借款引发的房屋买卖纠纷案件

案件梗概：

2014年6月，张某华起诉至原审法院称：2013年6月，我因公司急需周转资金向他人借钱，债权人要求必须对借款合同进行公证。我急于得到贷款，于2013年6月7日在北京市方正公证处公证了《借款合同》，在签署相关文件时，债权人要求我必须签署一份《委托书》，内容大致为委托霍某磊代为办理出售我名下位于北京市朝阳区朝阳路×室(以下简称涉案房屋)，权限为到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代收相关售房款等。而霍某磊不是我民间借贷法律关系中的当事人，《借款合同》亦未约定债权人有权出售我名下涉案房屋用于抵债。借款一段时间后，一名陌生人突然闯入我家中，称以75万元价款购得涉案房屋，并出示房产证表示房屋已过户到其名下，如我要继续居住就付其120万元购回，否则令我限期腾房。后我得知该陌生人是高某波(现房产证登记产权人)的表哥。

上诉人高某波因与被上诉人张某华、霍某磊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第26426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

2014年6月，张某华起诉至原审法院称：2013年6月，我因公司急需周转资金向他人借钱，债权人要求必须对借款合同进行公证。我急于得到贷款，于2013年6月7日在北京市方正公证处公证了《借款合同》，在签署相关文件时，债权人要求我必须签署一份《委托书》，内容大致为委托霍某磊代为办理出售我名下位于北京市朝阳区朝阳路×室(以下简称涉案房屋)，权限为到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代收相关售房款等。而霍某磊不是我民间借贷法律关系中的当事人，《借款合同》亦未约定债权人有权出售我名下涉案房屋用于抵债。借款一段时间后，一名陌生人突然闯入我家中，称以75万元价款购得涉案房屋，并出示房产证表示房屋已过户到其名下，如我要继续居住就付其120万元购回，否则令我限期腾房。后我得知该陌生人是高某波(现房产证登记产权人)的表哥。2014年6月11日，高某波、霍某磊以我在限期内未搬离涉案房屋为由，纠集一伙不法分子强行闯入我家中，致我受伤。高某波、霍某磊就涉案房屋成交价约定为75万，明显低于市场价。我不认识霍某磊，也未打算委托霍某磊代为出售涉案房屋，我签署《委托书》实为受人胁迫，霍某磊代理我与高某波签署的《存量房屋买卖合同》违背诚实信用原则，不是我的真实意思表示。高某波自始至终都没有到涉案房屋看过，其以明显低于市场价的金额购买房屋，显失公平，不属于善意第三人。而我至今分文未得购房款，涉案房屋现由我及家人居住。故特向法院起诉要求：1.撤销以我的名义与高某波于2014年5月29日签订的《存量房屋买卖合同》。2.高某波将涉案房屋过户至我名下。3.二被告赔偿我租金损失3万元。

高某波在原审法院辩称：

双方于2014年5月26日签订房屋买卖合同，合同的订立是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。且该合同已经履行完毕并过户，相关行政部门的过户审批行为也是合法有效的，合同履行全面适当。该合同不存在显失公平情形，也不存在欺诈胁迫、乘人之危等问题，故不属于应当依法撤销的情形。目前涉案房屋已经过户到案外人名下，不可能过户给张某华。张某华请求租金损失与我无关，不是我造成的，因此请求法院驳回张某华的全部诉讼请求。

霍某磊在原审法院辩称：

不同意张某华全部诉讼请求。2013年6月7日，张某华夫妇在北京市方正公证委托我办理涉案房屋出售等手续。找到买家后，2014年5月26日，张某华、高某波和我聚在一起，张某华和高某波签订了房屋买卖合同，对房屋出售价格双方都是认可的。2014年5月30日，我带高某波去朝阳区房管局办理房屋过户并于当天取得新的房产证。我是正常行使受托权利出售该房屋，张某华自愿委托我办理公证卖房手续，不存在恶意串通。买方已经支付了全款给我并办理了过户手续，整个过程都是合法有效的。我只是张某华的委托代理人，不是买卖合同的当事人，因此请法院驳回张某华的起诉。

原审法院经审理查明：

2013年6月7日，张某华与其妻闫亚萍作为委托人，霍某磊作为受托人签订《委托书》。该委托书载明：“张某华和闫亚萍系夫妻关系，在北京市朝阳区朝阳路×室有一处房产(产权证号：X京房权证朝字第×××号)，我们同意出售上述房产，现委托霍某磊为我们的代理人，前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否抵押及发生司法机关及行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形;在符合依法出售的前提下，办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同(包括网签和撤销网签)、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字、代办物业交接手续。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人无转委托权。本委托书附委托人的身份证复印件。”该《委托书》经北京市方正公证处公证。

2014年5月26日，张某华作为出售人与高某波作为买受人签署《房屋买卖合同》，约定高某波向张某华购买涉案房屋，房屋成交价格75万元。付款方式约定为定金5万元为现金支付，剩余70万元为银行转账支付。该合同每一页下方均有张某华签字，张某华当庭陈述为其曾在空白买卖合同上签名。该合同落款处出售人有张某华和霍某磊的签名。当日，霍某磊出具收条载明收到高某波支付的定金5万元。5月30日，霍某磊再次出具收条载明收到高某波购房款70万元，交款方式为银行转账。高某波向本院提交了当日转账的银行查询记录。霍某磊当庭认可自己收到高某波支付的房款75万元，但至今未给付张某华。5月29日，张某华开具了金额为75万元的发票，高某波按照计税金额75万元交纳了契税。5月30日，涉案房屋的产权人由张某华变更登记为高某波。另查，2015年2月4日，涉案房屋产权人已由高某波变更登记为案外人袁军芳。

经法庭询问，高某波表示其在购房过程中到涉案房屋所在地段实地查看过，但代理人不清楚其是否到涉案房屋室内实地查看过。另，涉案房屋一直由张某华居住使用。

张某华向原审法院提交其单方委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房屋价值做出的估价报告，结论为1505683元。对此报告，高某波、霍某磊表示系张某华单方委托不予认可。另，涉案房屋建筑面积为56.04平方米。张某华表示该房目前市场价格为150万元左右，高某波表示目前市场价格在100万元左右。高某波称签订合同时双方是按照建委市场指导价中最低价格协商达成了交易价格，但未提交任何证据加以证明。

原审法院认为：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。合同被撤销后，因该合同取的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，张某华委托霍某磊代为出售房屋，双方约定在符合依法出售的前提下，霍某磊有权代理张某华出售涉案房屋。现霍某磊代理张某华与高某波签订房屋买卖合同，双方约定房屋转让价格为75万元，而该价格明显过低于市场价格。张某华主张合同显失公平，要求撤销合同，该请求有事实和法律依据，依法予以支持。合同被撤销后，相关财产应予返还。但鉴于涉案房屋已过户到案外人名下，法院对张某华要求高某波将涉案房屋过户到其名下的请求无法支持。张某华主张因高某波、霍某磊人身伤害和威胁导致其在外租房居住，要求二人赔偿租金损失，该请求基于非合同行为，故在本案中法院无法支持，张某华可另行起诉主张。据此，原审法院于2015年3月24日作出判决：一、撤销张某华与高某波于二○一四年五月二十九日签订的《存量房屋买卖合同》;二、驳回张某华的其他诉讼请求。

原审法院判决后，高某波不服提出上诉，其上诉理由为：第一、本案涉及的房屋买卖合同是高某波和张某华自愿签订，并通过公证形式委托霍某磊进行卖房授权，高某波是看到授权委托书及经过和张某华协商后签订的合同，不存在任何瑕疵。合同关系的成立是双方意思自治的充分体现，合同价格是经张某华本人签字确认的，且该价格经房管部门审查符合过户要求，不低于市场最低指导价格标准，不存在显失公平的问题。第二，张某华签订给霍某磊授权书的时间是2013年6月7日，买卖合同签订时间是2014年5月26日。这段时间内张某华完全有时间和能力撤销授权，但其未实施撤销授权的行为，且在授权后一直没有做出不同意出售房屋的意思表示，直到过户后才说不知情，不符合常理。因此，请求撤销原审判决，驳回张某华原审的全部诉讼请求。

张某华同意原审判决。

霍某磊不同意原审判决，同意高某波上诉意见。

本院经审理查明的事实中，除张某华现已不在涉案房屋居住外，其他与原审法院查明事实无异。

上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：

张某华以公证方式书面委托霍某磊出售涉案房屋，在该委托公证未被撤销情况下，霍某磊有权依据委托内容代理出售涉案房屋。但是，霍某磊作为受托人和代理人，应当依照诚实信用、等价有偿等原则，在出售房屋过程中最大限度地维护和实现委托人的利益。根据双方提供的证据及查明的事实，霍某磊代理张某华与高某波签订的涉案房屋买卖合同，双方约定和成交的价格明显低于该房所在区域的市场价格，存在显失公平情形，张某华要求撤销合同请求有事实和法律依据，应予支持，原审法院据此判决撤销双方于2014年5月29日签订的《存量房买卖合同》并无不当。依据法律规定，合同撤销后相关财产应予返还，原审法院考虑涉案房屋已过户到案外人名下，未支持张某华要求高某波将房屋过户到自己名下的主张，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

据北京房产专业权威专家赵云涛律师介绍，由于霍某磊代理张某华与高某波签订房屋买卖合同，双方约定房屋转让价格为75万元，该价格明显过低于市场价格。张某华主张合同显失公平，要求撤销合同，依法予以支持。