物业公司管理制度(申报资质专用)

太原市佳田物业公司管理制度

第一章 总则

一、目的：

为加强公司内部管理，规范物业管理、服务程序，确保高效率、高质量的完成物业管理服务工作，有效提高业主满意度，塑造良好的形象，提高企业知名度和美誉度。

二、适用范围：

太原市佳田物业管理公司物。

第二章 组织架构

一、 组织架构图

二、人员配备要求

1、管理人员：要求大专以上学历，至少有一名中级以上职称的工程师，所有管理人员均应持有各类上岗证，持证率达100%。 2、操作人员：要求90%有中专毕业以上学历，其中秩序维护员年龄不超过28岁、部队转业军人或经过学校培训具备一定军训基本功的，身高170cm以上，专业操作人员需具有操作证。

第三章 岗位职责

第一节 总经理办公室

一、总经理岗位职责

1、对公司董事会负责，主持公司全面工作，保证公司物业管理目标顺利实现；

2、制定公司的总体物业管理发展规划，审核、决定公司各项规章制度、工作计划及发展计划；

3、决定组织体制和人员编制，健全各部门和管理处的工作管理；

4、主持公司物业管理的日常事务管理工作；

5、审批人事任免、调整、奖惩和晋降建议及权限内的请假手续；

6、审批财务预、决算方案、使用方案及利润分配方案，审核工资表及各种财务报表；

7、定期召集相关人员会议，收集员工建议，商讨、决策公司重要事务；

8、代表公司签署有关文件、合同；

9、完成董事会授权的各项重要事务。

第二节 品质部

一、品质岗位职责

1、对总经理负责、全权分管公司行政、人事、总务工作；

2、负责制定并监督贯彻公司的质量管理规章制度、质量方针、政策和有关管理程序；

3、负责推进公司服务质量体系建设、质量认证工作；

4、组织公司内部质量管理体系的策划、实施、监督和评审工作；

5、负责组织对总部及下属公司服务质量体系审核，并监督较重大问题的解决；

6、编制公司物业服务质量手册及相关质量文件并下发，监督执行；

7、负责与质量认证机构的接洽；

8、组织质量数据分析和质量改进措施的研究、实施工作；

9、负责物业服务质量运作的监督、检查和控制，组织处理与质量有关的投诉问题；

10、完成公司领导临时交办的其他任务；

二、行政文秘职责

1、负责公司电话的接听，记录和转告工作；

2、负责公司安排的文件、资料打印，负责传真件及外来文件的收集、整理分类、分发工作；

3、负责公司文件、资料的复印、分发工作；

4、负责图书资料的管理工作，按文书档案的管理规定归档及管理；

5、每月编辑一期物业管理信息、政策汇编；做好统计工作；做好公司各类会议的准备工作；

6、负责公司办公用品、用具的出入库登记及管理工作；

7、做好上级领导交办的其它工作。

第三节 财务部

一、财务部门职责

1、为了适应物业公司经营发展的需要，规范内部财务行为和必须遵守的原则，根据《会计法》等有关法律、法规的规定，制定本制度；

2、对总经理负责，根据国家财务管理制度，结合公司实际需要，编制公司财务管理制度及年、季、月的财务工作计划，上交公司总经理审核通过，并负责具体实施工作；

3、负责建立健全公司财务规章制度和岗位责任制度，组织实施、做好财务管理基础工作，依法执法和及时缴纳国家税收，争取合理节税，保证投资者利益不受侵犯；

4、公司财务部的基本任务是做好各项物业收支（包括管理费、水电费、停车场费、其它费等）的计划、控制、核算、分析和考核工作，揭示公司效益发展趋势，挖掘增收节支内部潜力；

5、加强货币资金管理，实行计划安排，统筹调度，既要保证正常经营业务需要，又要节约使用，比较少的占用资金，取得较大经济效益；

6、负责公司债权债务、固定资产等公司权属资产的核算及管理工作，保证资产的合理使用和安全完好；

7、妥善保管会计资料、种类票据、财务档案，记帐凭证按月顺序订装成册；保守公司、会计档案的销毁需公司领导批准；

8、根据钱帐分管和互相牵制的原则，出纳和会计不得由1人监管，支票及印签必须分两人保管；

9、按照《业主公约》的要求，采取不同的形式，定期向业主公布管理费用收支情况，接受业主委员会及本公司的财务检查；

10、配合其他部门完成公司的各类年审工作，完成领导交办的其它工作。

二、会计工作岗位职责

1、会计人员必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目；除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并科目；

2、敬业爱岗、具有比较全面的会计知识，掌握物业管理行业的有关知识，熟悉会计法税法

等有关法律、法规制度；

3、掌握会计电算化的操作，按照会计核算处理程序流程要求建帐、记帐、算帐、报帐，做到手续齐全、数字准确、帐目清楚；

4、会同有关部门负责编制公司年度财务预算，每月必须写出一份财务分析报告上报公司总经理办公室，并定期分析其实际执行情况；

5、掌握各类费用开支的标准，严格把关，报销时认真审核发票的品名、数量、金额和印章，按审批程序检查各种票据报销手续是否齐备，发现问题及时提出，并向领导汇报；

6、建立执行财产清查制度，发现帐簿记录与实物、款项不符，应按规定处理，无权处理的应立即向主管、领导汇报，查明原因作出处理；

7、会同有关部门制定工资管理计划和工资核算办法，按月准时发放工资；

8、负责固定资产、在建工程的管理与核算办法，按期提取固定资产的折旧，并与实物核对；

9、负责提取福利费及按工资总额提取的各种基金，并督促其使用；

10、及时提供真实可靠的会计信息，如实反映财务状况、经营成果和财务收支情况，满足有关方面和内部管理的需要；

11、妥善保管会计软件及密码，会计资料和其它会计资料，不得伪造、变造会计资料；

12、财务工作人员调动工作或离职，必须与接管人员办清交接手续，写出书面材料；

13、依法办事、客观公正、搞好服务、保守秘密；

14、协调本部门与其它部门关系，完成上级交办的其它工作。

三、出纳工作岗位职责

1、敬业爱岗，熟悉会计基础知识，掌握出纳帐的记帐原则和方法；

2、认真执行支票、现金管理制度，负责公司现金与银行存款的日常收付；

3、建立健全现金日记帐与银行日记帐，即时逐笔记载款项的收付，内容明确，金额真实、清楚，不得用报销单据、银行对帐单或其它方法代替日记帐；

4、严格支票管理，付款金额超过2000元的，原则上使用支票，支票使用时需有总经理批准签字，领用人在支票领用簿上签名备查,作废的支票不能丢失，并与存根一起保存；

5、现金保管安全可靠，及时送交银行，不得坐支现金，不得白条抵押现金；库存现金不得超过1000元；

6、收付款时必须进行复核，当面点清，办妥收付款后应在单据上加盖“现金收讫”、“现金付讫”、“银行收讫”、“银行付讫”；

7、正确及时做好各管理处收款员各项收入的核对工作，对各管理处应收帐款进行跟踪，主

动落实未缴款的清算工作；

8、支付各类款项严格按照公司内部制定的借款制度、费用报销制度；审批手续齐全、金额正确无误后方可付款；

9、准确、及时的反映银行存款、现金的收、付、存变化情况；坚持日清月结，每个工作日结束时对库存现金进行自盘；做到帐实、帐帐相符；

10、负责每月10号前到银行取回对帐单，编制银行存款余额调节表，交会计复核；

11、各帐目的银行储蓄存折不得存入私款，不得私自挪用公款；

12、保守本单位的商业秘密，除领导同意外，不得私自向外界提供或泄露单位的财务信息；

13、完成领导交办的其它工作。

第四节 物业服务部

一、服务部职能

管理部是公司派出机构，负责某一指定物业的管理。具体职能：

1、严格按照国家有关政策、法律、法规的规定和物业管理的要求，对所委托的物业实施 全方位的管理、服务和经营；

2、负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境；

3、树立住户至上的观念，及时为业主提供优质服务；

4、向住户宣传国家政策，做好所辖物业的安全防范和计划生育工作；

5、深入调查研究，了解住户对管理处服务工作的意见，处理好住户对管理服务工作的投诉，重大问题报公司处理；

6、按要求选聘分包方，并对分包方进行监督管理，提高分包方的服务质量；

7、负责本管理处员工的职业道德、岗位及业务培训，努力提高员工业务水平；

8、对外协调好政府相关部门之间的关系；

9、按时完成公司规定的各项任务，参加公司组织的其它活动。

二、服务部经理岗位职责：

1、对总经理负责，在副总经理的直接领导下，负责物业管理部全面工作，领导物业管理部全体人员履行管理、监督、协调、服务职能；

2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级下达的有关任务；

3、按ISO9001质量体系的标准来要求各项管理工作，使之持续有效的运行；

4、负责编制物业管理公司内部质量审核和管理考评方案；

5、每年年底负责物业管理总结和拟定明年的《年度工作计划》，执行总经理审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各管理处制定的《年度工作计划》、《月工作计划》；

6、协助管理部完成新楼宇的交接验收入伙工作；

7、负责组织协调各管理处与市、区住宅局、规划国土局，水、电、气、工商等部门的关系，组织管理部办理水电增容指标、抄表到户、收费比例和处理不合理收费事宜；

8、组织开展月检和业主（住户）意见征询活动，每月、每季、年底对各管理处进行考评，对管理服务质量进行严格控制；

9、负责对各管理部所用的各项标识牌进行统一管理和检查监督；

10、负责协助行政部做好各管理处的人员招聘、考核、录用及人员调整工作报总经理批准后执行；

11、每月底组织一次部门例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划；负责组织各部门、各管理处人员的常规培训和考核，编订教材，制定培训计划；

12、关注市内、外物业发展动态，掌握有价值的业务信息，借鉴先进的管理方法，为推动公司物业管理工作发展出谋划策；

13、协助和指导各管理处做好突发事件的处理；

14、协助和指导各管理处做好创优等的工作；

15、完成公司领导交办的其它工作。

三、物业服务部主任岗位职责

1、在物业管理部的领导下，分管工程技术、绿化卫生、房管工作；

2、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保各小区的设施、设备处于安全、良好的运行状态；

相关链接：机电设备管理规程

3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；

4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行；

5、负责制定分管工作的考评计划，实施监督、检查、评定；

6、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实；

7、负责水电工、管理员、绿化工、清洁工的政治思想德育和专业技能培训，不断提高员工的

综合能力和素质；

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其它配套设施的接管完善工作；

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作；

10、协助公司做好楼宇竣工验收和接管工作，办理入伙手续和装修审批手续；协助主任与供电、供水、供气等部门建立良好关系，办理设施、设备的移交和抄表到户工作；

11、协助公司审核各管理处上报的公共设施维修养护计划、实施方案、施工图及预（结）算，并负责监督工程施工、竣工验收。不定期抽查维修项目的施工质量、维修费用情况，书面报告公司总经理；

12、完成上级交办的其它任务。

四、物业服务部秩序维护主管岗位职责

1、在物业部经理的直接领导下，对各小区的治安防范、消防安全、车辆管理工作实施全面规范管理；

2、协助行政部做好秩序维护员的招聘、考核工作；

3、负责秩序维护员的岗前培训和思想、职业道德的教育工作，协助各管理处做好秩序维护员的在职培训工作；

4、负责制定秩序维护队的月、年培训和训练计划，并对秩序维护员进行定期考核，制定考核标准；负责制定秩序维护队的年活动计划，丰富队员的业余生活；

5、选拔优秀秩序维护员，表彰、奖励先进，对不称职的秩序维护员提出处理意见，做到优胜劣汰；

6、负责协助各管理部处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向物业部经理汇报，重大事件须向公司领导汇报；

7、定时、不定时对各小区秩序维护各岗位执勤人员的工作进行巡查督导；

8、定期走访各小区秩序维护队，及时了解各秩序维护队员的思想、工作、生活情况，为护管队创造良好的生活工作环境，对护管队在工作中的重大事故负领导责任；

9、有权对各小区的秩序维护工作提出整改意见，有权对管理部经理在日常秩序维护管理工作中提出整改意见建意。

10、完成上级交办的其它任务。

五、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业服务部签发的“物品放行单”方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

六、巡逻岗岗位职责

1、巡逻秩序维护员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修期间要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

七、客服部岗位职责

1、客服员在物业服务部主任的领导下进行工作，对业主实行全面服务。

2、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。

3、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。

4、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。

5、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时进行整改。

6、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。

7、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检查验收。

8、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。

9、负责对小区的空置房进行检查和管理。

10、负责小区钥匙的管理和使用。

八、维修部岗位职责

1、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。

2、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不脱拉扯皮。

3、对用电设备要定时或不定时的继续巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。

4、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁刀开关带负荷停送电。

5、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。

6、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，接时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。

7、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。

8、及进搞好业主用电的充电工作。

九、保洁员岗位职责

1、 保洁员根据服务部制定的工作时间进行日常保洁工作；

2、 负责小区内所有公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角；

3、 保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境美观；

4、 保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上。

5、 洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁；

6、 墙面天花板卫生，整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每周至少清扫一遍；

7、 所有公共场所痰盂位置设置合理、数量充足、无外溢现象，表面干净无污迹，做到每天擦洗痰盂两遍；

8、 垃圾箱位置设置合理、数量充足，无外溢现象，表面干净无污迹，每天清理两次；

9、 负责清扫公共厕所卫生及墙面、地面卫生、蜘蛛网、污物，每天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹；

10、 及时疏通下水道（指堵塞不严重时）；

12、 负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾；

13、 负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，保持干净；

14、 保洁员请假应事前向环境事务部主管申请，获准后才予以离开，否则不洁责任由其承担；

15、 注意节约用水、用电；

十、绿化工岗位职责

1、熟悉小区的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。

2、提高绿化养护管理的知识技能，熟悉花草树木品种、名种、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林机具。

3、对花木进行适当挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法等，方便居民欣赏。

4、养护、管理花草树木：

（1）对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。

（2）对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。

（3）根据园林功能要求、花木分枝规律和生长特性以及环境关系，对花木进行修剪、整形，使花木生长适当，长势优良。

（4）清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。

（5）以预防为主，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。

（6）定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。

（7）经常巡视小区的绿化地，严格制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒被褥等行为，完善绿化围栏、隔离设施。

5、完成领导交办的其他工作。

第四章 规章制度

第一节 语言及行为规范

一、公司文明礼貌用语及服务语言流程规范

为进一步加强公司精神文明建设，提高员工素质，树立良好的企业形象，特制定本规范。

1、员工日常用语：

（1）问候语：你好！早晨（早上好）等！

（2）祝贺语：节日好！节日快乐！恭喜发财！祝您好运！一路顺风等！

（3）欢迎语：欢迎！欢迎光临！欢迎指导等！

（4）见面语：请进！请坐！请用茶等！

（5）致歉语：对不起！请原谅！请谅解等！

（6）祈请语：请关照！请指正！请稍候！请稍等！请留步等！

（7）致谢语：谢谢！多谢关照！多谢指正等！

（8）辞别语：再见！Bye-bye！晚安等！

2、接听电话：

① 所有来电必须在三声内接听；

② 拿起听筒先说“您好，……公司（管理部）”，语气要平和；

③ 通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，公共办公区不得使用免提键；

④ 要做好电话记录，并将要点向对方复述一遍；

⑤ 通话完毕应说“再见”，不得用力掷听筒；

⑥ 上班时间，一般不得打（传）私人电话；如有急事，通话时间不宜超过3分钟；严禁打声讯电话。

二、仪容仪表

1、员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正地佩戴在左胸前；

2、任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋；

3、皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底；

4、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得递光头；女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型；

5、面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓的化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色的指甲油；

6、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

三、行为举止

为了创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境，树立世居物业的良好形象，要求全体员工在管理、服务过程中，严格按照本章的内容去执行，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。

1、举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼；

2、遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送；

3、站立的正确姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹；

4、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）；

5、进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内；若进去时是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上；

6、进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女

士或来访人员先行；

7、对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。

第二节 行政管理

一、请、休假制度

1、事假：员工没有充分的正当理由，不能请事假，有特殊原因请假的，必须先提交书面申请；

请事假1天由部门主管审批，请事假1天以上由部门/管理部经理批准；部门领导请假须报总经理批准；

2、病假：员工请病假必须持有由珠海市区级以上医院开具的病假证明单；

请病假1天以内由部门主管审批，请病假1天以上由部门/管理部经理批准。一般应在病休前将病假单交公司行政部备案（急诊除外）；

病假证明和手续不齐备的，按事假处理；如发现弄虚作假，按旷工处理。遇本人重病或住院等特殊情况，可由他人代为请假，事后再到行政部补办病假手续；

3、探亲假：凡在本公司服务满1年以上的员工，经部门/服务部经理核实，报公司总经理批准后，员工可申请享受探亲假；

4、服务满一年，但不休探亲假的员工，可申请调休；

二、奖、惩制度

为增强员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的员工给予应有的惩处，公司在管理中将严格贯彻“奖优罚劣”的基本方针，即：有功必奖、有过必罚、小过即改、既往不咎、制度面前、人人平等。

1、奖励

（1）奖励条件：

员工表现符合下列条件之一者，公司将酌情给予奖励：

① 对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的，一次性奖励500元； ② 在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的，一次性奖励200元；

③ 在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显著效益的，一次性奖励200-1000元；

④ 为公司节约资金和能源的，一次性奖励200-500元；

⑤ 防止或拯救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的，一次性奖励200-1000元； ⑥ 检举、揭发损害公司利益或违规行为、抵制歪风邪气、事迹突出的，一次性奖励200-500元；

⑦ 一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍已为人或做好人好事事迹突出的，一次性奖励200-500元；

⑧ 见义勇为事迹突出的，一次性奖励500-1000元；

⑨ 其它应当给予奖励的，一次性奖励200-1000元。

（2）奖励形式：

① 口头或通报表扬；

② 记功；

③ 晋升工资或晋级；

④ 通报嘉奖；

⑤ 授予荣誉称号；

在给予上述奖励的同时，可发给一次性奖金。

（3）奖励程序

凡符合奖励条件者，由所在部门直接上级将事迹书面报告和《奖惩建议申请书》呈报公司行政部，经公司经理签署后执行。

2、处罚

（1）过失种类：

员工过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给予相应的处罚；

有下列行为者，属甲类过失：

① 上班迟到、早退30分钟以上的罚款50元；

② 非因工作需要，上班时间会客聊天或长时间占用电话的，一次罚款20元、二次罚款50元、三次辞退；

③ 拖延执行上级命令的，一次罚款200元；

④ 不按规定着装的，一次罚款50元；

⑤ 有其它不道德的行为的，一次罚款200-500元。

有下列行为之一，属乙类过失：

① 代人打卡或迟到、早退当月累计达5次以上的，一次罚款200元；

② 不按规定要求进行操作，尚未造成经济损失的，一次罚款200元；

③ 当值时擅自离岗、睡岗或干私活的，一次罚款50元；

④ 私藏、私拿公司各种物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物的，一次罚款200元，损坏丢失者照价赔偿；

⑤ 涂改或伪造医生证明书、各类工作记录表格的，一次罚款50元；

⑥ 在禁烟场所吸烟的，一次罚款20元；

⑦ 没有尽职及时报告事故的，一次罚款50元；

⑧ 使用亵渎性或辱骂性语言的，一次罚款50元；

⑨ 服务态度差，遭业主（住户）合理投诉的，一次罚款100-200元；

⑩ 一切有碍生产安全和公共秩序行为的，一次罚款200元。

有下列行为之一，属丙类过失：

① 连续旷工3天以上（含3天）或1年内累计旷工5天以上的；

② 贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分的；

③ 玩忽职守、违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的；

④ 损坏设备、工具造成经济损失的；

⑤ 不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的；

⑥ 服务态度差，当年累计被客户有效投诉3次以上或损害客户利益的；

⑦ 公司发生紧急情况时不参与救护或逃离现场的；

⑧ 参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡的；

⑨ 其它严重违反公司规定的。

员工有上述行为，公司予以处罚并辞退不发予任何补偿金，情节严重的、触犯刑律的，由司法机关依法惩处。

（2）处罚方式：

① 口头警告：仅限于首次触犯甲类过失的行为，由部门领导发出；

② 书面警告：员工如有重复触犯甲类过失或首次触犯乙类过失的行为，由所在部门填写《员工犯规警告通知书》列明违纪事实、处理意见，经见证人或违纪人签名、部门领导签署后，报公司经理审批并存入员工个人档案；

③ 降级、撤职、罚款：员工违规，由所在部门根据具体情况填写《奖惩建议申请书》，报公司经理审批后在给予其它处分的同时，可一并给予降级、撤职或一次性罚款处分，也可单独给予这类处分；对不遵守劳动纪律、旷工的员工将给予以下经济制裁：旷工半天，扣其日工资的两倍；旷工1天，扣日工资的10倍；旷工1天半，扣日工资的15倍；旷工2天，扣全月工资并作

书面检查，连续旷工3天以上（含3天）或1年内累计旷工5天以上的，扣全月工资并立即辞退； ④ 辞退或开除：员工受书面警告处分后再次出现同类过失，公司有权立即给予辞退处分；对触犯丙类过失者，给予开除处理。由所在部门填写《奖惩建议申请书》，经公司行政部对事实进行调查核实，并征得行政部意见和经过经理办公会讨论通过后执行（正式工报总公司处理）；受处分员工如不服，应在公布处分后10天内向公司或有关部门提出书面申诉，但在未改变原处分决定之前，仍按原处分决定执行；对无理取闹、纠缠或恶意报复，影响工作秩序和社会秩序的员工，公司将会将其交由公安部门依法处理。

（3）员工如触犯国家法令法规，除应接受有关部门的制裁外，公司有权随时予以辞退。

三、人员聘用

1、公司招聘员工，实行“公平竞争、择优录取”原则。主要依据应聘者是否适合应聘岗位职务的综合素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则；

2、招聘工作由公司行政部负责。各职能部门根据工作需要，本着精简高效的原则，拟定招聘计划，写明岗位、名额、对应聘者的要求等，报公司行政部汇总报公司领导批准后统一招聘；

3、应聘者有义务向行政部提供真实、有效的身份证明、学历证明、上岗证、职称证、个人简历及业绩证明、近期体检报告、婚姻状况、计划生育情况及免冠近照3张。行政部根据个人资料进行调查核实，如个人资料失实，由此引起的一切后果及责任一概由当事人承担，公司保留随时予以辞退的权利；

4、行政部组织人员对应聘者进行德、智、体专业技能的全面考核，择优录取；

5、所有聘用人员原则上试用期为2个月，试用期发所在岗位的试用工资；试用期满员工应填写试用员工转正审批表，并交一份试用期工作总结，由行政部安排试用期考核评议，合格者经公司总经理审批后方可转正，试用期请假的，顺延转正时间；

6、公司实行全员劳动合同管理制度。办理入职手续后7天内公司与员工签订劳动合同（以入职时计起）。合同一般签订2年；

7、劳动合同期满，公司和员工双方同意在劳动合同期满后续延劳动关系的，应当在劳动合同期满前30日内重新签订劳动合同；

8、劳动合同期满或者双方约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同即告终止。经公司与员工协商一致，劳动合同可以解除。

四、员工离职

1、新进员工如在试用期内要求辞职，必须提前5天向所在部门提出书面申请；已满试用期

的员工要求辞职的，须提前1个月向所在部门提出申请；

2、如员工未能向本公司提出足够的时间或没办妥交接手续、擅自离职者，一律作旷工处理；

3、如属本公司原因辞退员工的，则提前一个月通知本人并按劳动局规定发放补偿金；

4、员工有以下情形之一的，本公司可随时辞退，并不发给补偿金：

①在试用期间发现不符合录用条件的；

②严重违反劳动纪律或本公司规章制度的；

③严重失职、营私舞弊，给公司造成利益或其它方面损失的；

④被依法追究刑事责任的；

5、凡辞职或辞退的员工必须填写《员工辞职、辞退表》，在3天内，按规定办妥离职手续及退还公司宿舍，5天后，再领取当月应得工资和福利；若已办理好离职手续，但拒不搬离公司宿舍者，公司除按市价收取房租外，并追究其责任；

6、若本公司因业务变更或其他原因而须裁员时，公司将会提前1个月通知需裁减的员工，并按规定发放一次性补偿金；被裁人员应服从安排，不得提出无理要求。

五、会议制度

为了进一步规范公司内部管理，促进企业经济效益的提高，根据《公司法》和本企业运作需要，特制定本公司有关会议制度。

① 总经理办公会议制度

1、总经理办公会议根据公司运作需要决定具体召开时间；

2、总经理办公会议由总经理主持，总经理有事不能参加，可书面委托副总经理主持召开；

3、总经理办公会议参加人员一般为副总经理及项目经理，若因会议需要，可请有关部门的中层干部参加；

4、总经理办公会的主要任务是讨论、决策公司的重大问题；

5、总经理办公会议由办公室主任做好记录，对重大问题的研究讨论要形成会议纪要，以便贯彻实施。

② 周会会议制度

1、公司周会会议正常情况下每周五日召开，遇节假日逆推，根据公司工作需要可作临时调整；

2、司务会议由公司总经理主持，总经理因事不能参加，可由副总经理主持召开；

3、司务会参加人员为公司总经理、副总经理、各部门主管、若会议需要，可请有关部门人员参加；

4、周会的主要任务是汇报、交流各部、服务部的每周工作情况，递交下周的工作计划，公司布置下周的具体工作；

5、会议由办公室主任做好记录，对公司布置的重要工作要形成纪要，以便贯彻实施。

六、公司工服、工牌管理规定

1、工服管理规定

① 管理人员工服由公司统一量身订做，男女冬装300元/人/套，男女夏装150元/人/套； ② 管理人员工服服装费由公司先垫付，员工离职时服装费按服务时间计个人应付部分，标准如下：满试用期未满一年的按服装费的50%扣留个人应出部分；未满试用期的按100%扣留； ③ 每周一至周四管理人员必须统一着工服上岗，如遇公司组织重大活动或其它情况，公司各级部门将视情况所需临时调整着装时间；

④ 未按规定着装的人员，公司将按管理制度汇编的有关规定进行处理。

2、工牌管理规定

② 员工工牌由公司统一订做，按工作岗位编制发放；

③ 上班时间员工必须按规定统一佩戴工牌上岗，工牌必须端正的佩戴在左胸

前；

④ 员工离职时，工牌一律上交公司行政部，若有丢失或损坏的扣人民币10

元/个；

⑤ 未按规定佩戴工牌上岗的人员，公司将按有关规定处理。

七、公司培训工作管理规定

每一个员工从入职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自已成为一名合格的员工。公司也将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率。

培训应遵守以下规定：

1、员工因工作需要可参加各类培训班和专业进修，参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作；

2、员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经所在部门负责人同意，填报外培审批表，公司领导批准后，报行政办公室备案；

3、经领导同意，参加培训或进修的公司员工，其学费、报名费、资料教材费用等一律由本人支付；特殊情况，经公司同意，可以给予报销（上级党政机关、主管部门发文指令参加培训的除外）。员工参加培训或进修，获得合格证书后，需在本公司服务满一年，方可报销培训费。

八、公司宿舍管理规定

1、根据公司的住房居住条件，统一由管理部经理调配员工宿舍；

2、凡辞工或辞退的员工，按公司规定的期限搬出宿舍；

3、宿舍内配置的衣物柜和床等，任何人不得私自调换；

4、按管理部规定的位置摆放物品，不乱挂、乱放，保持摆放整齐；贵重或私人证件等物品，妥善保管，丢失责任自负；

5、保持宿舍卫生，各队长或班长安排轮流值日，负责清扫；

6、非公司人员一律不得留宿本公司宿舍；

7、属已婚管理人员并且公司为其安排有单间宿舍的，其配偶需留宿本公司宿舍，须提供结婚证并报公司总经理批准后方可留宿，在该规定实施前已有配偶同住的，须在该规定实施后五日内到行政办公室补办相关手续；

8、任何人不得在公司集体宿舍内接待亲朋好友；

9、宿舍内禁止吵架、斗殴、聚众赌博、收放黄色影碟等行为；

10、注意防火防盗，及时排除不安全隐患；节约用水、电；禁止在宿舍内做饭菜、烧开水等；

11、违反以上规定者，按公司制度进行处罚。

第五章 工作流程及管理规范

第一节 档案管理规范

一、总则

（一）、为加强公司文书立卷工作，为各管理部（处）创优创造条件，特制定本制度。

（二）、归档的文件材料必须按年度、按创优要求立卷，本单位内部机构在工作活动中形成的各种有保存价值的文件材料都要按照本制度的规定，分别立卷归档;

（三）、全公司档案建档工作由办公室主任为公司资料管理具体负责人，具体负责建档业务工作，若因工作变动或因故离职的应将经办的文件材料向接办人员交接清楚 ，不得擅自带走或销毁。

二、文件材料的收集管理

（一）、坚持各部门、各管理部（处）收集，管理文件材料制度，各部门、各管理部应指定人员（以下简称资料管理人）负责管理本部门、本管理部的文件材料，并保护相对稳定，资料管理人离职或工作变动应及时指定人员接管；

第五条：凡本公司缮印发出的公文一律由行政部行政文秘统一收集管理；

第六条：一项工作由几个部门参与管理，在工作活动中形成的文件材料，由主办部门收集归卷；会议文件由会议主办部门收集归卷；

本公司召开会议或培训班，由会议或主办部门指定专人将会议材料、声像档案等向行政部办理归档手续；

（二）、各部门、各管理处资料管理人的职责：

1、 了解本部门、本管理处的工作业务，掌握本部门、本管理处文件材料的归档范围，收集管理本部门、本管理处的文件材料；

2、 认真执行平时归档制度，对本部门、本管理处承办的文件材料及时收集归档，每季度归档一次；

3、 承办人员借用文件材料时，应积极地提供利用，做好服务工作，并办理临时借用文件材料登记手续；

三、归档范围

（一）、重要的会议材料，包括会议的通知、报告、决议、总结、领导人讲话、典型发言、会议简报、会议记录等；

（二）、上级机关发来的与本公司有关的决定、决议、指示、命令、条例、规定、计划等文件材料；

（三）、本公司对外的正式发文与有关单位来往的文书；

（四）、本公司的请示与上级机关的批复；

（五）、本公司反映主要职能活动的报告、总结；

（六）、本公司的各种工作计划、总结、报告、请示、批复、会议记录、统计报表等；

（七）、本公司与有关单位签订的合同，协议书等文件材料；

（八）、本公司干部任免的文件材料以及相关职工奖励、处分文件材料；

（九）、本公司职工劳动、工资、福利方面的文件材料；

（十）、本公司的历史沿革、大事记及反映公司重要活动的剪报、照片、录音、录像等，以上第八条至第十七条适用公司及各部门、各管理处按创优要求建档（详见各管理处建档目录）；

四、平时归卷

（一）、各部门、各管理处都要建立健全平时归卷制度。对处理完毕或批存的文件材料，由资料管理人集中统一保管；

（二）、各部门、各管理处应根据各部门、各管理处的业务范围及当年工作任务、编制平时文件材料归卷使用的“案卷类目”，“案卷类目”的条款必须简明确切，并编上条款号；

（三）、公文承办人员应及时将办理完毕或经领导人批存的文件材料，收集齐全，加以整理，递交本部门、本管理处资料管理人归卷；

（四）、资料管理人应及时将已归卷的文件材料，按照“案卷类目”各款，放入平时保存文件卷夹内“对号入座”，并在收发文登记簿上注明。

五、案卷质量要求

（一）、案卷质量总的要求是：遵循文件的形成规律和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同的价值，便于保管和利用；

（二）、归档的文件材料种数、份数以及每份文件的页数均应齐全完整；

（三）、在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件，请示与批复，转发文件与原件，多种文字形成的同一文件，分别立在一起，不得分开，文电应合一立卷；

（四）、不同年度的文件一般不得放在一起立卷（管理处除外）；

（五）、卷内文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后；正件在前附件在后；其他文件材料依其形成规律或特点，应保持文件之间的密切联系，并进行系统的排列；

（六）、卷内文件材料应按排列顺序，依次编写页号，装订的案卷应统一在有文字的每页材料正面的右上角，背面的左上角打印页号；

（七）、永久、长期和短期案卷必须按规定的格式逐件填写卷内文件目录，卷内目录放在卷首；

（八）、案卷封面，应逐项按规定用钢笔书写，字迹要求工整，清晰；

（九）、案卷各部分的排列格式（顺序）：软卷封面全卷内文件目录——文件——封底（含备考表），以案卷号排列次序装入卷盒，置于档案柜内保存；

档案封面如下：

第二节、财务管理规范

一 、 资金管理

（一）预算管理制度

1、为了实现公司长远的发展目标，明确工作职责，有效控制费用开支，提高资金使用效益，保证资金正常运转，特制定本制度。

2、预算内容包括（1）经营收入预算（包括管理费、停车场、管理佣金收入、其他业务收入）；

（2）经营成本预算；（3）固定资产（对固定资产的规定见第二章）的购置预算（4）管理费用预算；（5）不可预见费用预算。（见附表一）

3、预算的编制期：各部门、各管理处财务预算以1年为期，与会计年度相同，由各部门负责人、管理处主任负责编制；

4、预算管理制度：（1）各部门、各管理部必须在每年年终之前15日上报下一年度财务预算，报公司财务部、总经理审批之后方可具体实施。（2）各部门、各管理部必须在每一季度结束后10

个工作日内，向公司财务部报送上季度资金运营情况表（见附表二），包括实际发生情况，预算计划执行情况及年度内申请增减情况，书面说明本季度资金变动原因，报公司财务部核准。（3）各部门、各管理部按规定制定的并按审批程序上报的各类经济合同及财务预算必须经财务部签署意见。

（二） 领借支票、现金管理制度

1、 为加强和完善财务管理，保证支票和现金的安全，特制定如下领借支票、现金管理制度；

2、 公司行政部门采购人员或业务经办人员，按公司安排需领用支票支付某项业务款项时（金额2000元以下、出差或发放工资提取备用金除外），需按《领用支票审批单》上各栏目要求填写齐全，然后交财务部经理、总经理审批后方可领用；

3、 经办人领取支票，应由出纳员填写好收款人名称、金额后领取。对于难以确定准确金额的，必须填写限额，以防支票丢失造成巨大损失，不得领用空白支票；

4、 经办人领取支票、支付款项需将由收款单位填写好具体金额后的支票存根联妥善保管，并在使用支票后三日内将支票的存根及发票交回财务部办理报销入帐手续；

5、 领用支票不得超过壹万元，支付超过壹万元以上的大笔金额款项，由财务部门办理；

6、 对丢失支票的员工，未造成损失者，处以100元罚款；对造成损失的，按情节轻重处以罚款并由其负责赔偿；

7、 领取支票人员，需在支票领用登记本上签名方可领取；

8、 领用业务备用金或差旅费借款的员工，需填写借款审批单及出差登记表，交财务经理、总经理审批后，方可借款。具体金额根据具体事项而定；

9、 出差人员应于回公司后五日内报销差旅费，结清差旅费借款；

10、 一般性借款应在一个月内清偿。过期拒不清偿的，从其工资中扣回；

11、 领借支票、现金流程图

经办人填写支票领用单或现金借款单→主管部门经理签字→会计核准签字→财务部经理审核签字→总经理签批→总公司主管领导审批（金额5000元以上）→财务出纳处领取支票或现金

二、财产管理

（一）资产管理

1、 为加强固定资产管理，合理、有效地使用固定资产，保护公司财产，提高固定资产效能，特制定本制度

2、 本制度的制定依据是国家财经制度、法令法规，以及本公司的有关规定。

3、 固定资产的标准

（1） 凡同时具备使用年限一年以上、单位价值在500元以上的两个条件的，独立使用的房屋、建筑物、机械、运输工具以及与生产经营有关的设备、仪器、工具等均为固定资产。

（2） 属于经营主要设备的物品，使用年限在2年以上，单位价值虽然低于500元标准，为了便于与其他同类固定资产进行管理和核算，也可以列作固定资产。

4、 固定资产的分类

（1） 在用固定资产

a)房屋及建筑物

b)机器设备

c)办公设备

d)运输工具

e)其他设备

（2） 未使用固定资产；

（3） 不使用固定资产。

5、 固定资产的主管、使用、监督部门的职责；

（1）公司行政部为固定资产的主管部门，负责固定资产的购置、保管、领发、验收、修理、清理、报废等事宜；负责制定管理细则，并联同财务部对各种固定资产编号、建立台帐、定期盘点，做到帐物相符；负责检查固定资产管理和使用情况，防止丢失和损坏。

（2）使用部门及人员的职责：

a)爱护公司财产，经济合理的使用固定资产，未经批准不得借出、转移、处理、改造，保证固定资产的完整；

b)负责日常维护和定期检修工作；

c)按规定进行固定资产的盘点。

（3）财务部为固定资产的监督部门，其职责为：

a)设置固定资产明细帐，制定固定资产目录进行固定资产的明细核算，加强固定资产的管理； b)督促有关部门对固定资产的增减、维护、修理、报废、清理等及时办理会计手续；

c)监督主管部门和使用部门进行定期盘点，发现短缺，及时查明原因，并报公司领导处理，做到帐物相符。

d)固定资产购置审批程序

使用部门提出申请→本部门领导审批→财务部领导审核→本公司总经理审批→总公司领导审批→行政部会同财务部购买（财务部负责审核、付款）（见附表三）。

6、 固定资产折旧年限、预计净残值、折旧方法：

类别 折旧年限 预计残值 折旧方法

房屋及建筑物 20年 5% 直线法

运输工具 10年 5% 直线法

类别 折旧年限 预计残值 折旧方法

机器设备 5年 5% 直线法

办公设备 5年 5% 直线法

其他设备 5年 5% 直线法

7、 员工保管、使用的固定资产，如传呼机、手提电话、手提电脑等，个人损坏、丢失的，根据其折旧后的固定资产净值赔偿。

8、 员工离职，需将其保管使用的固定资产办理移交手续方可离职。

（二）存货管理

1、为厉行节约，减少公司成本，有效管理除固定资产外各类物品的使用、损耗，特制定本制度；

2、存货是公司在经营和服务过程中为营业而耗用、储备的商品、材料、低值易耗品、包装物等。存货按实际成本计价；

3、公司的存货统一由行政部门负责购置，各管理处维修所用物品、材料、工具（按类别分为五类：五金、机械、工具类；建材类、油漆类、水暖、消防器材类），应每月填制公司专制的“材料采购申请单”，交物业部、财务部审核，总经理审批后，出纳方可付款购买。

4、财务部门根据购货发票及明细，填制“入库单”，及时登入电脑台帐。财务部对存货的管理，必须定期盘点，保证帐实相。

5、各部门、管理处从行政部申领物品，必须填制“领料单”，由所在部门负责人签字后，方可到行政部领货。月末，行政部必须凭“领料单”的计帐联到财务部门办理入帐手续；

6、原则上，各管理处所需要的各类存货，都必须在行政部申领。为方便各管理处正常运行，各管理处因经营发展需要，急须购买的各类维修材料、专用工具，且单位价值不超过500元的，经批准可先行购买、使用。但必须按照公司存货管理规定按下列程序执行；

经办人提出申请填制“材料采购申请单”→管理处主任审批→收款员处核准领款→收款员验收、清点后填制“入库单”→使用人填制“领料单”→月末汇总公司物业部、行政部、财务部登记入帐→交总经理审批

5、存货坚持定期盘点制度。每月末由公司财务部提供具体盘点数据，各部门管理员、各管理处收款员每月盘点一次，财务部每季盘点一次。对盘亏的应查明原因，分清责任。属于正常损耗的，

由使用部门提出处理报告，财务部门审核后，报总经理批准核销。属人为造成的损失，由责任人全价赔偿。