浅析房地产行业企业所得税季报和年报注意事项

　　［摘 要］房地产开发经营业务企业所得税年度汇缴申报,因其行业的特殊性,有很多需要特殊注意的事项。我们应该对这些特殊事项加以重视和认真理解,才能及时掌握新政策,合理申报缴纳税款,做到合理避税、减少风险。 　　［关键词］房地产；企业所得税；汇缴申报 　　［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-0087-02 　　 　　2007年度国家审议通过的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》已使用了三年之久,期间国家税务总局对适用于房地产开发经营业务企业所得税处理办法不断做出调整,使其逐步走向规范化。 　　首先说明一下房地产开发经营业务企业所得税季度申报注意的调整事项：注意四个调减（以前年度未弥补亏损、不征税收入、免税收入、预售收入对应缴纳的营业税及附加以及土地增值税的预征）,一个调增（预售收入按照规定的预计利润率计算出的预计利润额）。国税函［2008］635号文关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知明确规定了第四行“实际利润额”填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额,所以有关企业专管员提出季度申报不让弥补以前年度亏损是不正确的,但是企业财务人员必须搞清楚“可在税前弥补的亏损”的内容。税法上的应纳税所得额（亏损）是会计利润经纳税调整后所得,而会计利润表上的利润是纳税调整前所得,两者不能简单混淆。同时要注意,《中华人民共和国企业所得税法》第十八条规定,企业纳税年度发生的亏损,准予向以后年度结转,用以后年度的所得税弥补,但结转年限最长不得超过5年。 　　国税发［2009］31号文关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知及国税函［2008］299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知中规定：在房屋未完工前采用预收方式销售,取得的预售收入按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额申报季度企业所得税,同时预售收入对应缴纳的营业税及附加以及土地增值税的预征是可以在季度申报时扣除的。在新的税法规定下,季度预缴申报的依据基础是从财务报表利润表中的会计利润出发,季度期间超出标准的期间费用是不需要调整的。 　　房地产开发经营业务企业所得税年度汇缴申报,因其行业的特殊性,有很多需要特殊注意的事项,现分述如下： 　　（1）国税发［2009］79号文关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知中规定,即便是发现了企业所得税申报有错误,只要是在次年的5月31日前都可以申请重新申报。 　　（2）企业所得税年度纳税申报表是一主十一附的层次报表系统,附表一的第一行是所得税的收入口径,同时也是业务招待费、广告费及业务宣传费的计算基础,因为房地产企业也要遵循企业会计制度和准则,所以当年预售的未完工商品的收入是不在利润表中的主营业务中核算的,建议把房地产预售房款收入填入附表一的第十六行其他视同销售收入,把预售房款按照扣除预计利润额后的余额填入附表二的第十五行其他视同销售成本,同时把预售房款对应的营业税金及附加填入附表三的第五十二行的调减金额中,下一年度对应结转收入的情况,做相应金额相反方向的调整,这样就保证了计算依据收入为基数的费用限额扣除数据的准确性。 　　（3）附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表要想完全填报正确也是需要注意以下内容的：附表一《收入明细表》中第一栏金额与附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》中第四栏金额应一致。国税函［2008］98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知中规定了关于以前年度未扣除的广告费的处理：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费,2008年实行新税法后,其尚未扣除的余额,加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后,按照新税法规定的比例计算扣除。 　　按照国税发［2006］31号文的规定,新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可以向以后年度结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。因此对于2006年1月1日后新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可以结转至新法实施后扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度；2008年1月1日以后发生的广告费和业务宣传费按新法规定执行。 　　（4）房地产开发企业的佣金支出要注意不同比例和不同人员的差异性。根据财税［2009］29号《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》的规定：自2008年1月1日起,按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。国税发［2009］31号文件规定：企业发生的手续费和佣金支出,按以下规定进行处理：企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 　　一方面，国税发［2009］31号文件和财税［2009］29号文件规定有所区别,财税［2009］29号文件是一个普遍规定,国税发［2009］31号文件则是针对一个特殊情况的特殊规定,两个文件都是有效的。另一方面，房地产企业财务人员要清楚与公司签订劳动合同的销售人员的销售提成是不受此比例限制的。 　　（5）除几项预提（应付）费用外,计税成本均应为实际发生的成本。国税发［2009］31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知中规定可以预提（应付）费用有以下三种： 　　一是包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10％。二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 　　（6）国税函［2010］201号关于房地产开发产品完工条件确认的通知中明确规定了：房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续），或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。只要是楼盘满足了以上条件,就必须结算计税成本,如果计税成本资料不全、结算滞后,结算的当年度计税成本就会小于实际成本,从而对当年度企业所得税产生重大影响。 　　由此可见，房地产开发企业的企业所得税的季度申报和年度申报还是很有特殊性的,我们应及时掌握新政策,合理申报缴纳税款,做到合理避税、减少风险。