后出台的物权法不适用于房改房纠纷案

后出台的《物权法》不适用于“房改房”纠纷案

年龄稍大一些的人或了解我国住房制度该历史的人们都知道，“房改房”就是“已售公房”，它是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房。“房改房”是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是我国“住房分配制度”向“住房商品化”过渡的一种基本形式。

在当时，国家推行住房制度改革，就是要把国家对职工的住房补贴从“暗补”变成“明补”，逐渐实现“住房分配”走向“住房市场化、商品化”。

我国当时施行的“房改政策”，是推进国家“经济体制改革”的一项重大基本国策。其推进过程，大约始于90年代初，结束于90年代末。

必须注意的是“房改房”不同于后来出现的“商品房”。它具有以下几个显著特点：

1．“房改房”的出售价格不由市场供求关系决定，它是以“标准价”或“成本价”来出售给职工的。

2．“房改房”的销售对象是有限制的（是“职工家庭”，不是“户主个人”）。

3．“房改房”的面积是有所控制的（按照职工家庭人口数量控制享受面积档次）。

4．“房改房”的实际出售价格，是在“标准价”或“成本价”的基础上，还要进行工龄、职务或职称、家庭人口、一次付款等多方面的优惠折扣。

5.“房改房”在进入市场买卖时是有限制的。

但是，随着历史的发展和当时房改过程的历史背景（公房的分配

一般都以家庭“户主”为代表，签订《公有住房售购合同》时是以家庭“户主”的形式出现的，付款收据是“户主”一人，而在《房产证》权属登记时，也以“户主”一人的姓名进行登记），导致后来在许多家庭出现了“房改房”房产确权纠纷案。

针对这种较为普遍的现象，上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知 (1996)沪高法(1996)250号讲得非常清楚：

“第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：

自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该意见已经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行”。

并指出：“9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。” 但是，在2007年10月1日颁布了《中华人民共和国物权法》后，有的人就片面地按照《物权法》的“第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生

效力。”来断定“房改房”《房产证》上“登记的是谁（一个人）”，就得出其“产权就是谁（一个人）”的结论。

这样得出的结论，显然是否定了“历史事实”和“国家的房改政策”；否定了“房改房”的“历史来源”；否定了原职工家庭其余成员一直都是“具有分房资格和分调房人口的人群”的事实；是否定了家庭其余成员在国企分的福利房就是该“房改房”这给事实；否定了购买“房改房”的前提必须是先有资格分得该房的事实；否定了“房改售房是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房的事实”。

也没有认识到《物权法》是在“房改政策”施行结束多年后才诞生的事实。按这种逻辑推理，会有“一个人可以在他还没有出生时就可以支配已经在世上存在多年的事件”的奇怪现象发生 。但真有可能吗？

因此，这样的结论是及其荒谬和错误的。所以，《物权法》不适用于“房改房”纠纷案。而只能是“国家、地方、国企工厂的房改政策”才适用于“房改房”纠纷案。

同时，《物权法》也是要强调“登记人”是否是真正的“权属主体”的。在“第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”

因此，《物权法》实际上也是要求应当坚持实事求是的原则的。不能简单地把后来出台的《物权法》与原来的“国家政策”对立起来看问题和处理问题。

实际上，这也是体现了《民法通则》上指明的“有法依法，无法

以政策”的基本原则。

同时，在我国司法实践中，早就有“适用案例”和“适用政策”的传统，特别是在法律极不完善的时期更多。我国“计划生育”政策，在很长时期内执行得比法律严格得多，直接影响了十几亿中国人的生活；“严打”刑事政策也长期影响着我国刑事法律的制定和实施；近几年各地方政府出台的对商品房的“限购政策”，至今仍然在其作用。

当然，到现在的2013年，国家的法制逐步健全了，应该要多强调法治，但在原则上还不能抛弃国家的历史政策。

因此，对于“房改房”无权确权纠纷案，适用于国家、地方和国企工厂“房改政策”，适用于“上海高院”关于《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知 (1996)沪高法(1996)250号政策。

但愿我们各级的司法人员能够尊重历史、重视司法实践、重视调查研究，实事求是地维护真正享有“房改房”权利的“权属主体”，避免“冤、假、错案”的发生。以赢得广大人民的欢迎。