房地产知识培训资料资料

一、商品房销售管理办法

1、《商品房销售管理办法》的内容共分为七章。

2、商品房销售及商品房销售管理应当遵守《商品房销售管理办法》。

3、《商品房销售管理办法》所称商品房销售是指商品房现售和商品房预售。

4、《商品房销售管理办法》中规定，设有抵押权的商品房可以销售，其抵押权的处理应当按照有关规定执行。

5、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

6、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

7、《商品房销售管理办法》中规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

8、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

9、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

10、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

11、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售计价可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

12、商品房建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积

13、《商品房销售管理办法》中规定，商品房套内建筑面积部分为独立产权。

14、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售按套内建筑面积或者建筑面积计价的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权要求退房。

15、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售按套内建筑面积或者建筑面积计价的，可能出现的面积误差比是指（产权登记面积-合同约定面积）×100%÷产权登记面积。

16、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业依法经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，应当在变更之日起10日内，书面通知受买人。

17、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，受托房地产中介服务机构代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

18、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，除因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因外，房地产开发企业应当承担违约责任。

19、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府共商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

20、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

21、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业违反法律、法规规定，

擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

22、《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业违反法律、法规规定，

在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

23、《商品房销售管理办法》中规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销

售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并处以2万元以上3万元以下罚款。

24、《商品房销售管理办法》由国务院建设行政主管部门负责解释，本办法自

2001年6月1日起实施。

二、城市商品房预售管理办法

24、《城市商品房预售管理办法》适用于城市商品房预售的管理。

25、《城市商品房预售管理办法》中规定，房地产开发企业进行商品房预售，

应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。

26、《城市商品房预售管理办法》中规定，商品房预售，预售人应当在签约之

日起30日内持商品房预售合同向房地产管理部门办理登记备案手续。

27、《城市商品房预售管理办法》中规定，商品房的预售可以委托代理人办理，

但必须有书面委托书。

28、《城市商品房预售管理办法》中规定，预售的商品房交付使用之日起90日

内，承购人应当持有关凭证到相应的房地产管理部门办理权属登记手续。

29、《城市商品房预售管理办法》中规定，房地产开发企业未按规定使用商品

房预售款的，房地产管理部门应当责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同

纠纷案件适用法律若干问题的解释

30、法律没有规定或者当事人事先没有约定，房地产出卖人迟延交付房屋或者

买受人迟延支付购房款，经催后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

31、法律没有规定或者当事人事先没有约定，房地产出卖人迟延交付房屋或者

买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起12个月内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

32、房地产买卖当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超

过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

33、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额，买受人逾期付款的，

按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利

息的标准计算。

34、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额，房地产出卖人逾期

交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定，

35、商品房买卖出卖人与包销人订立商品房包销合同，包销期满未销售的房屋，

由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

四、上海市房地产转让办法

36、《上海市房地产转让办法》中规定，上海市房屋土地资源管理局是本市房

地产转让的行政主管部门。

37、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产转让当事人申请办理过户手续

的，房地产交易管理机构应当自受理转让当事人过户申请之日起15日内完成审核。对符合规定条件和手续的，应当将申请过户的文件移交房地产登记机构。

38、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产权利转让的日期，以房地产交

易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准，房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的除外。

39、《上海市房地产转让办法》中规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当

事人已经依法办理租赁登记合同备案，该租赁合同由房地产受让人继续履行。

40、《上海市房地产转让办法》中规定，房屋分层、分套转让时，该房屋占用

范围内的土地使用权整体不可分割，房地产受让人按照分层、分套房屋的建筑面积。取得相应比例的土地使用权。

41、《上海市房地产转让办法》中规定，房屋转让时，房屋的共用部位、共用

设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分割。

42、《上海市房地产转让办法》中规定，房屋转让时，按照房屋建筑设计为独

立成套的房屋，不得分割转让。

43、《上海市房地产转让办法》中规定，一般房地产转让的价格由转让当事人

协商确定。

44、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产买卖、交换或者抵债的，因转

让人的过错，未在约定的时间交付房地产的，应当向对方支付违约金；违约金的数额应当在转让合同中约定；转让合同中未作约定，违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

45、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产买卖、交换或者抵债的，因受

让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，应当向对方支付违约金；违约金的数额应当在转让合同中约定；转让合同中未作约定，违约金逾期支付的转让价款，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

46、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产转让手续费的标准，由市物价

部门会同市财政管理部门核定。

47、《上海市房地产转让办法》中规定，房地产转让税、费按照当事人申报的转让价格计算；但当事人申报的转让价格明显低于正常市场价格的，应当按

照房地产评估价格计算税、费。

48、《上海市房地产转让办法》中规定，商品房预售时，房地产开发企业和预

购人应当在预售合同生效后，将其送到房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照有关规定登记备案。

49、《上海市房地产转让办法》中规定，商品房预售时，房地产开发企业和预

购人应当在预售合同生效后，将其送到房地产交易管理机构。预售合同的登记备案应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取登记备案的预售合同。

50、违反《上海市房地产转让办法》中有关规定，非法转让土地使用权的，由

市房地局或者区、县房地产管理部门没收非法所得，并可以处违法所得50%以下的罚款。

五、关于加强商品房预售管理若干问题的通知

51、根据有关规定，房地产开发企业申请商品房的建筑面积不得大于土地使用

权出让合同约定的房屋建筑面积。

52、根据有关规定，商品房预售许可证正、副本由市房地局统一印制。核发商

品房预售许可证时，正本发给一本，副本可根据申请人需要一式多份，正、副本具有同等效力。

六、关于同意调整商品房预售应达到的工程进度标准的批复

53、根据有关规定，现要求上海市八层以上（含八层）商品房项目工程进度应

当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）方可预售。

七、关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定

54、根据有关规定，可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库（位），

仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者该商品房小区内的房地产权利人和承租人。

八、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

55、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售

以建筑面积为面积计算单位。

56、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房整

栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积，地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。

57、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房共

用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。

58、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房非

共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

59、根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房分

摊的公用建筑面积等于公用建筑面积系数×套内建筑面积。

九、上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则

60、根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，房屋内

的技术层（管道层、附层、夹层）层高在2.20米以上的按其墙体外围水平面积计算建筑面积。

61、根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，穿过房

屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

62、根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，原始设

计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算建筑面积。

63、根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，房屋共

有建筑面积分摊以幢为单位。

64、根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，封闭式

阳台，按其外围水平投影面积全部计算建筑面积。

十、关于贯彻执行《建设部关于房屋建筑面积计算与

房屋权属登记有关问题的通知》

65、根据有关规定，房产测绘中，房屋建筑面积测算表作为商品房出售合同要

件。

十一、上海市房地产抵押办法

66、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，本办法自2000年1月1日起施

行。

67、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产抵押应当遵循平等、自愿、

公平、诚实信用等基本原则。

68、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产抵押权设定后，该房地产

的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

69、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产以已设定抵押权的房地产

再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。

70、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，以已出租的房地产设定抵押权的，

抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

71、根据相关规定，以四宗不同的房地产设定抵押权的，视为同一抵押物；在

抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。

72、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房屋及其占用范围内的土地使用

权应当同时抵押，以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。

73、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产抵押合同签定后，土地上

新增的房屋不属于抵押物。

74、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产抵押合同应当用中文书写，

也可以同时用其他文字书写。

75、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，抵押物的房地产权书，由抵押人

保管。

76、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产登记机构出具的抵押权利

证明，由抵押权人保管。

77、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，房地产抵押的抵押物由抵押人占

管。

78、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，在占管期间，抵押人应当维护抵

押物的完好与安全。

79、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，抵押权人有按照抵押合同的约定，

监督、检查抵押物的占管情况。

80、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，抵押人在抵押期间依法转让抵押

物的，应当以书面形式通知抵押权人，抵押权人应当在接到通知后的15日内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案；逾期未作答复的，视作无异议。

81、根据《上海市房地产抵押办法》之规定，抵押人转让抵押物所得的价款，

超过债权的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

十二、关于颁布《个人住宅贷款管理办法》的通知

82、贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。

83、个人住房贷款中，借款人应直接向贷款人提出借款申请。

84、个人住房贷款人自收到申请与资料之日起，应在3周内给予正式答复。

85、贷款人发放贷款的数额，不得大于拟购买住房的价值。

86、住房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交公积金数额的

2倍。

87、贷款人按合同约定的时间，以转帐形式将批准后的公积金贷款资金转到售

房单位在银行开立的帐户。

88、个人住房贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初起执行相应

的新利率。

89、借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额抵押。

90、以房地产作抵押申请个人住房贷款，应向县级以上人民政府规定的部门办

理抵押登记手续。

91、抵押合同自抵押物登记之日起生效。

92、设定的质物在抵押期间如有损坏，贷款人应承担责任并负责赔偿。

93、以房产作为抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险。

94、抵押期间，保险单由贷款人保管。

十三、《关于深化本市住房制度改革若干财税改革的通知》

95、个人购买本市商品住房所支付的购房款在2003年6月31日前，可在个人

所得税税基中抵扣。

96、个人购买自用普通住房，应减半征收契税。

97、职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购住房的，按差额交纳契税。

98、根据房改政策购买标准面积内公有住房的，可以免征契税。

99、私有居住房屋转租或再转租，按税金收入2.5%的综合征收率征收税款。

十四、关于本市贯彻国家计委、建设部

关于规范住房交易手续费有关问题的通知》的通知

100、住房交易手续费由房地产交易中心收取。

101、住房交易手续费按建筑面积收取。

102、存量住房交易手续费为每平方米5元。

十五、《关于加强个人非居住用房出售、

租赁行为税收管理工作的通知》

103、个人出租非居住用房，应按规定缴纳12%房产税。

104、个人出租非居住用房，应按规定缴纳5%营业税。

105、个人出租非居住的应缴税款，应向房产所在地的主管税务机关申报，

十六、上海市房地产登记条例

106、房地产登记管理工作由市房地资源局负责。

107、共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

108、申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，以文件补齐日为受理日。 109、申请人可以在公示前撤回登记申请。

110、房地产权证书、登记证明、登记册记载不一致的，以房地产登记册为准。 111、申请登记更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同

申请更正。

112、登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将该事项记载于登记册。 113、房地产登记满三个月失效。

114、房屋所有权证书由市房地资源局颁发。

115、以出让、租赁方式取得土地使用权的，应当申请土地使用权初始登记。 116、以划拨方式取得土地使用权，房地产权利人应当申请土地使用权初始登

记。

117、房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起20天内完成审核。 118、登记机构应自受理房地产他项权利登记申请之日起7日内完成审核。 119、新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。 120、在新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房

地产抵押权登记。

121、登记申请人登记申请登记异议不当造成损失的，应由登记申请人承担责

任。

122、同一房地产设定两个以上他项权利的，依登记册记载的登记日的先后确

定其顺位。

十七、上海市房地产登记技术规定（暂行）

123、新版房地产权证书于2003.5.1起启用。

124、国有土地使用权和国有土地上的房屋颁发绿色房地产权证书。

125、登记机构应在市房地资源局统一建立的信息系统上办理登记事务。 126、房屋使用公约可以申请登记备案。

127、房地产登记程序一般是：申请、收费、审核、记载公示、缮证、发证。 128、房地产登记申请当事人提交的土地勘察报告应由房屋土地调查成果管理

部门确认。

129、申请事项与提交文件不一致的，以文件补齐日为受理日。

130、房地产权证书、登记证明应加盖办理的登记机构公章。

131、对全体业主共有房地产申请初始登记时，登记机构应在登记册上进行记

载但不发权证。

132、申请房屋所有权初始登记时其土地范围内有成片开发土地使用权转让的

单方预告登记的，应认定为申请登记事项与登记册的记载有冲突且不予登记。

133、因新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。 134、预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记后，换领的抵押权登

记证明中应该注记房地产抵押权预告登记的登记日。

135、申请更正房登记册登录错误的，登记机构应当核查原始登记记载所依据

的申请登记文件。

136、登记册登录有误，当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构

应将相关登记文件与登记错误事项报市登记处。

137、有关国家机关依法强制拍卖房地产的，买受人单方可以申请转移登记。 138、拍卖的房地产应当申请转移登记。

十八、关于本市内外销商品住房并轨的若干意见

139、土地使用权出让金中，70%作为前期开发成本。

140、出让地块的土地收益，在扣除上缴中央的建设用地有偿使用费后，由市

和区、县政府五五分成。

141、对尚未开发的原外销商品住房项目出让地块，并轨后鼓励土地使用权受

让人开工建设。

142、并轨后尚未开发的原外销商品住房项目出让地块开工后，应按市场价重

新核定出让金。

十九、上海市房地产登记资料查阅暂行规定

143、房地产登记原始凭证是由登记申请人提交的。

144、登记机构应按照原始凭证，在登记册中载明有关事项。

145、登记册可以公开查阅。

146、经认定的房地产权属争议当事人，可查阅与房地产权利直接相关的原始

凭证。

147、登记机构对当即提供查阅有困难的，可以在5天内提供查阅。

148、对无原始凭证或登记册中无信息记载的，登记机机构应出具无登记记录

的书面证明。

149、因登记机构工作人员违反规定，给有关当事人造成损失的，由登记机构

依法予以赔偿。

二十、《中华人民共和国城市房地产管理法》

150、在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地土地

使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守〈中华人民共和国城市房地产管理法〉。

151、国家依法实行国有土地有偿，有期限使用制度。

152、国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民

的居住条件。

153、房地产权利人的合法权利受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 154、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者

向国家支付土地使用权出让金的行为是土地使用权出让，

155、城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，其土地

使用权方可有偿转让。

156、土地使用权出让必须符合土地利用总体规划，城市规划和年度建设计划。 157、土地使用权出让的最高年限，由国务院规定。

158、土地使用权出让合同的年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应

当至迟于届满前一年申请续期。

159、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，无正当理由超过出让合

同约定的动工开发日期满一年未动工的，可以征收相当于土地使用金20%的土地闲置费。

160、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，无正当理由超过出让合

同约定的动工开发的期满二年未动工开发的可以无偿收回土地使用权。 161、国家采取优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。 162、设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。

163、设有限责任公司、股份有限责任公司，从事房地产开发经营的，还应当

执行公司法的有关规定。

164、房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同

时转让、抵押。

165、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房

地产转移给他人的行为。

166、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，房屋已建成的，应当持

有房屋所有权证。

167、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产经批准后，应当由受让方办

理土地使用权出让手续，按规定支付土地使用权出让金。

168、以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，其土地使用年限为原土地

使用出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用的年限的剩余年限。 169、以出让方式取得土地使用权转让房地产后，受让方改变原合同约定的土

地用途，必须取得原出让方和市、县人民政府房地产行政主管部门的同意，重新签定合同，调整土地使用权出让金。

170、依法取得的房屋所有权连同占用范围内的土地所有权，可以设定抵押。 171、根据〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的规定，房地产抵，应当到

有关部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依法办理过户登记。

172、〈中华人民共和国房地产管理法〉自1995年1月1日起实施。

173、〈上海市合同格式条款、监督条例〉属于地方性法规。

174、格式条款是指格式条款的提供方为了重复使用而预先拟定并在订立合同

时未与对方协商的条款。

175、本市工商行政管理部门负责对格式条款进行监督。

176、上海市工商行政管理局可以参与合同示范文本的制定。

177、市工商局对备案的格式条款，应当建立公开查阅制度。

178、格式条款提供方应当在接到工上行政管理修改格式条款的书面通知之日

起15日内对条款进行修改，并报市工商局备案。

179、格式条款提供方违反本条例有关规定，侵害消费者合法权益，应当承担

相应的法律责任。

180、格式条款违反有关规定，由工商行政管理部门责令限期改正，拒不改正

的，可以处500元以上5000元以下的罚款。

181、经备案或听证的格式条款，不排除提供方因格式条款损害消费者权益应

当承担的民事责任。

182、当事人对具体行政行为在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履

行的，作出具体行政行为的部门可以申请强制执行。

183、〈上海市合同格式条款、监督条例〉自2001.1.1起施行。

二十一、关于推行新版商品房预售合同示范文本的通知

184、200版预售合同，定名为上海市商品房预售合同。

185、房地产开发企业自行拟定的2000版预售合同的补充条款属于格式条款的，

应当报工商局备案。

二十二、关于推行房地产居间合同及代理合同示范文本的通知

186、2001版上海市房地产居间合同、代理合同示范文本自2001.12.1起推行。 187、房地产经纪组织在经纪活动中，自拟合同文本应当注明房地产居间或房

地产代理字样。

189、各区、县房地产管理部门、工商行政管理部门应定期对房地产经纪合同

的使用情况进行监督、检查。

二十三、上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法

190、〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉是上海市人民政府制定

并发布的属于行政规章，

191、〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉的基本原则是谁开发、

谁配套。

192、市住宅发展局负责本市新建住宅配套建设的综合协调及交付使用的监督

管理。

193、住宅竣工配套计划由市房地资源管理局汇同有关部门制定，报市建设和

管理委员会备案。

194、公共建筑设施纳入住宅竣工配套计划的，住宅建设单位应当按照计划建

设，并接受住宅建设管理部门的监督。

195、新建住宅竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市住宅发

展局或区、县住宅管理部门提交使用审核的申请。

196、市、区、县住宅建设管理部门应当在受理新建住宅交付使用审核申请之

日起30天内，对其情况全面核查并提出意见。

197、经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发〈住宅交付使用许可正〉。 198、〈住宅交付使用许可证〉由住宅建设管理部门统一印制。

199、暂未建成的居住小区与公交、地铁站点超过2公里的，建设单位应有自

行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。

200、非经营性新建住宅无〈住宅交付使用许可证〉的不得分配。

201、经营性新建住宅无〈住宅交付使用许可证〉的，房地产部门不予办理新

建商品房初始登记手续。

202、违反〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉，情节严重的，对

具有防地产开发经营资质的住宅建设单位，由市房地资源局降低或撤消其经营资质。

203、任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合规定的交付使用要求，

有权向有关部门检举或提取民事诉讼。

204、〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉自1996.1.1起实施。

二十四、关于转发〈房地产广告发布暂行规定〉的通知

205、房地产广告涉及银行按揭贷款的，应当提交有关商业银行同意按揭贷款

的证明。

206、房地产广告涉及项目位置表示的，可以已该项目与具体参照物的实际距

离表示，但误差不得超过1%。

二十五、关于本市全面实行〈新建住宅质量保证书〉

和〈新建住宅使用说明书〉制度的通知

207、各开发企业与住宅建设单位自1998.8.1起，凡不向用户提供《新建住宅

保证书》《新建住宅使用说明书》的，不得进行销售，配售及分配。

二十六、上海市房地产市场明码标价实施细则

208、基价是指买卖或有偿转让房屋确定的基准价。

209、增减幅度是指由于房屋层次不同，朝向差异等以基价为基础相应增减的

差价额或差价率。

210、市价格主管部门是明确标价的管理机关。

二十七、房屋建筑工程质量保修办法

211、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，地基

基础工程和主体结构的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

212、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，屋面

防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面防渗漏的最少保修期限为5年。

213、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，电气

管线，给排水管道，设备安装为2年。

214、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，装修

工程的最低保修期限为两年。

215、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或房屋建筑所有人应当立即向

当地建设主管部门报告，采取安全防范措施。

二十八、城市房地产开发经营管理条例

216、《城市房地产开发经营管理条例》是根据《中华人民共和国城市房地产管

理办法》的有关规定制定的。

217、设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请

登记。

218、工商行政管理部门应当自收到房地产开发企业设立申请之日起30日内予

以登记，不符合条件的，应当说明理由。

219、房地产开发企业应当自领取营业执照起30日内，持有关文件到房地产开

发主观部门备案。

220、确定房地产开发项目，按照国家规定需经批准的，还须经计划主管部门

批准，并纳入年度固定资产投资计划。

221、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，资本金占项目总投资的

比例不得低于20%。

222、房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 223、房地产开发企业转让尚未完成拆迁补偿的项目时，项目转让人应当书面

通知被拆迁人。

224、商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。

225、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，现售商品房的购买人应

当自销售合同签定之日90日内办理权属变更登记。

二十九、关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知

226、房地产开发企业取得商品房预售许可证进行商品房预订的，均应参照使

用《上海市商品房预订协议》。

三十、关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定

227、售楼广告不实的，由工商局根据广告管理的法律、法规负责查处。

三十一、关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知

228、自2003.3.1起取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象的限制。

三十二、上海市经纪人条例

229、经纪执业证书中载明的经纪组织的名称发生变化的，执业经纪人应当自

发生变化之日起30日内通过所在组织向市工商局申请变更。

260、合伙从事经纪活动，应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 261、公司从事经纪活动，应当有5名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 262、执业经纪人违反规定，给当事人造成损失的，由其所在的经济组织依法

承担相应的赔偿责任。

263、在经纪活动中弄虚作假或者以非法手段促成交易，给当事人造成损失的，

对执业经纪人处以1000元以上10万元以下罚款。

三十三、关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利

从事房屋转让活动的通知

264、房地产经纪企业或从业人员是房地产卖出方的，在办理交易过户手续时，

凡买进与卖出时间间隔在6个月之内的，需提供所在单位的情况说明。 265、各区县房地产交易中心不得受理没有备案或不准予备案的房地产经纪任

何委托代办业务。

三十四、关于进一步规范本市房地产经纪活动的实施意见

266、专职房地产经纪人通过其所在经纪组织向工商行政管理机关申请执业注

册时，除符合有关规定条件外，还应根据自身缴纳“四金”的实际情况，在执业经纪人注册申请表中正确填写。

267、房地产经纪组织设立分支机构的，必须取得经纪执业证书，并办理营业

登记实行亮照经营。

三十五、《上海市居住物业管理条例》

268、新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业

不得向住宅买受人收取任何费用。

三十六、上海市商品房住宅维修基金管理办法

269、业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代

为监管。

270、配备电梯的住宅，购房人按每平方米建筑面积成本价的3%交纳首期维修

基金。

271、业主委员会成立时，尚未出售的商住宅，房地产开发企业应当在业主委

员会成立之日起15日内，按规定交纳商品房维修基金存入专户银行。 272、业委会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，

应当存入维修基金帐户，归该幢住宅业主共同所有。

三十七、上海市商品住宅维修基金管理办法

273、物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于1个月的物业日常维修、更

新费用的备用金。

274、住宅需要大修，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

275、维修基金不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向业主再次筹集维

修基金。

三十八、关于推行上海市房地产买卖合同

示范文本（2003）版的通知

276、房地产买卖合同凡含有格式条款的应当符合《上海市合同格式条款监督

条例》的规定，并在合同订立之前秒年个 合同文本报工商行政管理部门备案。