金融机构祭出四大狠招 中国楼市傻眼
环球东方
Written by An Gang
Tuesday, 10 February 2015 08:20
从2015年初楼市基本面来看，楼市并未延续去年年底的“翘尾行情”，在新的一年里，由于房企冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力。
因此，对于银行等金融机构来讲，2014年以来的“惜贷”常态化也不会因为短期楼市“翘尾行情”而改变，尤其是在银行存款准备金率没有降低、揽储压力不断增加、存款成本在上升的市场背景下，银行等金融机构势必会继续强化对于楼市的“风险控制”，防止坏账现象的发生。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。笔者认为，2015年，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题。最终极有可能因为资金面紧张而引起市场降价潮，让整个楼市傻眼。
招数一：严格执行放贷企业标准
从银行等金融机构的优先放贷对象来看，基本是以销售金额在全国TOP100以内的房企为主。如果房企的销售金额在全国TOP100以外，那么，银行等金融机构就有可能会另眼相看。而销售金额在全国TOP100以外的房企来讲，基本上被定义为中小房企的范畴，这些房企无论是在贷款额度、审批速度，还是贷款利率等诸多方面都会有诸多限制。笔者预计，在2015年，中小房企的上述的种种限制还会继续存在，这一招仍然会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题。最终极有可能因为资金面紧张而引起市场降价潮，让整个楼市傻眼。
招数二：下调企业信用评级
下调信用评级将直接影响到房企的“贷款能力”。于是，在实践中我们经常可以看到房企想方设法为自己企业増信。
2015年，楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，仍将继续使用企业信用评级这一杀手锏影响房企的资金面。
比如，1月20日，标普宣布将某房企的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面。与此同时，其还将某房企的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。在标普的评级等级中，“CCC”评级主要是针对未来12个月之内将有会违约情形的发债人而定义的。而“CCC+”主要针对没有短期困境，但中长期可持续受质疑的公司；“CCC-”则是指公司可能在六个月内违约。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，银行等金融机构一旦将房企的信用评级下调，那么，房企就很难再获得银行等金融机构的支持，房企很可能因此陷入资金面紧张的局面。从市场的角度来讲，这样的连锁反应有可能会在短期内蔓延，最终导致整个行业处于危机状态，让处于水深火热之中的大多数中小房企傻眼。
招数三：降低抵押率
对于银行等金融机构来讲，降低抵押率也是化解投资楼市风险的一种方法。
比如，对于供应量已经偏大的商业地产、写字楼项目，尤其是这些项目在三四线城市或一二线城市非核心区，由于这些项目所在市场存在市场风险，银行等机构机构会降低抵押率，进一步控制楼市投资风险。据笔者了解，在部分城市的商办类项目贷款的抵押率已经从50-60%降低至30-40%。
此外，对于住宅类项目来讲，如果项目所处板块存量偏大，去化周期偏长，对于银行等金融机构来讲，就存在资金安全退出的风险，此时，如果银行针对个别项目进行贷款，也会适当考虑降低抵押率。
招数四：最狠的招数：停贷
从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，部分金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。因此，从这个角度来看，进入2015年政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强，对于大多数中小房企来讲，由于一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于贷款额度的限制、贷款周期拉长等风险控制的因素，最终导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题，引起市场降价潮，让整个楼市傻眼。