收益还原法二

收益还原法二

收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：

P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n] 式中：

P—土地收益价格 a—年土地纯收益 r—土地还原率（r＞0） n—未来土地使用年期 ㈡估价过程 1.房地年总收益

运用市场比较法测算房地年总收益

房地年总收益=月租金×建筑面积×有效出租比率×(1-空置率)×12+押金收入

2.建筑物重置价格及现值。 ⑴建筑安装工程费 ⑵专业费用 ⑶管理费用 ⑷销售费用 ⑸投资利息 ⑹投资利润 ⑺销售税费 ⑻建筑物重置价格

建筑物重置价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费

⑼建筑物现值

建筑物现值=重置价格×成新率 3.房地年总费用

房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税费 ⑴管理费

根据调查了解，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%。 ⑵维修费

根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即

维修费=房屋重置价×2% ⑶保险费

根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即 保险费=房屋现值×2‰ ⑷税金

主要有增值税、城市维护建设费、教育费、教育费附加等。 综上：

房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税金 4.房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 5.房屋年纯收益。

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 6.土地年纯收益。

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 7.土地收益价格

V＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]

附：收益还原法评估实例

附：

Ⅱ、收益还原法 1、房地年总收益 （1）选择比较实例

根据估价人员对待估宗地周边区域的房地产市场调查，选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的三个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下。

案例A、海洋宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素与估价对象相近。比较实例共4层，1层为大堂、餐厅、会议室及其他配套房间，2～4层为客房，每层大约20间标准间，室内一般普通装修，外墙抹灰，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为24元/平方米〃月。

案例B、宏洋宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共5层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素与估价对象相近。比较实例共5层，1层为大堂、餐厅和其他配套房间，2～4层为客房，每层大约12间标准间，5层北边一半为屋顶阳台，南边一半为会议室，室内一般普通装修，外墙贴瓷砖，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为24元/平方米〃月。

案例C、丽亭宾馆

位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。比较实例临广和大街，位于大街南面，座南朝北，与估价对象隔街相对，区域因素与估价对象相近。比较实例共4层，1层为大堂、餐厅、会议室和其他配套房间，2～4层为客房，每层大约20间标准间，室内一般普通装修，外墙贴瓷砖，中低档次酒店，建筑物维修养护一般。估价期日处于对外出租状况，租金约为25元/平方米〃月。

（2）编制比较因素条件说明表

根据估价对象条件，影响房地产价格的主要因素有： ①交易日期：确定房地产价格指数

②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

③区域因素：主要有繁华程度、交通便捷程度、环境状况、公共配套设施完备程度等。

④个别因素：主要指建筑结构、面积大小、装修状况、新旧程度等。

表3.2.1 估价对象和比较实例的比较因素条件表

（3）编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①估价对象与三个实例位于同一街道，相差不超过300米，商服繁华度、交通便捷度、环境状况、公共配套设施完备程度、建筑结构、临街状况等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不需修正。

②交易情况修正

比较实例均为正常的市场价格，不需修正。 ③交易日期修正

交易日期修正是将实例在成交日期的价格调整为估价期日的价格。估价对象与比较实例交易日期接近，无需进行交易日期修正。

④个因素修正

A、地形状况，分为平坦、有一定坡度、坡度较大三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；

B、面积大小，分为面积适中、偏大或偏小、严重不适合三个等级，以

估价对象为100，每相差一个等级修正1%；

C、装修状况，分为精装修、普通装修、毛坯三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；

D、临街状况，分为街角地、临主街、临次街三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正4%；

E、外观，分为外观美观、外观一般、外观不协调三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级修正2%；

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。

表3.2.2－1 待估宗地比较因素修正系数表

表3.2.2－2 待估宗地比较因素修正系数表

（4）编制比较因素修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表3-2-3。

表3.2.3－1 待估宗地比较因素修正系数表

表3.2.3－2 待估宗地因素比较修正系数表

（5）确定房地年总收益

经过比较分析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况且相差不大，故以三者的简单算术平均值确定最终评估价格。

根据评估宗地所在区域现状租赁市场的一般租赁状况，租金一般为年付，押一个月租金，租金均为建筑面积租金，确定估价对象的有效出租面积比率为95%，出租率为90%。则：

宗地1/2/3房地年总收益＝月租金×12×有效出租面积比率×出租率+押金收益

＝24×12×95%×90%+24×1.5% ＝246.60（元/平方米）

宗地4房地年总收益＝月租金×12×有效出租面积比率×出租率+押金收益

＝22×12×95%×90%+22×1.5% ＝226.05（元/平方米） 2、房地年总费用

房地年总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 （1）经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：

宗地1/2/3管理费＝房地年总收益×3% ＝6.78（元/平方米）

宗地4管理费＝房地年总收益×3% ＝7.40（元/平方米）

（2）经营维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的3%计算。

房屋重置价格主要依据当地现行建筑工程概（预）算标准测算，参照当地统计部门公布的物业建安成本统计值，并结合估价对象实际装修状况，确定估价对象房屋重置单价（含结构和装修）为1200元/平方米。

房屋重置价格＝1200（元/平方米）

维修费＝房屋重置价格×3%＝36（元/平方米）

（3）房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

待估宗地主要建筑为钢混结构建筑，耐用年限为50年，估价对象4宗地连成一片，地上建筑物混合使用，年折旧费、维修费、保险费等均统一核算，此处根据建筑物实际状况平均计算其年折旧费用为：

年折旧费＝房屋重置价×（1－成新率）÷折旧年限 估价对象年折旧费见表3.2.4。

（4）房屋年保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率2‰计算。根据估价师现场踏勘和企业提供的建筑物相关资料，采用外观法确定房屋的成新率，即：

房屋现值＝房屋重置价格×房屋成新率 保险费＝房屋现值×2‰

表3.2.4 建筑物现值及年保险费

（5）房屋出租年应交税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

房产税税金＝（房地年总收益－押金收益）×12%

②增值税：根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。本项目符合《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中房地产老项目的规定，评估按5%的征收率计算增值税。

增值税税金＝（房地年总收益－押金收益）×5%÷（1+5%） ③城市维护建设税：依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳

税义务人。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。估价对象位于农村地区，城市维护建设税税率取营业税税额的1%。

城市维护建设税＝增值税×1%

④教育费附加：依据《国务院关于修改的决定》教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。

教育费附加＝增值税×3%

⑤地方教育费附加：依据相关规定，教育费附加率为2%，以增值税、营业税、消费税为税基计算。

地方教育费附加＝增值税×2% ⑥房屋出租年应交税金总额

根据上述税费比例，计算房屋出租年应交税金总额（单位：元/平方米）。

表3.2.5 税金总额表

（6）房地年总费用

房地年总费用＝经营管理费＋经营维修费＋房屋年折旧费＋房屋年保险费＋房屋出租年应交税金总额

表3.2.6 房地年总费用表

3、房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益-房地年总费用 计算结果见表3.2.7收益还原法评估表。 4、房屋年纯收益

房屋还原率实质上是房屋投资资本的收益率。考虑到房屋投资风险一般较土地投资风险大，因而房屋还原利率应高于土地还原利率。一般情况下，房屋还原率比土地还原率高2%左右，因此，房屋还原率确定为9%（土地还原率确定为7%）。

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 计算结果见表3.2.7收益还原法评估表。 5、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益-房屋年纯收益 计算结果见表3.2.7收益还原法评估表。 6、计算宗地地价

收益价格＝a÷r×[1-1/（1＋r）n]

计算结果见表3.2.7收益还原法评估表（单位：元/平方米）。

表3.2.7 收益还原法评估表