关于加强锡山区安置小区社区建设管理的思考

关于加强锡山区安置小区社区建设管理的思考

来源：锡山区委农工办、锡山区政协课题组 时间：2010-10-11 [ 大 中 小 ] 浏览次数：

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近年来，随着锡山区城市化进程不断加快，在广大特定范围内农村土地逐步征用，农民住宅有序拆迁，农村居民集中安置。据统计，目前全区已入住安置小区的居民达3万余户，且随着拆迁力度的加大而不断增加。安置小区居民能否及时适应新的居住形态，真正融入社区生活，不仅关系到全区经济发展、社会和谐稳定，更关系到“幸福锡山”建设的实际成效。因此，加强安置小区的社区建设管理，解决管理服务中的矛盾问题，构建和谐文明的安置社区，已成为当前亟需研究解决的一大课题。

一、锡山区安置小区的现状

截至目前，锡山区范围内共有55个安置小区交付使用，交付面积约560万平方米。通过调研发现，全区安置小区建设管理具有四个显著特点：

1．拆迁安置提速扩量。据统计，在全区各个基层板块中，有超过一半的行政村（社区）涉及拆迁安置。在涉及拆迁安置的村（社区）中，拆迁安置户数达到村（社区）总户数50%以上的村（社区）占43.4%。云林、安镇、东亭、东北塘等几个拆迁安置量大的镇（街）涉及人口都在70%以上。在大拆迁的同时，安置小区如雨后春笋般涌现，目前全区已建和在建安置小区的总面积约达1200万平方米，超出全区商品房住宅小区总量近一倍。

2．物业服务镇街包揽。目前，锡山区已建成入住的安置小区，大多仅提供保洁、保安、保绿、保修等基本的物业服务。主要服务模式有：由政府组建物业公司进行服务；由政府组建管理机构进行服务；由政府委托当地村（社区）组织人员进行服务；由政府按市场化服务模式聘请专业物业服务公司进行服务。前三种服务模式为锡山安置小区物业服务的主要模式，其中物业服务费基本由当地政府全额买单，拨付标准基本为多层每平方米0.3元，高层每平方米0.6元。此外，早期建造的安置小区大部分已进入大修理阶段，修理费用主要由政府承担。

3．房屋出租占比较高。在拆迁安置中，由于不少居民都有2套甚至2套以上的安置房，除供自己居住以外，剩余的安置房和一楼车库大多用于出租。如东北塘街道梓旺新村，2009年在入住的2112户居民中，外来租住户比例为23%，云林、东亭等街道的部分安置小区外来租住户比例高达50%以上。

4．人户分离现象普遍。在调研中发现，拆迁安置过程中，原一个村的村民被分别安置于多个小区、一个小区安置多个村村民的现象十分普遍。由于受乡土观念、福利待遇等因素影响，跨村、镇域安置的居民对将户籍、党组织关系迁出原村（社区）心存顾虑，担心一些股金分红、福利待遇等利益被取消，导致大量安置户人居住在安置小区，户籍、党组织关系却仍在原来的村（社区），造成普遍的人户分离现象。如社区管理较为成熟的梓旺新村，目前安置居民户口迁入的也只占42%。

当前，锡山区安置社区建设管理还存在诸多问题和不足，主要表现在以下几个方面：

1．思想观念亟需转变。农村城市化进程的加快，促进了农民向市民转变，但由于长期的生活习惯、生活理念并没有随身份的转变而发生改变。在很多集中安置小区，不文明行为屡禁不止，如乱种植、乱搭建、乱堆放、乱停车、乱开店等现象较为普遍。同时调查发现，由于是政府动员组织拆迁安置，大部分安置居民对市场化的有偿物业服务方式不理解，不愿交纳物业服务费用，在回收的584份问卷调查表中（共发放问卷表600份，回收率97.3%），53%的居民表示即使在物业服务到位的情况下也不愿意适当缴纳物业服务费用。

2．管理机制调整滞后。在拆迁安置过程中，社会管理体制机制尚未全面理顺，社区管理机构缺失，党组织建设不健全。目前，除梓旺新村外其他安置小区普遍没有设立社区居委，安置居民的社会事务管理仍由其原户籍所在村（社区）负责。普遍的居管分离和社区管理机构缺失，导致了安置小区管不了，原村（社区）管不着的问题，给社会管理和群众办事都造成极大不便。与此同时，原来村民之间在长期生产生活中形成的密切的社会人际关系逐渐淡化，社区自治管理的自然合力逐渐消减。

3．配套设施严重缺失。由于拆迁安置工作时间紧、任务重，安置小区大多属于边规划、边建设、边安置，加上在规划和建设过程中缺乏有效的监管机制，社区管理、物业服务用房等公建配套设施不完善，严重影响了安置小区管理服务工作的需求。特别是弥补物业服务经费的经营性用房不到位，未能达到上级部门的标准，与周边地区超过标准配置经营性用房、增强物业造血功能的做法相比，差距尤为明显。调研发现，有的小区老年活动室偏小，老年人开展活动受局限；有的小区无室外活动场地，居民只能占道健身锻炼；有的早期建造的安置小区，存在停车困难、水电气接管出户不到位、房屋裂缝渗水、安保设施缺失等配套和质量方面的问题。据了解，目前。这些早已存在的问题和不足，直接导致了当前社区管理中矛盾纠纷频发，成为物业服务品质无法提升的硬伤。

4．物业服务缺乏规范。目前，全区大部分安置小区的物业服务受经费制约，在人员配置、技术设备、管理质量上尚不到位，特别是不少物业服务从业人员来源于农村待业人员，自身素质普遍较低，缺乏物业管理专业培训，职业道德、专业技能、应急能力、法律水平等都无法适应工作要求，因此难以提供社区秩序维持、设施维修养护等规范化、专业化、全面化的物业服务，致使安置小区内房屋出租失管、无证开店、占道停车、偷盗频发等现象无法得到有效整治，群众对安置小区整体环境的满意度不高。

5．资金保障有待落实。目前，安置小区物业服务经费基本依靠镇（街道）财政补贴，区级公共财政对安置小区建居工作尚无专项经费支持，随着高层安置房建成后运行费用的大幅增加和安置维修资金的逐步增长，镇（街道）政府财政负担将日益沉重。近期，区民政局出台的《关于加强安置小区社区管理的指导意见》提出安置社区的工作经费由原所在集体经济组织按每年每户100元的标准分别负担，但由于村集体拆迁补偿形成的货币资产转化为实物性经营性资产需要较长周期，且集体资产保值增值难度加大，影响了对社区建设管理资金的支持力度。同时，大部分安置小区社区管理机构缺失，管理主体不明，导致资金拨付无法落实，也在一定程度上形成了安置小区管理缺乏资金保障的局面。

农村城市化不仅仅在于农村行政区划的调整和居住形态的改变，更需要农村、城市两种管理体制的有效衔接和公共产品安排的及时并轨，需要加快促进群众生活方式、行为习惯、思维观念的转变。因此，文明和谐社区建设不仅仅体现在安置房等基础设施的建设上，更要在政策体制、管理服务等方面综合考虑、统筹安排。

1．创新举措，积极探索安置小区建居合理模式。坚持属地管理的原则，加快理顺各类关系，建立“户籍随房走、股权跟人走、福利在住地、管理归属地”的社区管理机制，尽快实现安置居民股份分红在原村（社区）享受，民主权利在属地社区享受。全面清理安置小区的“人户分离”户籍，推进“人户分离”居民户籍迁入社区，党组织关系转入社区，实现安置居民与原村（社区）传统福利待遇的剥离，由属地社区对居民提供统一的公共服务、福利待遇和社会管理。坚持“规模适度、资源整合、尊重历史、因地制宜”的原则，合理制订安置小区的建居规划，积极探索各类建居模式，对由单村（社区）完成拆迁或大部分拆迁后整体安置在同一个“安置点”的，可采用“整体改居”的模式；对由若干村（社区）合并安置，且达到建居标准的，可采用“独立建居”的模式；对同样由若干村（社区）合并安置，但规模未达到建居标准的，可采用由安置入区人口量较大且就近的村（社区）班子整体进入，实施“一村领居”的模式。探索建立社区党组织领导下的社区居委会和社区事务工作站的管理模式，通过社区居委会实现居民自治，行使基层民主权利，通过镇（街）派设社区事务工作站，履行政府行政服务职能，提供均等化的公共服务，鼓励服务中心的工作人员竞选社居委委员，实现交叉任职。

2．同步推进，着力构建安置小区公共服务体系。坚持设施配套与住宅建设同步推进，在建设安置小区的同时，把社区和物业的办公用房、活动场地、文体设施等配套设施列入小区建设规划，严格按相应标准配备，切实把好规划关、建设关、验收关，做到同步设计、同步建设、同步投入使用。对已建成安置小区中配套设施滞后或不健全的，由主建单位设法进行完善。坚持居民入住与社区管理同步推进，做好社区管理组织的提前介入，以便在小区建设竣工并交付使用时就能迅速组建或纳入相应的社区管理机构，确保小区居民入住即能享受到社区管理服务，避免出现社区管理“真空地带”。坚持服务内容与居民需求的同步，以城市公共服务的理念，结合农村合作组织建设，同步推进社区社会救助、劳动就业、卫生计生、科教文化、综治平安等公共服务体系建设，探索为老服务、市容环境、社区物管等服务的社会化运作管理模式，逐步实现服务项目向居家养老、保健康复、社区教育、科普宣传、心理咨询、法律援助等现代社区服务形态拓展。

3．加强监管，切实提升安置小区物业服务品质。规范安置小区的物业服务标准，健全区、镇（街）、社区、业主多方参与的物业服务企业监管考核机制，在小区保本服务运作的基础上，根据考核结果，采用“以奖代补”的形式给予服务补贴，调动物业服务单位的积极性。规范物业前期移交接管程序，在安置房开工建设前确定服务模式和服务方案，在小区入住前落实物业服务单位。在小区竣工时做好物业服务企业前期接管验收工作，及早发现问题，分清责任范围，规避经营风险。加强对物业服务人员职业道德、服务技能的培训工作，不断提

升从业人员素质和物业服务水平，提高广大居民对物业服务的满意度。加强部门协调，加大技防投入，形成综合治理合力，实现对安置社区房屋出租、流动人口管理的全方位覆盖。

4．拓宽渠道，逐步完善安置社区经费保障机制。加大对社区建设管理的投入力度，建立与经济社会发展相适应、责权利相统一的公共财政投入机制和经费稳定增长机制，落实政府购买服务经费和社区运行工作经费，研究探索区、镇（街）、村集体经济组织三级的经费分担机制，并逐步提高公共财政对社区工作经费的分担比例，降低社区工作经费对村级集体经济组织的过度依赖。拓宽安置社区物业服务经费的筹集渠道，在保持政府财政投入稳定增长的同时，提高社区经营性用房的收入比重，缓解物业服务经费紧张的压力。多渠道筹措下决安置小区的大修理资金，以解决早期安置小区维修资金的燃眉之急。大力宣传物业服务的内涵、特点、作用以及相关政策法规，引导居民正确了解物业服务双方的权利和义务，自觉遵守小区物业服务有关规定，逐步在广大业主中形成“花钱买服务”的共识，在按照物业服务标准核发物业服务收费许可证的基础上，适时推行安置户渐进交费方式，逐步实现物业管理的市场化运作。

5．教育引导，加快转变安置小区居民观念习惯。充分借助社区管理服务网络、党组织网络、周边学校、宣传报栏等平台，强化对居民遵守“村规民约”的宣传引导，促使居民加快转变原有思想观念和生活方式，提升文明素养。加强社区文化建设，有针对性地开展文化法律、道德礼仪、劳动技能等各类培训，组织丰富多彩的群众文娱活动，大力营造“和谐睦邻文化”，帮助居民尽快适应、融入社区生活。加强社区社团组织建设，积极培育发展社区民间组织和中介组织，不断壮大志愿者队伍和社工队伍，充分发挥各类机构和组织在社区管理中的作用，切实激发居民参与社区建设和管理的积极性，增强居民对社区的认同感、归属感、责任感，不断提升社区凝聚力。

6．抓好试点，有效发挥典型社区示范引领作用。结合锡山区安置小区社区建设管理工作实际，选择部分安置小区开展试点，积极探索管理经验，有效完善管理模式，并在全区范围内加以推广。围绕当前安置小区社区建设管理过程中存在的突出问题，以创建和谐文明新社区为目标，全面导入扁平化管理模式，通过对社区硬件设施、管理水平、服务内容和标准等一系列指标进行考核，不断健全工作机制，规范工作流程，推进社区管理服务工作规范、高效、有序运作，切实提升居民的满意度，努力探索出一条科学合理、符合实际、特色鲜明的安置小区社区建设管理新路子。

五津镇规范安置小区建设管理工作

发布日期: 2007-12-21 阅读次数: 523

通过近几年的园区建设和旧城改造，目前五津镇范围内，存在一些建

成和在建的农民安置小区和新型社区。由于建设的形式有统规统建、统规自

建和原来的划地自建，建设形式的多样性，有的小区建成后未向县级部门完善移交相关手续。加之管理水平不高，存在较多的历史遗留问题。而且，这些小区和社区安置大量征地拆迁失地农民，也存在较多、严重的安全稳定因素。我镇统规自建，特别是原来划地自建的小区和安置点从规划、建设、风貌到卫生以及安全等方面存在管理不规范的情况。

一、履职到位，责任落实

镇党委、政府高度重视，为切实加强我镇范围内农民集中安置小区的

规范管理，及时召开专题会议。按照市委、市政府统筹城乡科学发展，推进“三个集中”的要求，举一反三，追踪索源，着力解决安置小区存在的问题。加强领导，落实责任。街道办主任高翔负总责，镇分管领导具体负责，所涉及的办公室负责人具体抓落实。

二、规范管理，有序处理

镇上成立农民安置小区规范化管理协调领导小组，街道办主任高翔任

组长，分管领导任副组长，职能部门所室负责人，所涉及的村（社区）书记为成员，统筹全镇安置小区管理工作，解决安置小区失地农民就业、社保、丰富小区文化生活，构建和谐小区。

三、责任明确，细化工作

一是建成小区由分管镇领导负责，经济办、小区管理办公室具体抓落实；二是在建小区管理由分管领导负责，小区管理办公室和征拆迁办具体抓落实，负责小区各种问题的监管、处理、规划等；三是纯阳一、二、三期和由分管领导负责经济办、小区管理办具体抓落实，遗留问题由拆迁办、小区管理办具体抓落实

市房地产管理局完成阜城三角洲东岸优化人居环境综合治理工程安置小区建设项目规划、设计

招标

来

源： 局办公室 加入时间：2010-7-9 点击数：261次 打印本页

7月6日，阜城三角洲东岸优化人居环境综合治理工程安置小区建设项目规划、设计招标在市建设工程交易中心举行开标活动，这标志着安置小区项目已正式进入实施阶段。

根据市政府阜城三角洲东岸优化人居环境综合治理工程建设指挥部统一安排，为全面提升安置小区建设标准，为被拆迁居民提供环境优美、布局合理的居住小区环境，本次招标共邀请5家同时具备国家建筑工程建筑专业甲级设计资质和人防设计资质的设计单位进行投标，招标内容包括三角洲东岸拆迁安置建设用地规划许可证范围内（东至东平路、西至阜涡路、南至和谐路、北至阜口路）建 筑物、构筑物设计，室外工程设计，小区规划设计及单体设计，以及所包含的相关专业的设计内容。经过由7名专家组成的评标委员会历时4小时的评审打分，最终确定机械工业第六设计研究院、深圳市汇宇建筑工程设计有限公司和深圳市建筑设计研究总院有限公司为中标候选单位。下一步，市房地产管理局将组织开展安置小区项目勘察设计及其他参建单位的招标工作，切实加快安置小区建设进度。

(局办公室)