住宅项目规划设计任务书

济南市纬十二路项目 规划及建筑方案设计任务书

河南顺驰地产有限公司

2005年10月30日

目 录

一、总述

二、宗地概况

三、主要技术经济指标

四、设计依据

五、总体定位

六、产品定位

七、规划设计总则

八、规划设计细则

九、道路交通设计

十、环境设计

十一、配套设施

十二、建筑单体及立面设计

十三、成本控制

十四、人防、消防要求

十五、会所及商业设计

十六、设计深度要求

十七、设计成果

一、总述

1．1农行住宅项目总体详细规划及建筑设计要求达到方案设计的深度，最

终的设计成果不仅需具有可操作性，同时也应满足开发报建的要求。

1．2明确农行住宅项目是通过祭伯城文物遗址背景衍生出资源可循环利用、

节能、环保、生态及科技的理念，深入贯彻“绿色生态”这一规划主题，来创造一种鼓励邻里交流的符合未来社区发展的新的生活方式。

1．3项目应结合地块的规模及祭伯城的规划开发意向不明确等不利因素，

主要以“人性化”设计为导向，将生活配套设施完善便捷、复合性功能均衡社区等作为重点设计考虑。

1．4设计应充分体现项目的特色，符合产品定位，并结合限额设计要求控

制成本。

二、宗地概况：

2．1项目名称：

农行住宅项目

2．2项目地点： 本项目位于郑东新区的东北部区域，北临第二东西横贯道路（东风东路）, 西靠纵贯十六路,南接横贯八路,东至龙湖环路。（具体位置见CAD附图）

2．3土地面积：

项目净用地面积：87072.50㎡（130.74亩），以实测面积为准。

2．4用地现状：

地形相对比较平坦，用地形状呈扇环形，这将给项目整体规划带来一

定的影响，最佳的建筑朝向布置与道路走向不一致。

2．5交通：

地块紧邻第二东西横贯道路，可直达CBD中央商务区、龙子湖大学和目前郑州市中心，出行便利，交通优势明显。

三、宗地规划设计条件：

3．1项目征地面积：134026.62㎡

3．2项目用地面积：87072.50㎡

3．3建筑综合容积率：1.6

3．4建筑密度：≤27%

3．5建筑限高：在该地块东南部属祭伯城遗址建设控制地带，在控制带中

坡屋面建筑高度≤16米，平屋面建筑高度≤14米；其他部

位建筑高度≤24m。

3．6绿地率：≥30%

3．7停车位：1辆/户

3．8建筑退红线：临龙湖环路建筑后退道路红线部分为60米宽的城市绿化

带，其他方位建筑后退道路红线部分为10米宽的绿化带。

3．9出入口方位：禁止开向龙湖环路。第二东西横贯道路上的开口数量不

得过多，且满足与道路交叉口及桥梁的距离必须大于60

米。

3．10其他未提及的有关具体要求请按照国家和郑州相关规定进行。

四、设计依据：

4．1《中国人民共和国城市规划法》

4．2《中华人民共和国土地管理法》

4．3《河南省“城市规划法”实施办法》

4．4《河南省“土地管理法”实施办法》

4．5《郑州市城市规划管理条例》

五、总体定位：

绿色生态、低密度的文化社区，注重历史文脉的延承。

六、产品定位：

6．1产品比例：

总建筑面积：105000㎡

其中，多层砖混(5.5层—6.5层)： 50000㎡ ――农行职工自用

多层砖混(5.5层—6.5层)： 16200㎡ ――对外出售

7.5层框架：22000㎡

4.5层砖混叠拼别墅：11800㎡

商业及配套设施：5000㎡

6．2注：在不影响农行自用组团社区品质（容积率不大于1.15）的前提下，对外出售部分建筑面积可适当突破，所增加产品形式以6.5层砖混为主。

七、规划设计总则：

7．1社区要坚持可持续发展的原则；

7．2注重对史迹、人文、建筑的保护，使区域展现历史的脉络，延续总体

规划的肌理；

7．3坚持低密度开发理念，尽可能多的绿化、水体适度；

7．4体现以人为本的精神，打造一个鼓励邻里交流，生活配套设施完善便

利，复合型功能均衡的绿色化，生态型、低密度社区。

八、规划设计细则：

8．1贯彻概念规划方案的设计理念，创造地块与祭伯城在景观上的连接，

从而提升本项目的价值，符合设计理念的要求；

8．2鼓励社区居民的流动与沟通增进邻里融洽，打造人文社区，通过人和

场所的相互依托，组合成整个网络化的规划形式，场所成为区域性建筑标志，为居民创造可交流的社区空间；

8．3设计时产品分布以混合布置为主，打破传统的分区形式从而淡化等级

观念；

8．4规划户数按不少于600套考虑，农行自用518套，余下自成系统形成

自己独立组团，两组团各自形成共享庭院和半私密的空间，但同时应考虑规划的完整性，尽量避免生硬分割两个组团；

8．5每个组团应有集中绿化景观，并突出每个组团的景观主题；

8．6社区公共街道区域完全开放，进入住宅组团对车辆进行严格管理，对

人开放；

8．7社区内适当布置户外运动场所及运动设施，并考虑老年人活动场所和

亲子乐园；

8．8结合概念规划充分考虑配套与居住的结合，要考虑方便业主的使用。

九、道路交通设计：

9．1贯彻概念规划中人车适度分流的道路交通设计原则，对区域内的停车

方式、规模及市政公共设施及公共绿地（位置、规模等）提出方案；

9．2公共区域、半公共区域可以人车混行，要求畅而不通来减缓车速，协

调人与车的关系；

9．3组团内部尽量人车分流，考虑联排别墅区域客户的自有车比率高，从

人性化、方便的角度出发，基本以人车混行为主；

9．4区内道路应根据道路等级，使用性质确定道路宽度和转弯半径，并满

足消防要求；

9．5确定道路路面控制标高及道路坡度，结合市政管网设计道路断面，应

考虑土方平整；

9．6路网规划应考虑市政管线、强弱电等管网布置。

十、环境设计：

充分考虑地块优势资源的挖掘，寻求突破和创新，并结合概念设计方案中让自然景观得以延续的原则，将自然景观与历史的足迹相结合，在尊重既有自然的基础上进一步加强历史感。

10．1强调景观的参与性、互动性和连续性；

10．2运用水系不同的形态，突出景观与地标建筑的融合；

10．3硬景观与软景观的合理布置，进一步提升人们在场所中的空间体验； 10．4景观与建筑要相互融合，每个组团景观主题鲜明。

十一、配套设施：

11．1雨水、污水管网

11．2给水、消防给水管网

11．3电力供配电的方式

11．4煤气

11．5弱电

11．6暖气

11．7总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等布线

11．8垃圾收集中转站的设置

11．9其他市政配套如物业用房，居委会根据郑州市规范要求配置 十二、建筑单体及立面设计：

本项目力求营造尺度宜人的特色居住空间，使其可充分融入住户的生活起居。

12．1叠拼别墅作为较高端的产品，要求设计上有所创新；

12．2建筑朝向应尽量符合当地的生活习惯，并符合相关规范要求； 12．3户型面积应与农行户型面积调查表相符合，详见附表一； 12．4中高层设计建议采用一梯两户；

12．5每种产品根据面积定位要求的范围内，设计三种户型；

十三、成本控制要求：

根据限额设计（责任成本中建安工程费的90%）的要求，单体建筑要明确成本限额，在设计过程中应注意环境景观、水系面积（适当控制）、绿地面积、结构选型、立面设计、材料选择等方面节约成本，经济技术指标要合理。

建安工程费（参考标准）：

多层砖混(5.5层—6.5层)： 850元/㎡

7.5层框架：1300元/㎡

4.5层砖混叠拼别墅：940元/㎡

2层框架商业：1200元/㎡

地下、半地下停车库：1300元/㎡

人防车库：1800元/㎡

另：社区景观造价（住宅可售面积）：110元/㎡

十四、人防、消防要求：

15．1按照国家和郑州市有关法规进行设计；

15．2凡在本市城市（含县城）规划区范围内新建的民用建筑，必须按照《通知》规定的应建防空地下室面积和等级修建防空地下室。

15．2．1新建10层（含）以上或者基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上的民用建筑，按地面首层建筑面积修建6级以上防空地下室。

15．2．2新建除一款规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，在2000平方米以上的，按地面总建筑面积的4%修建6级以上防空地下室。

15．2．3新建除一款以外的新建（包括翻新）居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。

十五、商业及配套公建设计：

考虑到居民的基本生活要求，商业和生活服务类配套设施应与住宅同期交付使用。

15．1商业及公建设计：

商业采取集中布置形式，商业街考虑到既可作为小区内部的服务活动场所，也可吸引周围的人流，提高整个社区的知名度和影响力，既要满足住户最基本的生活需要，又要烘托项目的商业氛围，树立形象，因此将商业面积控制在5000平米左右，采用商业外街和底层商铺相结合的建筑形式，其业态应与郑东新区的各种配套设置互补，考虑引入超市、休闲品牌餐饮、电信、金融、邮政等服务业单位完善该区域的社区配套。 十六、设计深度要求：

本次设计深度为总体规划及建筑设计，本阶段的设计深度除要求达到《建筑工程设计文件编制深度规定》2003年版通常界定的设计深度外，同时满足地方规划主管部门深度要求。设计深度按照修建性详细规划，方案设计，扩初设计区分。

十七、设计成果：

17．1建筑设计说明：说明工程的设计依据，设计宗旨，用地规划技术指标，

建筑经济指标，建筑（含主要平面布置、立面造型、

建筑剖面）结构、给排水、电气、弱电、空调、通风、

消防、燃气、供暖、人防、环保等设计说明及其与城

市环境的关系；

17．2工程区域位置图：表明工程项目位于城市中的位置；

17．3总平面图：表明工程区域内建筑物总平面规划布置，道路、绿化、环

保、消防等设施的布置；

17．4产品结构布置图：表明不同产品形式的布置；

17．5消防系统平面图：表明消防道路的联系方式；

17．6绿化系统平面图：表明绿地位置、面积、尺寸等；

17．7交通系统平面图：表明人流、车流出入口位置，用地内部车道组织，

室内外停车场（库）位置、面积、车位数，用地

内部交通系统与城市交通系统的关系等；

17．8综合管网规划图：给水、排水、强电、弱电、天然气、采暖等； 17．9规划建筑效果图：总平渲染、总体鸟瞰、区域透视，入口透视图等； 17．10单体建筑方案图：平面、立面、剖面建筑设计图，户型平面图； 17．11建筑模型：1:500比例。