深圳龙华片区房地产市场调研报告-上书房信息咨询

深圳龙华片区房地产市场调研报告

龙华新区位于深圳地理中心和城市发展中轴，北邻东莞和光明新区，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，随着多条轨道交通的发展，各项配套设施亦日趋完善，龙华新区的地理优势越显突出，吸引大量购房投资者，房地产市场进入快速发展时期，逐渐进入深圳置业者及房地产企业的的视野。

本次调研报告选取龙华片区现在热门的片区，对片区中各自活跃楼盘的一、二级市场的销售及报盘情况进行调研分析，并绘制成住宅片区的成果形式展示给诸位客户。

若各位对我们的调研报告有何意见或建议，亦可将您的建议留言给我们，我们会悉心听取并择优采纳，以便提供更好更优质的市调成果。

第一节政策及行业热点观察

■房产继承赠与公证被取消

司法部宣布了一则关于废止1991年发布的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”) 的通知，称继承房产、分房遗嘱、赠与房产、外涉港澳台房产所有权转移等有关房产登记事项中，不再需要进行强制公证。

■七部下令封杀首付贷

首付贷的被确认违法违规，下令封杀。七部委下发文件，中介机构不得强迫委托人选择指定金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

■深圳首个土地整备利益统筹试点落地龙华观湖

项目位于龙华新区观湖办事处樟坑径社区，用地面积87646.57平方米，其中村集体发展用地面积18462.4平方米，规划容积率3.86，居住建筑量68311平方米（净容积率3.7），公共配套设施共3050平方米（含社区警务室一处，建筑面积50平方米；社区体育活动场地

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一处，独立占地1500平方米；社区健康服务中心一处，建筑面积1000平方米；幼儿园一处，建筑面积2000平方米，独立占地2100平方米）。

■龙华两楼盘同时开盘，一楼盘718套“日光”

8月21日位于龙华新区的两盘鸿荣源壹城中心六区和华业玫瑰四季二期同时开盘，其中鸿荣源壹城中心六区推出的718套房源开盘售罄，均价约5.9万元/平，华业玫瑰四季二期销售过八成，起价5.4万元/平。6月份刚刚诞生了楼面地价为5.68万元/平方米的龙华新地王，此次两个楼盘的起售价均低于龙华新地王的楼面地价，被诸多业内人士认为是开发商对后市不乐观。

■深圳房博会吸引逾20城市参展，城市更新“深圳模式”受关注

城市更新“深圳模式”已作为改革成果被国土资源部总结认可，为国家规划、土地管理制度的改革创新提供了鲜活经验。今年以来，深圳城市更新审批再度提速。截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项，审批通过规划项目327项、已实施（含建成）项目154项、目前在建项目101项。

■深圳降低落户门槛

自9月1日起，《深圳市人民政府关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》和《深圳市居住登记和居住证办理规定》等新规定正式实施。深圳放宽落户限制，把人才引进迁户和纳税迁户由积分制改为核准制，只要符合新规的条件即可直接申请入户，且数量不设上限。

■310亿元招商蛇口和华侨城联合体拿下深圳国际会展中心（一期）11宗配套商业用地 8月26日集体出让深圳国际会展中心建设运营权和11宗配套商业土地使用权，采用邀请招标的方式出让。华润、招商、华侨城、万科、保利等企业入围招标。其中，华侨城和招商为联合投标，保利、华润、万科为独立投标。当日并未现场开标。29日结果揭晓，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得上述商业用地。

资料来源：房地产信息网

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第二节龙华片区概况及市场分析

2.1龙华新区区位概况

龙华新区隶属于广东省深圳市宝安区，成立于2011年12月30日，地处广东省深圳市中北部，东临龙岗区，西接宝安区、南山区、光明新区，南连福田区，北至东莞市。截至2012年，龙华新区总面积175.58平方公里；2012年末常住人口140.86万人，其中户籍人口13.1万人；实际管理人口289万人。下辖观湖、民治、龙华、大浪、福城、观澜6个正处级办事处、36个社区工作站和100个社区。龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。

2.2交通概况

龙华片区设高速铁路客运枢纽深圳北站。国家高速铁路京广深客运专线、广深港客运专线与厦深客运专线南北向穿越规划区西部。平南铁路自西向东穿越本片区。深圳北站是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，广深港客运专线和厦深铁路在此交汇，2条地铁线在此换乘。在高铁和地铁的带动下，新区与香港、广州形成“半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”。此外，全市首条现代有轨电车试验线落户龙华，机荷、梅观、清平、福龙等高快速路穿越新区。未来还将形成由6条轨道交通、“四横四纵”高快速路网、“五横三纵”干线性主干路网和“八横五纵”主干道路网组成的现代化城市交通体系。

2.3配套设施

教育方面，到2020年，预计新增公办学位3万个，新增高中学位6000个。为此要规划预留60公顷用地用于高中建设，预留100公顷用于中小学建设。医疗卫生方面将重点推进市第二儿童医院、民治人民医院、新区中医院、妇幼保健院等新建医院项目和市人民医院龙华分院、龙华人民医院、观澜人民医院等改扩建项目建设。到2020年，龙华新区病床总数达到6000张，三级甲等综合医院达到3家，形成“十分钟就医圈”，有效缓解辖区居民看病就医难问题。商业方面，在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹商场、华润万家、大润发商场、岁宝百货、国美电器等多家大型零售卖场，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。

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2.4龙岗区发展趋势

《龙华新区综合发展总体规划（2013—2020）》：发展战略上：明确了龙华未来发展的战略两区一城：“加快转型升级的典范区”“特区一体化的示范区”“现代化国际化中轴新城”。空间布局上：规划了“一中轴、两核心、七功能区”的空间结构，规划建设南部商务核心、北部科技文化核心，强化辐射服务、创新引领功能，带动新区南北整合和创新发展，规划建设三大生态人文功能区（观澜东生态文化区、羊台山生态休闲区、九龙山生态休闲区、四大城产融合功能区（龙华商贸集聚区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区），创造良好生产、生活、生态环境，促进可持续发展。建设九个重点片区，包括两大功能核心，即北站商务核心区和观澜科技文化服务中心，自南向北依次带动新区的整体发展；三个转型升级示范区，即清湖转型升级示范园、大浪时尚创意城、龙华商业中心，以此带动加工制造业和优势传统产业转型升级；四个战略性新兴产业基地，即龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民创新产业园、观澜文化产业园，以此推动战略性新兴产业迅速做大做强，抢占新一轮经济和科技发展制高点，加快构建具有国际竞争力的现代产业体系。

2.5深圳市2016上半年土地市场分析

2016年上半年，房价持续暴涨、资本逐利等现象传导到土地市场，虽然楼市打压调控政策出台，但也不能有效遏制土地市场的疯狂，2016年上半年各路资金上演抢地大战，地王频出，楼面地价再创新高，2016年上半年深圳土地市场分别诞生总价地王和单价地王，位于龙华上塘编号为A816-0060的宗地，楼面地价56781元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A646-0059的宗地，成交总价140.6亿元，为总价地王。

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，2块商业用地和1块商业服务业设施用地。

2.6深圳市2016年7月房地产市场分析

（一）新房市场

1、供应分析

7月份是楼市的传统淡季，新房供应量低位徘徊，根据深圳房地产信息网的监测，2016

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年7月深圳新房住宅预售面积229497平方米，环比减少17.5%，同比减少56.7%；预售套数2164套，环比减少2.2%，同比减少六成。

2016年7月深圳全市仅4个楼盘取得住宅预售许可证，分布在南山、龙岗两区，南山区住宅预售量140877.25平方米/1182套；龙岗区住宅预售量88620平方米/982套。其中位于南山南头的前海东岸花园预售量91708.95平方米/916套，是全市住宅预售量最大的楼盘。

2016年7月，深圳新房成交均价显著回落，为56720元/平方米，环比下跌8.2%，同比上涨62.8%。价格出现明显回落的原因是：7月份市场成交以中低端物业为主，高端大户型产品成交占比量减少。南山、福田两区成交均价双双突破9万大关，南山区在天鹅湖1号、半岛城邦三期、华润深圳湾悦府、恒裕滨城等高价盘的热销下，均价高位上行，达92817元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨61.4%；福田区在宝能公馆的带动下，均价达95070元/平方米，环比上涨10.9%，同比上涨86.6%。中海天钻的发力，助力罗湖区成交均价大幅上涨，为76347元/平方米，环比上涨21.9%，同比上涨45.7%。

宝安、盐田、龙岗三区价格均回落，宝安区成交均价51442元/平方米，环比下跌15.3%，同比上涨59.3%；盐田区成交均价46532元/平方米，环比下跌6.8%，同比上涨78.4%；龙岗区成交均价41693元/平方米，环比下跌1.0%，同比上涨54.6%。

2.2、7月份新房成交量分析

7月是楼市的传统淡季期，新房市场量价齐跌，根据深圳房地产信息网数据中心统计：7月新房住宅成交2984套，环比减少8.3%，同比减少53.5%；成交面积309026平方米，环比减少10.8%，同比减少54.2%。

以消化存量盘为主的罗湖区，成交量锐减，成交60套，环比大减86.1%，同比减少62.3%；成交面积7862平方米，环比减少81.6%，同比减少56.8%，华润银湖蓝山和中海天钻是区域的主力成交楼盘。福田区成交21套新房住宅，环比增加23.5%，同比减少87.1%；成交面积3748平方米，环比增加26.5%，同比减少80.8%，宝能公馆是区域的主力成交楼盘。南山区成交418套新房住宅，环比减少37.6%，同比减少43.0%；成交面积59275平方米，环比减少27.8%，同比减少42.1%，天鹅湖1号、半岛城邦三期、宝能城是区域的主力成交楼盘。盐田区成交9套新房住宅，环比减少35.7%，同比减少90.2%；成交面积814平方米，环比

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减少58.4%，同比减少89.3%，玺悦山是区域的主力成交楼盘。鸿荣源壹城中心、中粮云景国际的热销使得宝安区成交量相对平稳，成交1233套，环比增加13.1%，同比减少43.0%，成交面积116601平方米，环比减少0.8%，同比减少50.2%。

锦荟PARK 、万科麓城、嘉霖华禧等楼盘的热销，推动龙岗区成交量上行，成交1243套住宅，环比增加20.6%，同比减少60.0%；成交面积120726平方米，环比增加21.7%，同比减少58.7%。

楼市

1、出售部分

1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome 二手房栏目的监测，7月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为52705元/平方米；环比下跌0.4%，同比上涨26.4%。

各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中龙岗区挂牌均价环比上涨4.4%至37841元/平方米，同比上涨42.7%；宝安区挂牌均价环比上涨0.8%，为48978元/平方米，同比上涨22.9%；南山区挂牌均价环比下跌0.2%，为62774元/平方米，同比上涨14.9%；福田区挂牌均价环比下跌0.5%，为60877元/平方米，同比上涨15.3%；罗湖区挂牌均价环比下跌1.3%，为49789元/平方米，同比上涨28.3%；盐田区挂牌均价环比下跌6.4%，为43327元/平方米，同比上涨13.7%。

325新政对二手楼市的影响非常大，在4、5月份成交量暴跌之后，6月二手楼市探底整理，终于在7月份迎来彩虹，7月二手房成交量环比显著增加，根据深圳房地产信息网数据中心统计：2016年7月深圳二手房成交6530套，环比增加20.5%，同比减少63.0%；成交面积567178平方米，环比增加15.8%，同比减少62.5%。

六区二手房成交套数迎来普涨，龙岗和宝安仍是二手房成交量较大的两个区域，龙岗区成交1693套，环比增加29.1%，同比减少62.9%，成交面积157295平方米，环比增加38.9%，同比减少61.3%。宝安区成交1375套，环比增加29.2%，同比减少63.5%，成交面积124073平方米，环比增加33.1%，同比减少64.0%。

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罗湖、福田两区成交量基本相当，罗湖区成交1146套，环比增加11.6%，同比减少63.7%，成交面积90144平方米，环比增加19.8%，同比减少58.6%。福田区成交1219套，环比增加15.9%，同比减少60.6%，成交面积99953平方米，环比增加2.6%，同比减少61.8%。

南山区成交900套二手房，环比增加14.6%，同比减少63.9%，成交面积80698平方米，环比减少16.0%，同比减少66.2%。

盐田区成交197套，环比增加10.7%，同比减少64.8%，成交面积15015平方米，环比增加4.0%，同比减少66.2%。

2.7龙华片区2016年上半年住宅市场状况

（一）龙华新区一手房市场

2016年上半年龙华片区的成交量略有减少，上半年片区内共有12个项目成交，共成交274494.82平方米，同比减少19.8%；成交2855套，同比减少16.3%；成交金额124.99亿元，同比增加21.9%；成交均价上涨53.3%，为46000元/平方米。

2016年上半年，房价的持续飚涨导致政府主管部门调控转向，由宽松转为收紧，出台的打压调控政策主要有：非深户社保1改3、首套结清二套房首付最低四成、4月1日起二手房评估价上调50%。调控政策往往会对市场造成较大的威慑作用，325相关举措出台后，新房、二手房成交量均大幅回落，市场观望氛围加重，房价涨幅趋缓。2016年上半年深圳住宅成交面积2429535平方米，同比减少22.8%，成交套数23170套，同比减少27.1%，成交金额12392092万元，同比增加四成，成交均价51006元/平方米，同比上涨81.9%。楼市成交量的回落，使得市场推盘节奏放缓，2016年上半年深圳住宅预售面积2217010平方米，同比减少两成，住宅预售套数20336套，同比减少16.3%。

土地资源紧张是制约深圳楼市发展的一大瓶颈，由于增量土地供应十分有限，2016年上半年深圳楼市两度上演抢地大战，这两块宗地分别卫冕近年来的单价地王和总价地王。2016年上半年深圳全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，位于龙华上塘编号为A816-0060的宗地，楼面地价56781元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A646-0059的宗地，成交总价140.6亿元，为总价地王。近年来深圳大力推进旧城改造，城市更

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新是今后深圳楼市发展的主方向。

深圳是一座楼市需求旺盛的城市，在全国定调房地产去库存的当下，过度火爆的深圳楼市只能通过打压调控的方式来抑制市场的虚火，2016年上半年深圳楼市从宽松政策到收紧打压，楼市经历了一场从火爆到清冷、从天上到地下的转变。展望后市，深圳楼市成交量仍存在不断探底的需求，于新房市场而言，成交量受新增供应量的变化波动性相对较大，于二手楼市而言，成交量处于不断探底的波动走势。下半年深圳房价不存在继续大幅上涨的基础，房价稳中有升、或保持平稳。

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