社会福利院建设项目可行性研究报告

广水市社会福利院综合楼建设项目

可行性研究报告

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章

目 录 总论………………………………………4 市场分析…………………………………9 项目选址及建设条件………………… 15 建设规模及功能要求………………… 19 建设方案……………………………… 28 项目实施进度安排…………………… 39 投资估算与资金筹措………………… 40 经济效益评价………………………… 42 风险分析及对策……………………… 46

附件：

1、湖北省民政厅《关于社会福利机构规范化创建等级评定活动的通知》；

2、广水市人民政府关于社会福利院项目建设配套资金的承诺函；

3、广水市民政局关于广水市福利院综合楼建设项目立项的请示；

4、建设工程规划许可证；

5、国有土地使用证；

6、广水市环保局关于广水市社会福利院项目环境影响报告表审批意见的函；

7、委托书。

第一章 总 论

1.1 项目建设背景

1.1.1 广水市位于湖北省东北部，市域面积2647平方公里。乡（镇）行政区划调整后，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区，人口93万，是典型的农业市, 也是全市省37个贫困山区市市和扶贫攻坚的主战场之一。

1.1.2 全市市共有“无生活来源、无劳动能力、无法定抚养人和瞻养人”的对象351名，其中，没有独立生活能力，需要入院集中供养的鳏寡孤独人员 人，目前集中供养126名，占“三无”总人数的％。全市市共有孤儿 人。

1.1.3 近年来，在上级有关部门及社会各界人士的大力支持下，市委、政府高度重视全市市社会福利事业建设，采取切实有效措施全市力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全市市福利院等福利事业建设得到了较快发展，但由于我们属省级贫困市，自然条件十分恶劣，经济基础薄弱，地方财政非常困难，福利事业基础设施建设发展滞后，主要表现在：一是现有的福利院始建于七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全市隐患；加之由于当初设计

标准低，面积小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、电等外网老化严重，室内生活环境较差。三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复福利院、娱乐福利院等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。四是福利院建筑面积较小，狭小的空间远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置。因此，全市福利事业目前的发展现状，已远远不能满足”三无”人员的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着全市福利事业的进一步发展。

1.1.4 为了更好的改善“三无”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，市人民政府根据全市福利事业现状和长远发展规划，计划在原址新建1所集保健康复、文体娱乐和健身为一体的多功能、社会化、开放式的社会福利院，其主要工作职能是收养全市城镇“无法定抚养人和赡养人、无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人、残疾人、孤儿等。计划将其建设成为一所设施齐全市、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位，使福利院成为全市社会保障体系的

一个重要组成部分。

1.2 项目概况

1.2.1 项目名称：广水市社会福利院综合楼建设项目。

1.2.2 建设地点：广水市大邦路78号。

1.2.3 业主单位：广水市民政局。

1.2.4 项目建设性质:新建

1.2.5 项目法人代表：胡亚民。

1.2.6 项目联系人:陈顺志 [1**********]

1.2.7 单位概况：

1.2.8 工程概况：广水市社会福利院项目占地8293平方米，综合楼为五层, 总建筑面积4200平方米。经估算，工程总投资500万元，每平方米造价1190元。

1.2.9 资金来源：本项目500万元建设资金, 其中申请上级专项资金300万元, 土方配套资金200万元。。

1.2.10 承担编制项目可行性研究报告的咨询单位及其资质：广水市工程咨询公司，公司法人代表：吴强。公司资质证书号：国家发展和改革委员会工咨丙[1**********]，资质等级：丙级。

1.3 项目可行性研究报告编制依据

1.3.1湖北省民政厅《关于社会福利机构规范化创建等级

评定活动的通知》；

1.3.2广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要；

1.3.3 国家发改委、建设部《综合楼建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

1.3.4 建设部和民政部关于《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）;

1.3. 广水市民政局与广水市工程咨询公司就本项目签订的委托书；

1.3.6广水市民政局提供的其它资料。

1.4 项目可行性研究报告研究范围

根据国家有关规定和业主对项目建设的规划及要求，本报告就该项目建设的背景及必要性、建设条件、建设内容及规模、主要技术方案、项目实施进度及管理、公用辅助设施、消防与环保、投资估算及资金筹措等方面，进行科学的分析和论证，从而提出切实可行的结论和建议，作为建设单位和行政主管部门在项目决策、审批和组织实施过程中的依据。

1.5 研究结论及建议

本项目属公益事业项目，符合国家产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，现场建设条件具备。该项目的建成将在很大程度上能解决老年人老有所养、老有所医、老有所学、

老有所为、老有所乐的问题，提高“三无”人员的生活质量，该项目是切实可行的。

1.6 主要经济技术指标

广水市社会福利院项目主要经济技术指标见表1-1

表1-1

广水市社会福利院项目主要经济技术指标

第二章 市场分析

2.1项目建设的必要性

2.1.1是解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。广水市也和全国一样老龄化程度为10%以上，新建广水市社会福利院是解决老龄化社会问题的需要。

2.1.2是构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，广水市委、政府也提出建设和谐广水的要求。如果老龄化问题解决不好，和

广水市社会福利院综合楼建设项目可行性研究报告 共49页 第10页

谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建社会福利院，将为广水市弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

2.1.3是加快社会福利事业发展的需要

广水市社会福利院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决全市弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我省北部山区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在全省社会保障体系中发挥较为重要的作用。

2.2 广水市社会福利机构现状

2.2.1目前全市市、乡镇和民办福利机构 所，床位数张，占“三无”和“五保”人员的0.05%。大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面，老年人成了被管理和服务的对象，要服从安排，独立性很少。如：养老机构有严格的作息时间，只

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有赶上点，老人才能吃上饭。伙食、娱乐活动也比较单一，老年人吃的是份饭，平时的娱乐活动只有下棋、打麻将。

2.2.2 服务机构服务质量令人揪心。全市养老机构有 名从业人员，这些人员大多为下岗职工、农村务工者。他们没有一个人经过上岗培训，大多缺乏老年人护理知识，没有专业的护理知识，平时的工作只是打扫卫生、帮老人打饭等。 老年人需要交流，不能自理的老年人更需要交流，可护理人员满足不了他们的需要。

2.2.3 护理人员严重不足。我市平均每个从业人员要承担7.2个床位的服务量，这些影响了养老机构的服务质量，致使一些不能自理的老人住处时常充满浓浓的尿臭味，住所用品也不能及时清洗，污垢随处可见

2.3 广水市社会福利机构发展趋势

随着福利院发展日益成熟完善，福利院将会呈现如下发展趋势：

2.3.1规模化。随着我国社会老年化程度的加深，人们将对社会福利院有重新的认识，市场需求也将日益增大，。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等现象的出现，将使福利院走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住

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质量更好大型老年社区应运而生，呈现出规模化的现象；

2.3.2郊区化。为了满足福利院对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来福利院的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便亲戚朋友的探访；

2.3.3建筑的多样化。随着福利院建设的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，使用的多功能化、增强相互沟通的将是未来的竞争焦点；

2.3.4功能丰富化。未来的福利院将与现在所倡导的生活模式结合起来，福利院不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。福利院社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的时光。

2.3.5科技化。以科技为依托的老年人专用设计是未来福利院产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的福利院为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。

2.3.6服务的专业化

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作为福利院的重要组成部分，福利院的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。

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第三章 项目选址及建设条件

3.1 项目选址

3.1.1 项目以老年人公寓为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

1、地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

2 、地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

3、地块规模宜大不宜小，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

4、地块距离城郊为宜，不宜选址在非常偏僻处，不能单

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求清静而简单的把老年人与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

3.1.2原福利院位于应山街道办事处与城郊乡的结合部大帮路78号，地块距中心城区2公里，视野开阔，气候宜人，行走在树下，可看到小鸟在鸟巢中出出进进。蛙鸣鸟叫声此起彼伏，优美的声音在晨风中回荡，十分悦耳动听。如此丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。根据规划将发展为广水市应山城区的一个高品位新社区，其周边环境还将进一步改善。广水市社会福利院综合楼项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

3.2 建设条件

3.2.1气候条件

项目所在地广水市属亚热带季风气候，具有四季分明、阳光充足、热量丰富、雨量充沛、无霜期长、严寒酷暑期短的气候优势。

年平均气温13℃─16℃

大于10℃积温在5112℃——5204℃

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年日照时间：1800小时──2300小时

年均降雨量948毫米

年无霜期201─240天

年平均风速3.4m/s

年最大风速26m/s

年主导风向为西北风，东北风次之

极端最高气温39.7℃

极端最低气温-15℃

3.2.2 地震裂度

震源深度一般在8千米左右，震级不大，地震裂度为8级，本项目的工程设计按8级地震裂度设计。

3.2.3地理位置

项目建设在点位于广水市应山街道办事处大邦路78号，符合广水市城市总体发展规划。项目所在地公路四通八达，通十分便利，有利于处置突发事件。工程选址地面较平坦，地势较高，地质情况良好，不易受洪水、潮湿的影响。周围无各种污染源、易燃易爆危险品、高噪音、高压电线，离无线电干扰的距离较远，且无高大建筑物，是福利院综合楼建设的理想场所。

3.2.4施工条件

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项目所在地交通便利，建筑材料运输方便，施工场地宽阔，电力通讯设施齐备，水、路、电三通，建筑场区也便于机械作业、连续作业、多断面同时作业，能满足工程施工布置要求。

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第四章 建设规模及功能要求

4.1 建筑面积和内容

广水市社会福利院综合楼初步规划为五层，总建筑面积4200平方米，其中公寓单人间面积1092平方米，公寓双人间面积1274平方米，文体娱乐场所面积273平方米，保健康复面积182平方米、会议室及接待室面积182平方米、医护及办公设施163.8平方米、洗衣房18.2平方米、其它公用面积1015平方米。

4.2 功能要求

4.2.1设计要求。

在规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡

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度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m 应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

2、生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。

3、 环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

4、 户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同居住人数等的不同居住要求，单人间使用面积10㎡左右、双人间使用面积14㎡。

5、 配套要完善化

应配有完善的医疗保健、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室等生活配套设施。

6、 建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸

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引力。

满足以上这些要求的同时，还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

4.2.2功能要求

福利院主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是公寓部分还是公共设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公共设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。