工程项目后评估--工程营造篇

六、工程营造

1、工程进度实施

********C********地块项目在2010年9月25日开工，当初在前面施工阶段还未有总控计划的实施，所以中间结构验收之前计划工期未执行，但与********标准工期相比整个施工周期偏长。整个项目从开工到验收备案总工期981天，与标准施工综合工期640天相比相差341天，滞后约11个月。下面就进度的实施情况作如下总结：

1.1 ********C********地块项目计划实施情况

说明：绿色背景色：提前完成

蓝色背景色；准时完成

红色关键色：延期完成

********C********地块工期对标

从上面工期对标图示来看，********C********地块的实际工期与标准工期差异较大，其中桩基施工滞后35天，基础施工至±0.00滞后158天，主体结构结顶滞后77天，完成中间结构验收提前61天，外装修及外架拆除滞后51天，完成市政及景观工程滞后78天，验收备案

滞后20天。

1.1.1 延期主要因素分析

1.1.1.1 桩基施工：

1.1.1.1.1 ********C********地块总计有1200枚钻孔桩和570多枚预应力管桩，兼有高层地下车库的围护桩，工期合理安排上欠考虑周全，围护桩与工程桩没有进行穿插施工，导致工期相应拖长37天。

1.1.1.2 地下室阶段-基础施工至±0.00：

1.1.1.2.1 因两家施工单位在最初就土方开挖价格过低，迟迟不肯组织挖土队伍进场进行基坑土方的开挖，后由于进行了向其总公司发文、发函，组织多方进行约谈、协商才解决问题，工期延后40天。

1.1.1.2.2 因施工场地狭小，兼考虑减少对多层6#楼主体施工的影响，土方开挖速度较慢，加上雨季天气因素，导致挖土时间延长，工期滞后38天。

1.1.1.2.3 施工单位开始组织施工力量不足，加上地下室基础底板结构设计复杂、砖胎膜工作量较大，以及梅雨季节天气影响等原因，期间虽然实行加夜班赶工的形式但工期仍然滞后80天。

1.1.1.3 主体结构阶段-结构结顶：

1.1.1.3.1 主体结构结顶与标准工期相差较大，由于总包施工单位技术力量薄弱，施工方案不健全，施工班组人员劳动力配备不足，对进度计划执行能力差，加上台风阶段的天气影响，工期滞后69天。

1.1.1.4 中间结构验收阶段：

1.1.1.4.1 由于在主体结构施工中已经将砌体施工和主体结构实物检测进行了穿插进行和提前安排，使得中间结构验收工期相应减少61天。

1.1.1.5 外装修及外架拆除施工：

1.1.1.5.1 施工总包单位粉刷质量控制意识不强，管理力量薄弱，成品保护意识差，外墙粉刷质量对保温、涂料等的施工有直接影响，致使工期延后15天。

1.1.1.5.2 外墙涂料、铝合金分包单位劳动力严重不足，材料进场不及时，进度计划执行不利，导致外墙脚手架拆除时间滞后38天。

1.1.1.6 市政及景观工程：

1.1.1.6.1 市政管网由于水、电、煤单位进场劳动力不足，导致工期延后18天。两家绿化景观施工单位由于施工质量不强，导致多处返工，对进度和劳动力的安排不够合理，苗木进场较晚，铺装进度缓慢，加上春节影响的一个月时间，导致工期延后60天。

1.1.1.7 后期验收备案：

1.1.1.7.1 总包单位由于墙面、地面空鼓、开裂问题，项目经理组织整改不力，导致质监部门多次重复验收，竣工验收工期延迟10天。

1.1.1.7.2 后期消防单位设备到场安装较晚，竣工资料整理不及时，消防验收整改问题较多，消防部门验收后期土建、消防、安装、以及景观方面的整改，工期延后10天。

1.1.2 计划实施应对措施

1.1.2.1 按照合同约定对施工单位进行管理，严格按照总进度计

划执行，对于随意性较大，不肯配合的施工方在沟通无效的情况下要向其公司发文发函要求整改。

1.1.2.2 施工管理过程中注意提前对施工单位做好技术交底，明确公司的质量要求，加强对监理公司的管理力度，加强对施工现场的巡视和抽检，对于不符合质量的施工节点和进场材料坚决予以制止或退场。

1.1.2.3 密切跟踪施工单位的人、材、机安排情况，定期的对其进度进行检查和提出警告及纠偏措施，协助施工方在关键线路上打好攻坚战，达到安全文明生产。

1.1.3 进度亮点

********C********地块项目在各方的共同努力下实现了按时开盘，年底结顶的成绩，达到了公司的销售要求。

2、工程质量实施

2.1 工程质量控制情况对比

********C********地块项目在单体竣工验收及分户验收过程中，因房产行情严重下行，政府质监部门对于工程质量投诉问题较为敏感，因而在验收过程中提高标准，因项目出现层高极差以及墙面空鼓起壳现象，同时增加外墙及门窗淋水实验，加上各家单位在验收问题整改不力，导致验收次数和周期延长。在与施工单位签定的施工合同中都约定了质量目标要求和验收合格的标准，但在施工方具体的执行和项目部的管理过程中未能达到合同约定所应有的高度。

********C********地块项目工程质量对比

2.2 工程主要问题汇总

2.2.1 住宅部分

问题一

问题描述：顶层楼梯间电缆桥架穿出屋面位置很不合理

原因分析：没有提前对图纸中的安装线路进行优化所导致

意见与建议：施工前对设计图纸进行优化及要在施工中进行合理调整。

问题二

问题描述：电梯前室消防管安装位置不合理且影响美观

原因分析：在施工之前没有进行优化处理所导致

意见与建议：今后在施工前进行处理避免此类问题发生 问题三

问题描述：一楼架空层部分地面采用散放鹅卵石

原因分析：设计中考虑景观效果但容易积存垃圾且儿童易摔跤

意见与建议：建议采用固定的鹅卵石或取消，采用地面砖铺贴 问题四

问题描述：高层一楼架空层内种植绿化容易造成绿化很难成活

原因分析：设计方面未考虑到在一楼架空层种植植物的成活率 意见与建议：建议更换其它耐成活植物

问题五

问题描述：18#、19#楼单元内所有业主进入电梯前室乘电梯时必须经过一楼中间套住户门口

下面是一层平面布置图

原因分析：设计疏忽及审图环节不够仔细

意见与建议：改为内开门并在今后设计中杜绝此类情况 问题六

问题描述：空调百页窗方管横档无倾斜度距离过大易被雨水打进 原因分析：对于材料的选型考虑欠妥

意见与建议：采用防雨空调百页

2.2.2 地下室部分

问题一

问题描述：地下室设置通风井、排水沟数量过少，导致采光不足和潮湿积水

原因分析：设计中地下室通风井数量过少，

排水沟施工坡度不足，

集水井数量过少导致地下室采光及排水不足，且有积水现象

意见与建议：施工前合理安排增加通风井、集水井数量，做好排水沟的施工。

问题二

问题描述：消防通风管法兰连接处螺丝生锈

原因分析：由于地下室潮湿，风管螺丝生锈严重，锈水下滴 意见与建议：采用热镀锌螺丝配件或不锈钢配件 问题三

问题描述：地下室通风井上部挡雨玻璃未完全遮盖到位导致雨水灌进地下室内

原因分析：通风井出口挡雨玻璃留有缝隙过大导致雨水打进地下室

意见与建议：顶部挡雨玻璃宽度加大

问题四

问题描述：非机动车坡道排水沟未设置导致下雨天雨水流进地下室

原因分析：非机动车坡道在设计及施工时均对雨量的排泄估计不足，导致雨天雨水倒灌

意见与建议：建议增设排水沟做法同汽车坡道

2.2.3 绿化景观部分 问题一

问题描述：北面主入口通道两旁水系无护栏

原因分析：设计原因未考虑安全方面

意见与建议：设计此类水系应考虑周边安全问题，加设护栏。 问题二

问题描述：游泳池靠道路方向周围无护栏

原因分析：设计中未考虑行人或者小孩子的安全隐患 意见与建议：在泳池边设置护栏及警示牌、告知牌。 问题三

问题描述：凉亭内未设置休息坐凳

原因分析：设计未考虑休息坐凳、审图未优化 意见与建议：建议增加休息坐凳 问题四

问题描述：绿化景观树木被台风吹倒

原因分析：绿化景观树木的支撑设置过于简单且埋深较浅，很容易被台风吹倒

意见与建议：加强树木根部及支撑的埋深，支撑的设置角度增加。

问题五

问题描述：景墙选用的石材完成后一段时间出现较大明显水斑

原因分析：石材选用及施工中的防水工艺做的不够好，导致石材变色及水斑严重

意见与建议：从石材的质量、施工中的防水工艺进行进行控制 2.2.4 工程质量整改部分 问题一

问题描述：因为交房时大批业主集中反映电梯前室防火门未设置防火玻璃窗影响采光

整改前 整改后

整改后效果： 增加了电梯前室的采光并对电梯前室内换装声控感应照明开关

问题二

问题描述：多层部分单元入口处信报箱位置未预留进行整改

整改前 整改后

整改后效果： 方便了业主使用又不占用面积 问题三

问题描述：隐形消防登高面不符合消防验收要求

整改前

整改后

整改后效果： 原消防隐形登高面采用塑料植草格进行返工整改成植草砖符合消防验收要求

问题四

问题描述：进户门打开后容易碰到消防箱加装门钉

整改前 整改后 整改后效果： 门开启后有门钉支撑碰不到消防箱玻璃 问题五

问题描述：架空层内原来无照明进行整改

整改前

整改后 整改后效果： 单元门人员进出夜间达到照明效果 问题六

问题描述：进线间铝合金门不符合消防要求进行整改

整改前 整改后 整改后效果： 换做木制防火门后达到消防要求 问题七

问题描述：架空层内落水管影响美观进行整改

整改前 整改后

整改后效果： 架空层内落水管影响美观进行包管处理达到美观要求

2.2.5 工程质量通病问题

********地区远离大陆地处海洋性气候，每年受台风影响较大。雨季来临时空气比较潮湿，对于工程中的五金配件锈蚀作用较强。建筑屋面、外墙、铝合金门窗在施工中稍微控制不到位就有可能造成渗、漏水现象。此外，外墙面砖、大理石材由于选材和工艺不到位也极易产生色差的泛碱和水斑等现象，今后要加强对施工原材料、工艺工法及样板做法的控制，尽量从源头上杜绝质量通病。

问题一：外墙面砖色差

防治措施建议：严格控制进场材料的验收和加强对施工工艺样板做法的控制

问题二：铝合金门窗渗水

防治措施建议：加强对铝合金门窗型材的安装、打胶、嵌缝控制以及内、外墙粉刷等质量的控制

问题三：空调孔倒返水

防治措施建议：做好空调洞的坡度控制和空调孔套管的防水处理 问题四：厨房间烟道顶部渗水

防治措施建议：做好厨房间烟道防水翻边的施工及出屋面烟帽的安装和周围防水施工

问题五：外墙渗水

防治措施建议：要严格控制砖砌体施工灰缝厚度、饱满度，以及内外墙粉刷质量并加强外墙保温的施工，规范外墙涂料封闭底漆的防水工艺

问题六：地下室潮湿

防治措施建议：适当增设通风和采光井数量

问题七：景观石材泛碱、水斑

防治措施建议：要严格控制景观石材的进场材料验收，施工前进行技术交底，施工中做好石材的防水工艺处理，控制好粘结剂等材料的含碱量，从根源上截断石材的渗水通道，加强技术管理，提高质量意识，尽最大可能杜绝水斑和泛碱现象。

问题八：进户门锈蚀、边框开裂等

防治措施建议：要严格控制对分包单位、供货商的进场材料验收，同时需加强施工管理过程中的成品保护这一环节。

2.3 工程主要验收问题

2.3.1 室内粉刷质量观感不强，修补后色差明显，墙体、地面开裂、起壳空鼓，阴阳角不直，梁柱构件尺寸偏差、层高极差超标等。

2.3.2 部分外墙、窗户下槛渗水，屋面保护层开裂。

2.3.3 一楼消防通道过道防火门宽度不足1.2米，屋面构架梁高度太低，影响消防通道通行。

2.3.4 地面隐形消防登高面做法不符合要求，改成硬化植草砖，消防通道转弯半径不足。

2.3.5 地下室消防箱安装位置影响消防箱使用。

2.3.6 一层配电间铝合金门不符合消防验收要求。

2.4 工程交付问题

********C********地块项目交付时正值房地产市场萧条，客户对房屋的质量、观感、使用功能的设计，以及小区整体绿化、景观，安全方面等都提出了诸多要求。经过各方的努力协调和沟通，交付还算平稳，主要交付集中问题如下：

2.4.1 当初购房时未说明多层部分是属于农民安置小区，交房子时才从别处得知，客户对此极为不满。

2.4.2 部分户型进户门走进正对一堵剪力墙异形柱，既浪费使用面积又影响美观。

2.4.3 部分户型煤气立管及煤气表直接从厨房间通过，既不安全又使得装修起来很麻烦。

2.4.4 高层南北立面空调机位设计的十分不合理，人走不出去，只

能吊装，给安装检修空调带来了很大麻烦。

2.4.5 高层部分的一楼住户，室外绿化土标高高于室内地坪，石材的底部是悬空的。

2.4.6 阳台推拉门顶梁设计的高度太低，推拉门净高度不足2米。

2.4.7 土建方面存在地面龟裂现象较多，墙面空鼓起壳普遍，墙体、地面平整度等存在偏差，粉刷质量毛糙，网格布外露，修补后有色差，卫生间及阳台地漏坡度不对等问题。

2.4.8 进户门问题更为突出严重，超过30%以上进户门油漆起泡，锁芯铰链生锈，门框变形，门框边拼角开裂生锈，超过80%以上的进户门猫眼生锈。

2.4.9 电梯方面，楼层显示器不显示，五方通话失灵，经常发生困人故障，显示器面板极易松动，电梯运行有异响。

2.4.10 部分户型可以在自家阳台看见隔壁人家卫生间马桶，此户型设计在保护隐私方面考虑欠妥。

2.4.11 弱电智能化方面，可视对讲无信号，小区监控部分黑屏，红外对射达不到，梯口机呼叫模块失灵等时有发生。

2.4.12 消防疏散楼梯没有铺装大理石或耐磨漆地面，而只是简陋的水泥砂浆抹面。

2.4.13 地下停车库非常潮湿，很多水迹，消防器材锈迹斑斑。

2.4.14 地下室非机动车停车区没有安装监控，很不安全。

3、工程成本控制

********C********地块在2012年上半年实现工程现场变更联系单网上审批流程，工程管理部按照公司相关规章制度进行现场签证单的ERP 审批，确保现场签证单的及时、准确性，同时也实现了公司对现场签证的有效监控。从现场工程量签证的情况来看，设计图纸的详细度不够以及合同约定内容、界面不够详尽和现场施工困难是造成后期改造费用成本的主要构成。

3.1 工程签证单案例

案例一：

9#、10#、11#、14#楼，屋面结构在设计图纸中横向有很多1.2米高度左右的连系梁，当施工完成后在消防验收的时候消防部门提出屋面不能正常通行是不符合要求的，后面由施工单位进行了部分联系梁的敲除并予以工程量签证，下面是敲除时的图片：

分析：如果此屋面联系梁能在前面审图中或者施工之前查找出不合理之处，就可以请设计院进行优化处理，第一节省了成本，第二又符合了消防验收，不至于出现上述成本的增加。

建议：进一步加强工程管理人员的技术培训和学习，熟悉各类强制性条文和验收类规范，重视对图纸的深化和学习，在施工之前尽最大可能将问题解决和优化，减少无效成本的增加。

案例二：

7#～11#楼、14#楼由于电梯前室夜间较暗，物业公司提出整改要求将原来的手触延时开关声控开关，以此达到防火门打开声控灯具自动照明的使用上的方便。以下是更换安装后的照片：

分析：由于电梯前室在照明设计中未考虑到业主实际使用功能需求，触控照明开关在晚上操作很不方便，因为更换声控延时开关而引起了工程量的签证，造成了成本的增加。

建议：今后在工程管理中加强对设计图纸的深化和优化，增强工程管理的成本意识，不因图纸优化不到位、工程返工等因素而导致成本的增加。

案例三

10#、12#～14#楼地下室非机动车道一侧由于原来没有设计护栏，极容易产生安全隐患，后安排施工单位增设护栏，以下是安装好护栏后的照片

:

分析：原先设计图纸中对此处通行的安全性方面没有考虑进去，后安排施工单位进行增设了不锈钢防护栏杆，达到了安全要求，但由此造成了成本的增加。

建议：对于设计图纸中的遗漏和错误之处尽量要在施工之前进行提出和优化，加强图纸的内审工作和使用功能、安全性方面的考虑，减少图纸、合同以外的成本增加。

3.2 成本控制改进建议

3.2.1 严格按规定办理。全部工程量都要求技术人员到场严格测量，经确认无误后签字，如果是补签的签证则需要在当场原始数据上签字才能进行。任何一方都不可缺少。现场签证一式四份，分别由成本合约部、监理单位、甲方工程部、乙方保存，在一个星期内完成签

字，允许特殊情况延长一个星期。在进行工程预算、决算时，没有经

过甲方签证，乙方提供的签证无效，导致责任损失，由乙方承担。甲方坚持实施乙方拒签的工程，其错误指令导致乙方损失，甲方自己承担。

3.2.2 办理签证要及时。一般由施工方负责收集有关属于签证范围的内容和相关的资料并填写。首先，由负责施工的单位委派技术人员确认工程量，若存在不包括在合同内的施工内容，应及时通知监理工程师或建设单位，落实待办理的施工现场签证内容，上报后，现场监理工程师先审核通过并签字盖章，然后经过建设单位现场管理人员二次审核并签字盖章，并做好提前与成本合约部相关人员的提前沟通，上传ERP 系统。

3.2.3 现场签证内容要客观准确描述。现场签证的客观准确描述对避免工程结算纠纷有重要作用。施工现场发生的签证主要包括建设单位供料不及时或不合格给施工单位造成的损失、非施工单位原因造成的停工损失、项目工程之外的零星用工签证、变更设计造成的签证、土方开挖时的签证等等。发生的施工现场签证一定要依照原始数据地点或标明的几何尺寸、事由、时间进行签证，对于机械台班部分要如实按照台班记录单填写。签证单的上传要对工程量的几何尺寸标清楚，文字叙述部分要写清楚，凡是涉及到增减工程造价费用的施工现场签证，施工单位都应当提供组成价格单、材料用料详情和现场施工方案，依此做出的估算或预算，才能报送监理工程师和建设单位进行确认。

4、安全文明施工

********C********地块项目在施工过程中安全文明施工监控基本到位，项目未出现安全文明事故和人员伤亡情况。施工场地周围离居民区较远也未有扰民现象，一、二标段同时都按照市标化工地标准实施，并达到标准要求。

********C********地块项目安全文明施工对比

5、合作方履约情况

********C********地块项目总共分为二个标段，Ⅰ标建筑面积：约 6.1万平方，Ⅱ 标建筑面积：约 3.6万平方。各标段主要施工单位/材料供应商 25 家，在项目实施过程中，各家单位能基本实现履行合约的要求，但是也存在一定数量未能完全履行合约的分包单位/材料供应商。工程完成后，对各施工进行了履约评分，评分见下表： ********C********地块项目主要施工/材料供应商单位评分表格

本项目优秀供方1家（大于 85 分），合格供方17家（70-85 分），占总数的 68%，不合格供方7 家，占总数的28%。

6、工程营造总结

6.1 工程施工过程中桩基、地下室结构至±0.00施工、主体结构结顶施工、外装修及外架拆除施工、室外景观绿化工程施工以及竣工验收备案等工期均有滞后延迟。工程单项验收问题、整改不力，特别是分户验收、通电计划未及时完成直接影响消防验收延期，而消防问题整改时间较长影响竣工验收，对工程后期进度的实现有明显影响，工程质量和消防验收仍是影响竣工验收完成的主要因素。今后在工程管理中要加强对各参建单位的合同管理，按照总控计划制定切实有效的工程专项计划，实时进行对比纠偏，对工程进度达不到目标要求的进行相应的处罚措施。

6.2因施工专业交接不到位、容易渗水的薄弱环节监管不到位等因素影响，工程项目渗漏点较多，特别是多层部分的外墙面砖墙面、屋面、铝合金门窗等虽然经过淋水试验和台风过后的检查进行了修补，但局部仍存在一定的渗漏隐患。后面于8月份项目部召集各家单位进行了渗漏水的专项治理，得以将渗漏水现象解决。在今后的工程管理中要加强对工程质量的管控，使工程管理体系落地得到有效的实施和应用。

6.3工程整体感观质量一般，卫生间加气块砌筑的墙体出现了一定数量的横向裂缝，并局部产生地面45°裂缝，另外空鼓起壳现象很多，虽在交付前进行了大量修补，但墙体地面空鼓起壳开裂、修补色差、阴阳角不直，构件尺寸偏差、铝合金普遍反映铝合金门推拉较重，窗户开启异响。进户门油漆起泡、变形、锁不上、锁片松动、把

手松动等问题投诉比较普遍。上述问题都在交房过程中以最快速度得到了修补、更换等方式的解决。今后要加强对各个供应商进场材料、品质方面的检查力度，坚决执行标准的工艺工法和样板施工。加强对各专业分包单位的监管、协调力度，要重视与水电煤等外部政府职能部门的协调和沟通。

6.4需要进一步提高工程管理人员的业务水平和能力，不断学习建筑类专业技能和国家及行业规范及技术标准，认真熟悉图纸，学习标杆企业管控模式，按照股份公司的管理体系及工作指引进行工程的实践结合，并做到对工程的有效管控。 7、工程管理建议

7.1 加强图纸的自审、会审和互审工作，特别是一些专业设计图纸的交叉会审更是重中之重。同时，多借鉴其它项目开发过程的一些经验教训。

7.2 选择技术硬、信誉好的施工单位，这一点非常重要。通过项目的管理，说明只有选择整体实力强、熟悉当地建筑市场、对同类产品又有相当经验的施工单位（项目班组），才能达到营造精品工程的要求。

7.3 加强日常施工质量控制，在公司质量管理体系的基础上，严格应用《工程质量管理工作规程》进行控制。在日常管理中，工程管理人员必须预先熟悉即将施工部位的图纸和规范，同时做好各专业分管人员的衔接工作，进行事前、事中、事后三控制的全面质量管理。

7.4及时听取客户和物管公司反馈的信息，同时借鉴股份公司项目开发过程的经验和教训，避免再次出现类似的问题。

7.5加强总图施工的全局意识。总图施工往往工期较紧，这就要求统筹安排，提前考虑景观营造和市政总图施工，做好总图施工中各管线单位的协调工作。

7.6加强施工进度控制，以周、月为时间节点，随时与计划对照，并查找和分析原因，确保工程顺利完成。

7.7做到责任清晰、分工明确，对分管的工作实行“终身制”。这样，有了压力和责任心，才能把工作做好。

7.8注重沟通和交流。在工程的大部分管理过程中，我们与施工单位、监理公司和设计单位频繁沟通，对项目顺利交付起到了不可忽视的作用。

7.9工程管理部员工要进行专业方面或公司管理制度方面的学习，把学习当做不断进步的重要手段。********产品要求细致、工艺复杂、施工难度大，这就要求我们工程管理人员不断学习，掌握各种管理技巧和水平，才能营造更精致的产品。