城市用地分类和建设用地标准
城市用地分类和建设用地标准
3.1 城市用地分类和适建范围
3.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划编制和城市用地统计工作。 3.1.2 城市用地按土地使用的主要性质进行划分和归类。
3.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系。共分10大类、48中类、
84小类。
3.1.4 使用城市用地分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本
分类的全部或部分类别。
3.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混和型代号，大类采用大写英文字母
表示，中类和小类应各采用1位阿拉伯数字表示。本分类代码可用于城市规划的图纸和文件。
3.1.6 城市用地分类和代号应符合表3.1.6的规定。
3.1.7 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性原则。
3.2 城市建设用地标准
3.2.1 城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、
道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不包括水域和其它非城市建设用地。
3.2.2 在编制和修订城市总体规划时，规划人均建设用地指标、规划人均单项建设用地指
标和规划建设用地结构应结合国家的有关规定，且都市区各片区之间宜根据实际情况确定各项指标。
3.2.3 城市总体规划、分区规划用地汇总表宜采用表3.2.3的格式。
备注： 年现状城镇人口 万人 年规划城镇人口 万人
3.2.4 城市总体规划、分区规划的城市建设用地平衡表宜采用表3.2.4的格式
城市建设用地平衡表 表3.2.4
备注： 年现状城镇人口 万人 年规划城镇人口 万人
居住用地规划标准
4.1 布局准则
4.1.1 居住用地应相对集中布局，避免零星小规模开发，形成一定规模的居住区、居住小
区或居住组团。
4.1.2 适度降低城市中心片的居住用地比例和人口密度。旧城区以改造棚户区为主，居住
用地比例不再增加，人口应逐渐向外疏散，以此提高人均居住用地标准。
4.1.3 在保证安全、卫生、效率的前提下，尽量实现居住与就业就近平衡。
4.1.4 居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、
气（味）、尘和噪声等造成的污染和干扰；居住建筑的间距应符合本标准与准则第11章11.3的规定。
4.2 规划标准
4.2.1 编制和修订城市总体规划时，居住用地占城市建设用地的比例应控制在25%～32%；
其它层次的规划应因地制宜确定居住用地比例和人均居住用地标准。
4.2.2 对居住用地构成进行调控，以二类居住用地为主，适度控制一类居住用地比例，逐
步改造四类居住用地和“城中村”居住用地。
4.2.3 居住用地的配套设施标准按照本标准与准则第14章表14.3.2执行。 4.2.4 住宅区道路规划参照《城市居住区规划设计规范》有关规定确定。
4.2.5 编制居住区、居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表4.2.5的规
定。
个条的规定同。
注：住宅类型按层数划分为：1－3为低层；4－6层为多层；7－9层为多层；10层以上为高层，以下
4.2.6 编制居住区、居住小区和组团规划时，应按表4.2.6格式进行用地统计。
居住用地统计表 表4.2.6
4.3 开发强度控制
4.3.1 居住小区和组团的开发强度应符合表4.3.1的规定。
注：各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。
4.3.2 零散用地开发控制
4.3.2.1 零散用地是指面积小于10000平方米、用于住宅开发时难以达到小区或组团规模
并独立进行设施配套的城市用地。
4.3.2.2 应严格控制零散用地作为居住用地的开发，面积小于3000平方米的零散用地不应
单独用于居住用地开发。
4.3.2.3 零散居住用地应依照相关的规划和技术规定、结合周围地区的设施配套情况确定
容积率和建筑密度。
4.3.2.4 零散居住用地的绿地率应大于25%。 4.3.2.5 零散居住用地应严格控制开发强度，建筑布置应符合第11章所规定的居住建筑间
距、退让和限高要求。
4.3.2.6 零散居住用地应配建足够的停车位，宜以地下解决为主。 4.3.3 城中村改造
4.3.3.1 城中村是指在城市建成区内，依据有关规定原属于农村的集体工商用地和原农村
居民宅基地。
4.3.3.2 城中村改造应成片进行，改造项目的用地规模不应小于20000平方米；但重要的
景观地段或整村改造的，可不受此规模限制。
4.3.3.3 城中村改造应严格控制开发强度，依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑
密度，住宅布置应符合本标准与准则第11章所规定的居住建筑间距、退让和限高要求。
4.3.3.4 城中村改造应配备齐全的公共配套设施和市政基础设施，配建足够的停车位。 4.3.3.5 城中村改造后的绿地率不应低于25%。
4.4 住宅区绿地
4.4.1 住宅区绿地由小区和组团内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地
组成，包括居民能够方便地进入、满足当地植树绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。
4.4.2 新建住宅区的绿地率不应低于30%，其中二类小区绿地率不得小于35％，一类小区
绿地率不得小于40％，旧区改造不应低于25%；绿地面积计算方法按照国家有关规范执行。
4.4.3 基础栽植的大乔木、小乔木和灌木与住宅外墙的最小距离分别为5米、3米和1.5
米；应重视墙面垂直绿化、屋顶花园、阳台及室内绿化等多种绿化方式，加强绿色空间与景观的相互渗透和联系。
4.4.4 地下及半地下停车库的掩土绿化应与整体绿化设计相结合，并按屋面与地面高差折
算计入绿地率。屋面与地面高差小于1.5米时，有效系数为1；屋面与地面高差大于1.5米但小于6米时，有效系数为0.6；屋面与地面高差超过6米时，不计入绿地率。
4.4.5 住宅区公共绿地规划标准
4.4.5.1 住宅区公共绿地总面积应根据居住人口规模确定，组团不应小于0.5平方米/人，
小区（含组团）不应小于1平方米/人；旧城改造可酌情降低，但不应低于相应指标的70%。
4.4.5.2 公共绿地宜结合小区或组团的社区体育设施和儿童游戏场地进行布置。 4.4.5.3 居住小区公共绿地不应小于4000平方米，组团公共绿地不应小于400平方米；且
其中的绿化面积（含水面）不宜小于70%。
4.4.5.4 公共绿地应有不少于1/3的绿地面积位于标准建筑日照阴影线范围之外。
工业用地
5.1 布局准则
5.1.1 工业用地应能够方便、快捷地进入区域货物运输系统，如铁路、高速公路、航运等
交通系统和仓库、装卸场所及物流园区。
5.1.2 工业用地宜分类集中布局，组成相对独立的工业区和工业组团，并有利于工业区之
间的协作。有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市的上游地区。
5.1.3 二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施等其它功能区相混合，并与
其它非工业用地之间保持一定的卫生距离，符合相关的防护距离规定和标准。
5.1.4 工业用地选址应避免破坏乡郊景色、郊野公园、集水区及环境易受影响的地区。 5.1.5 高新技术园区宜布置在大学或科研机构较密集的地区，并有良好的基础设施及环境
条件。
5.2 规划标准
5.2.1 工业区宜成片开发，用地规模不宜小于30公顷。
5.2.2 工业区内的非生产性用地不得超过7%，禁止建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招
待所等设施，且非生产建筑面积不得超过总建筑面积的15%。
5.2.3 在生产性建设用地内，对生产工艺没有特殊要求的项目，不得建造单层厂房。建设
用地面积在0.2公顷以下的企业，其内部将不得安排非生产性建设用地。
5.2.4 工业区开发强度宜符合表5.2.4的规定
5.2.5 工业区按行业分类用地控制指标应符合《工业项目建设用地控制指标（试行）》的规
定。
5.3 工业区配套设施
5.3.1 一、二类工业内可配建一定规模的职工宿舍，三类工业区内及相邻地区严禁建设职
工宿舍。与一、二类工业用地相邻布置的职工住宅用地，其面积应计入居住用地。
5.3.2 职工食堂宜集中或分区集中设置，并应布置在污染源的上风向。
5.3.3 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不超过工业项目总用地面积的7%。 5.3.4 工业区停车场的设置应符合第15章15.6.2有关规定。 5.3.5 周边地区市政设施不够完善的工业区应自建污水处理厂。
5.4 工业区道路
5.4.1 工业区主要通道，车行道宽度不宜小于15m，两侧人行道宽度不宜小于3.5m，道路
总宽度不宜小于22m，两侧有非机动车道时不宜小于32m。
5.4.2 工业区的次要通道的车行道宽度不宜小于7m，两侧的人行道宽度不宜小于3.5m，道
路总宽度不宜小于14m。
5.4.3 工业区防火通道及服务路不宜小于9m。
5.5 工业区绿地
5.5.1 工业区绿地包括工业区游园和工厂附属绿地。
5.5.2 不得建造“花园式”工厂或工业园区，工业企业内部绿地率原则上应控制在30％以
内，开发区、工业园区内总绿地率不超过35%。
2
5.5.3 工业区游园面积宜大于600m，服务半径宜小于250m。
5.5.4 工厂附属绿地包括厂前区绿地、生产区绿地、厂区内部道路绿化和宿舍区绿地。
5.6 高新技术园区
5.6.1 高新技术园区是以高科技产品开发为主，兼具科、工、贸性质的综合性产业功能区。 5.6.2 高新技术园区可安排一类和二类工业用地、教育科研用地、商业办公用地以及单身
宿舍用地等，不应布置三类工业用地。
5.6.3 高新技术园区的总建筑密度不宜大于25％，绿地率不宜小于35％。
仓储用地
6.1 布局准则
6.1.1 仓储用地选址应满足地势、地下水位、地基承载力等地质要求，并考虑与工业、居
住等其它功能区的相互影响因素。
6.1.2 应能够方便、快捷地进入区域和城市交通运输系统。
6.1.3 不同类型和不同性质的仓库宜分别布置在不同的地段，同类仓库宜集中布置。
6.2 规划标准
6.2.1 卫生防护标准
6.2.1.1 仓库用地与居住用地之间的卫生防护带应满足表6.2.1.1的规定。
施和机构的卫生防护距离，宜按表6.2.1.1规定值增加1.5～2倍计算。
6.2.2 仓储用地内应严格控制职工宿舍和商业建筑的建设。 6.2.3 多层仓库区的建筑密度不宜超过40%，单层仓库区不宜超过50%；多层仓库的建筑容
积率不宜超过1.5。
6.2.4 普通仓库的总体设计应符合《商业仓库设计规范》（SBJ01－88）和《建筑设计防火
规范》（GBJ16－87）。
6.3 特种仓储用地
6.3.1 危险品仓库用地
6.3.1.1 选址应远离城市，并应符合环境保护和防火、防爆、防灾的要求，不同类型的危
险品仓库应相互分隔，不得混合存储，其相隔距离应符合相关规范及消防规定。
6.3.1.2 石油库选址应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库及水利工程、电站、
变电所、军事目标和其它重要设施，其与城市居住区、大中型工矿企业和交通线等的安全距离应符合《石油库设计规范》（GBJ74－84）的有关规定。
6.3.1.3 液化石油气、天然气的储存及煤炭和其它易燃物品的仓库选址、设计应满足消防
和环保的有关规定。
6.3.2 特殊仓库用地
6.3.2.1 选址应满足其对交通、用地以及安全等方面的特殊需求，避免对其它用地产生干
扰。
6.3.2.2 应远离生产有害气体、烟雾、粉尘等物质的工业企业及传染病医院、火葬场等用
地。
6.3.2.3 粮食储备仓库应布置在交通干线附近，与工业企业之间的卫生防护距离应达到工
业企业与居住区之间卫生防护距离的标准。
6.3.2.4 冷库应选址在卫生条件良好、交通运输方便的地方，同时具备可靠的水源和电源；
与加工企业合设的肉类冷库宜布置在城市边缘或郊区；鱼类冷库宜靠近渔业码头设置。
6.3.2.5 以地下室为食品和材料储藏库的仓库，不宜设在地下水位较高的地方。疏菜仓库
的地下水位同地面的距离不小于2.5m；以地下室为食品和材料储藏库的仓库用地，其地下水位应离地面4m以上。
6.4 堆场用地
6.4.1 堆场用地应设置在城市边缘或郊区，应远离城市水源地，可与港口、铁路货运站场
结合设置。
6.4.2 堆场用地应有较高的地基承载力。
6.4.3 建筑材料露天堆场与居住用地的卫生防护带宽度不小于300m，与其它设施的防护距
离不小于100m。
6.5 物流园区
6.5.1 物流园区是一家或多家物流（配送）企业在空间集中布局的场所，是具有综合服务
功能的物流集结点。
6.5.2 物流园区可安排仓储用地、商业用地、商业性办公用地、对外交通用地、道路广场
用地、市政公用设施用地、单身宿舍用地等。
旧城区改建
7.1 改建准则
7.1.1 旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，
分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件、加强基础设施和公共设施的配套建设，提高旧城区的综合功能。
7.1.2 旧区改建应同产业结构调整、工业企业技术改造和环境整治紧密结合，改善用地结
构，优化城市布局。
7.1.3 旧区改建的重点是危房、棚户简屋集中地区以及市政公用设施简陋和交通阻塞、环
境污染、积水严重的地区。
7.1.4 旧区改建可采取局部改建、道路沿线改建和成片集中改建三种方式，合理确定旧城
改造范围和规模，禁止零星插建。
7.1.5 提高旧区改建的综合开发水平，应做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。
7.2 用地布局
7.2.1 根据土地级差地租，调整旧城区用地。内环线以内旧城区为工业发展严格限制区，
通过调整土地使用功能，对区内绝大多数工业有计划地迁出，腾出用地发展第三产业或其他公共设施以改善环境。
7.2.2 增加配套公共设施用地、公共绿地和道路广场、停车场用地，加强市政配套设施建
设。
7.2.3 以保护城市传统风貌、地方特色街区和建筑物、构筑物为目的的旧区改建，应确定
保护对象、界定保护区域、制定保护措施，调整与改建目的相矛盾的用地性质、建筑及道路等。
7.2.4 危房区改造、工业区改造、道路拓宽、增加专项配套设施及商业性开发等目的的旧
区改建，应妥善处理改建与用地布局调整的关系。
7.3 用地标准
7.3.1 旧区改建要适当降低人口密度和建筑密度。
22
7.3.2 旧城居住用地改造的最小规模为2万m，公建用地改造的最小规模为0.5万m。 7.3.3 城市建设密集区或人口密集区的改建，建设用地标准可按国家及本标准相关规定的
2
下限控制，但人均建设用地面积不得低于50m，主要用地指标应符合表7.3.3的规定。
7.3.4 公共服务设施配置标准不得低于第14章14.3.2有关规定的下限标准。
7.4 历史文化遗产与传统风貌保护
7.4.1 旧城区文物保护单位、近现代历史建筑、古井名泉、古树名木等历史文化遗产丰富，
在旧城改造中要严格保护。
7.4.2 旧城区的国家、省、市级重点文物保护单位的保护必须遵照国家《文物保护法》的
相关条目执行。
7.4.3 城市旧区改建中，对于代表城市传统风貌、地方特色的历史街区和文物埋藏区，应
按《长沙市历史文化名城保护条例》规定进行保护。
7.5 道路与停车场（库）
7.5.1 旧区改建应适当增加路网密度，完善路网系统。
22
7.5.2 旧区人均道路用地面积应为10～15m；路网密度宜为5～7km/km；道路广场用地占
旧区用地比例应为15%～20%。
7.5.3 旧区道路宜按四级设置，其红线宽度宜符合表7.5.3的规定。
7.5.4 公共停车场总用地面积，宜按旧区人口每人1m计算，其中机动车停车场用地占
90％，自行车停车场用地占10％。
7.5.5 配建停车场设置标准应符合第15章附表《长沙市各类建筑工程配套停车位指标》的
有关规定。停车场的规划要重视地下空间的利用及多层停车库建设位置的预留。
7.6 建筑拆建比
7.6.1 一般性旧区改建建筑拆建比为1:1.5～1:2.5，历史文化街区为1:1。 7.6.2 土地利用效率较低的危房区改造，拆建比可适当加大。
城市绿地
8.1 城市绿地分类与标准
8.1.1 城市绿地分为公共绿地、生产防护绿地、高尔夫球场绿地、附属绿地和其它绿地五
种类型。
8.1.2 附属绿地是指为除绿地之外的各类城市建设用地配建的绿化用地，分为单位附属绿
地和道路广场绿地；其它绿地是指位于城市建设用地范围之外、对城市生态环境质量、居民生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地，包括自然保护区、郊野公园、风景名胜区、森林公园、水源保护区、生态旅游区和生态林地等。
8.1.3 附属绿地和其它绿地不参与城市建设用地平衡。
8.1.4 城市绿地的计算原则与方法按照《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）的有关规定执行。
绿地的数据统计按表8.1.4的格式汇总。
城市绿地统计表 表8.1.4
22
2
备注：＿＿年现状城市建设用地＿＿hm，现状人口＿＿万人；
＿＿年规划城市建设用地＿＿hm，规划人口＿＿万人；＿＿年城市总体规划用地＿＿hm。
8.1.5 城市人均公共绿地应大于10平方米，绿地率应大于40%，绿化覆盖率应大于50%。 8.1.6 都市区内各片区之间的绿化指标差距应符合《国家园林城市指标》中的相关规定。
8.2 公共绿地
8.2.1 公共绿地包括城市公园绿地和街头绿地。
8.2.2 公园内部用地的比例应根据公园类型和陆地面积确定，并符合《公园设计规范》
（CJJ48）的相关要求。
8.2.3 街头绿地中的绿化面积不应小于70％。
8.3 生产防护绿地
8.3.1 生产防护绿地包括园林生产绿地和防护绿地。
8.3.2 生产绿地面积占城市建成区总面积的比率不低于2%。 8.3.3 防护绿地规划标准
8.3.3.1 产生有害气体及污染物的工业用地与其它用地之间应建卫生防护林带，其宽度不
得少于50米。
8.3.3.2 城市内河、湖泊等水体及铁路旁的防护林带宽度不少于30米。 8.3.3.3 高速公路两侧应建卫生隔离防护林带，每侧的宽度应为30～50米。
8.3.3.4 城市垃圾处理场和污水处理厂的下风向应建设宽度为300～800米的卫生防护带。 8.3.3.5 在城市各组团之间应设400米～800米宽的组团隔离带，绿带内除园林路、广场、
园林建筑及管理建筑外，不得建设其它性质的建筑物和构筑物。
8.4 高尔夫球场绿地
8.4.1 高尔夫球场项目建设，应根据经济社会发展需要，确定经济合理的建设用地规模。 8.4.2 高尔夫球场项目的建设不得占用耕地，不得征用农民集体土地。 8.4.3 高尔夫球场内禁止建造别墅、宾馆等经营性房地产项目。 8.4.4 高尔夫球场用地控制指标应符合表8.4.4的规定。
高尔夫球场用地控制指标表 表8.4.4
8.5 附属绿地
8.5.1 单位附属绿地
8.5.1.1 单位附属绿地是指附属于住宅区、工业区、仓储区、政府机关团体、商业性设施、
对外交通设施、市政公用设施等单位用地范围内部的绿地。
8.5.1.2 住宅区附属绿地的设置应符合第4章4.4条的有关规定。 8.5.1.3 工业区附属绿地的设置应符合第5章5.5条的有关规定。
8.5.1.4 其它单位附属绿地面积占单位总用地面积比例宜符合表8.5.1.4的规定。
8.5.2 道路广场绿地
8.5.2.1 道路广场绿地是指道路和广场范围内可进行绿化的用地，分为道路绿带、交通岛
绿地、广场绿地和停车场绿地。
8.5.2.2 道路绿化规划设计准则
（1） 道路绿化应符合行车视线和行车净空要求。 （2） 绿化树木与市政公用设施的相互位置应统筹安排，保证树木的立地生长条件和生长
空间。
（3） 修建道路时，宜保留有价值的原有树木，对古树名木应予以保护。
（4） 道路绿地应根据需要配置灌溉设施；道路绿地的坡向、坡度应符合排水要求并与城
市排水系统结合，防止绿地内积水和水土流失。
（5） 城市道路绿化指标应符合《城市道路设计规范》中的绿化种植要求与标准。 8.5.3 道路绿带
8.5.3.1 道路绿带分为分车绿带、行道树绿带和路侧绿带。 8.5.3.2 种植乔木的分车绿带宽度不应小于1.5米；主干路上的分车绿带宽度不宜小于2.5
米；行道树绿带宽度不应小于1.5米。
8.5.3.3 当路侧或路中绿带宽度大于等于8米时，应计入城市绿地；路侧绿地可辟为街头
绿地，其中的绿化用地不应小于该段绿带总面积的70％。
8.5.4 广场绿地
8.5.4.1 公共活动广场周边适宜种植高大乔木。集中成片的绿地不小于广场总面积的25%，
并宜设计成开放式绿地。
8.5.4.2 车站、码头、机场的集散广场绿化应选择具有地方特色的树种，以突出地方特色
和地方历史文化内涵。集中成片的绿地不小于广场总面积的10%。
8.6 其它绿地
8.6.1 凡划为郊野公园、森林公园和风景区的用地，应在保护自然次生林的基础上辅以人
工造林。
8.6.2 饮用水源保护区应分级设置防护林带，可分一级、二级和准保护区，并执行《生活
饮用水卫生标准》》（GB5749－85）的有关规定。
8.6.3 严格控制生态旅游区、风景区范围内的开发建设，严禁在风景林地和面向城市的山
坡地进行土石开采等活动。
城市规划区内非城市建设用地
9.1 非城市建设用地界定
9.1.1 指城市总体规划所确定的城市规划区范围内在规划期内不被用于城市建设的用地。
9.2 非城市建设用地的分类
9.2.1 结合城市规划的相关评价方法，把“非城市建设用地”分为技术性“非城市建设用
地”、 景观性“非城市建设用地”、 生态性“非城市建设用地”、 政策性“非城市建设用地”、 经济性“非城市建设用地”等五种基本类型。
9.3 非城市建设用地控制策略
9.3.1按照《城市规划强制性内容暂行规定》的要求，在市域城镇体系规划、城市总体规划、
城市详细规划等各个阶段，明确划分“非城市建设用地”的范围和界线，提出相应的控制与管理措施。