沙地铁准备开通的地铁2号线和在建的地铁1号线为例，通过建立与地铁因素的有关的住宅特征价格模型，对地铁影响长沙市住宅价格进行实证研究。

（3）通过建立数据模型，进行分析，找出地铁影响周边住宅价格的空间和时间效应的数量关系，为人们提供更为准确的参考依据。

1.3.2研究内容

本文研究内容主要包括一下几点：

（1）综合国内现状，通过广泛查阅资料，了解国内关于地铁影响周边地产的研究实践和理论并作归纳总结，着重关注重点在城市地铁和房地产价格关系方面的研究。

（2）根据研究现状、问卷调查和需要，根据住宅房地产的特征，着重考察地铁因素作为变量对住宅市场价格的影响。

2、 地铁与房价

2.1长沙地铁1号线线路规划图

2.2长沙地铁1号线一期工程线路概况

长沙地铁1号线一期工程自汽车北站至万家丽路站，为南北走向，从汽车北站沿芙蓉路开始南下，穿越浏阳河，到达营盘路，改走黄兴路，与长沙地铁2号线相交于五一广场，之后继续往南，最终到达万家丽路。全长23.86KM ，设站20座，高架线1.139KM ，过渡线0.21KM ，平均站间距1.178KM ，于2010年9月开工，预计2014年9月通车，建设期为2010—2014年。

2.3长沙地铁1号线一期工程沿线样本选取

据不完全统计，自2010年12月地铁一号线开工以来，其周边房价呈现稳步上升的趋势。如湘江世纪城2010年房价6000元/每平方米，地铁1

号线动工后房价出现上涨，

目前二手房为8000元/每平方米，珠江花城动工前6100元/每平方米，动工后价格为7000元/每平方米。

据统计，全市共有37个城市商业综合体项目，全部分布在长沙各大地铁沿线上，本文选取地铁1号线一期沿线1000M 范围内、开盘时间为2009—2010年的住宅房地产开盘均价作为样本数据，以避免供求关系等因素的影响。按项目与地铁线路之间的距离分类，为使住宅价格具有可比性，本文仅研究新建普通商品住宅，剔除了别墅等高档住宅。本文数据的来源主要是新浪长沙房产频道以及搜狐焦点房地产等网站，除均价外，还可以从上述网站获取房屋面积、房间数目、房屋类型、朝向、楼层、容积率以及周边配套等特征信息。据此得到本文的29个样本数据，包括湘江世纪城、江临天下、珠江花城、万国城MOMA 、北辰三角洲、天健芙蓉盛世、万科城、铂宫2号中山庭、钱隆樽品、五一大道202、上城金都、印象天心、和庄、星城荣域、中信新城、青和君临天下、摩天一号、博林金谷、山水嘉园、夏威夷碧水春城、童话里、明城公馆、建发汇金国际、建鸿达华都、江景融城、美居荷园。

2.4通过Hedonic 模型分析结果

当前应用于研究轨道交通对资产价值影响的特征回归函数模型主要包括线性、对数、半对数3种形式。本文对样本数据进行的各项假设检验通过使用SPSS 统计软件中的向前回归、向后回归和逐步回归等多种方式进行反复试算，得出了一下结果：

（1）容积率、距地铁站点的距离和距最近超市或者商场的距离是对房地产价格产生显著影响的三大因素；

（2）房地产的价格与距离地铁站的远近呈负相关，即距离地铁站越远价格越低，距离地铁站越近价格越高。同理可以看出房地产价格与容积率和距离商业的远近也是呈现出负相关，与建筑面积、装修程度、公交便利程度、有无公园、有无学校以及有无医院成负相关；

（3）长沙地铁1号线一期共计23.86KM 可以引起周边500M 范围内房地产升值共计21.8亿元，占长沙地铁1号线一期投资额92.07亿元的23.8%，长沙轨道交通公司则可以得到8.72亿元，用以弥补运营的损失。

由此可见，合理的轨道交通外部效益还原机制的建立是很有必要的。

2.5建设地铁对房地产价值的影响

2.5.1地铁的建设将缓解房地产供需的矛盾

从目前来看，房地产价格基本上还是以地段来区分。距离市中心越远的房地产，价格相对会低一些。近年来，土地供应一直在向郊区发展，可以预测的是，土地的有效供应量将因为地铁的开通进一步增大，购房者因距离主城区远而产生对郊区房产的抵触，也将因地铁的开通而缓和，购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘。对于购房者来说，多坐一站和少坐一站路，在时间上来说是差不多的，这样一来，地铁沿线的远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。也就是说，房地产的供需矛盾有望因地铁得到缓解。所以从理论上说，离市中心越远的地铁沿线楼盘，价格上涨空间会更大一点。

2.5.2地铁的建设对房地产价格的影响因房地产类型不同而不同

不同类型的房地产要求不同的区域位置，其选址具有不同的要求，商业用地的区位选择重点考虑人流量、商业聚集度的影响，因此商业用地一般处于中心区域轨道交通站点区域，或在城市外围区车站的步行合理区内，因为这些区域人流量大、经济聚集程度高，商业企业因此才能获得最低门槛的高收益从而得以生存。地铁站出口的办公楼出租率高、空置率低，住宅用地的区域选择重点考虑出行便捷度，居住环境，购物环境，而由于地铁的建设缓解了交通，构建的区域交通网络，同时地铁站的设置带动了区域商圈的形成，因此地铁的建设将形成沿线的商、住用房的带状分布，但对多数工业企业来说，相对劳动力、资本和其他的投入成本，运输成本是微小的，并且工业企业一般依靠铁路、公路来进行原材料和产品的运输，特别是公路运输方式能实现方便的门到门的运输。所以，相对住宅、商业用途房地产，地铁对于工业用途房地产价值影响较小，特别是重工业会降低邻近的住宅、商业用途房地产的价值，所以在住宅和办公楼聚集的区域，地铁的建设对工业用地的排斥最明显

。

2.5.3地铁的建设对房地产价格的影响随区位条件不同而不同

地铁建设对房地产的影响受土地开发程度、区域条件、交通网络的发达程度等

影响。一般在土地未开发的地方，地铁建设的影响最大，也就是说，区域现有可达性水平和区域配套程度越低，地铁的建设对房地产价值的影响也就越大。

2.5.4地铁的建设对房地产的影响随时间的变化而变化

随着时间的推移，“地铁效应”对房地产价值的影响会减弱。因为随着长沙市交通设施在城市众多区域的陆续投入，可达性将在城市交通网络中普及，可住宅区生活配套设施都已相当完备，居民不用出远门就能满足生活所需。即便没有轨道交通，依靠公交、私车、出租车已足以解决日常出行问题，造成地铁可达性的价值相对降低，而地铁对房地产的价值的影响又是通过可达性来改变的，因此地铁对房地产的影响程度将弱化。另一方面，地铁建设对房地产的影响具有超前性和当期性，沿规划线的地段往往是车未通楼先热卖起来，房价的上升是在该线路开通就已经出现了，地铁建成后，房地产的升值主要依赖于区域房地产的主要升值。

2.6结语

地铁交通对于房地产价值的影响具有区域性或称为空间效应，地铁站所处的区位不同，与同一轨道站的距离不同，其对房地产价值的影响都有着较为明显的区别。地铁对房地产价值的影响还具有时效性或称为时间效应，规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等不同时期对房地产价值的影响也有着不同的影响。

结合长沙轨道地铁1号线一期工程的实例，收集周边房地产价格、特征信息，建立了长沙地铁1号线一期的特征价格模型，通过SPSS 软件进行回归分析，找出对房地产价格有极显著影响的因子，并具体对距离地铁站远近这一因子进行了分析。计算出楼盘与地铁站距离的变化带来的房地产价值的增长幅度。最后估计了长沙地铁1号线一期工程可能给周边房地产带来的增值总量，由此引出轨道交通建设投融资模式创新的紧迫性。

国内外学者们虽然用了不同的理论和研究方法去研究城市轨道对城市土地价值的影响，但是都普遍得出得轨道交通及地铁对城市的土地价值有提升作用这样一个结论，其原因归为其改善了城市的交通环境，提高了到城市中心的通达性；土地价值的增益效果随着离站点的距离（包括空间距离研究和实践距离的研究）递减，且影响距离在1KM 范围以内：离中心区（CBD) 越远的地方，轨道交通对周边的土地价值提升作用越明显。对于时间效应的问题，研究普遍认为随着时间的推移，轨道交通对土地价值有提

升作用，但是显著程度和时间节点各有不同。

总之，地铁就好像房地产走势的晴雨表，最明显的就是地铁线路走到哪里，房地产开发就会热到哪里，地铁对所在城市房地产的刺激是明显的。

致 谢

经过不懈的努力，我终于完成了本篇论文，它有着很多人的帮助。由于经验不足、知识匮乏，难免有许多疏漏和错误。在此我要特别感谢我的导师王安华老师，她严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。她渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。如果没有王老师不厌其烦，一次一次从百忙中抽空帮我指导和修改论文，也许论文现在还是一个雏形，没有实质的进展。

同时也要感谢四年来教导过自己的各学科老师，你们教给我的人生道理，教给我的知识能力，让我在今后的工作学习中受益颇深。还有在我作论文过程中，帮我一起搜集资料的朋友和同学。正因为有你们，才使得这篇毕业论文能顺利的完成。 另外，我要感谢论文参考文献的原作者。这些专家、学者的研究成果，为我的论文写作提供了许多帮助。

参考文献

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