原创丨城镇房屋租赁合同中的几件事

一、物业费的承担

在现实的租赁合同中，出租人一般与承租人约定了物业费由承租人承担，但是在承租人不履行约定义务缴纳物业费时，出租人能否以合同约定为由，免除自己缴纳物业费的义务呢？

答案是否定的。

出租人和承租人之间虽然在房屋租赁协议中明确物业服务费由承租人承担，但其约定只能在二者之间产生约束力，并不能对抗物业公司案，出租人和承租人应对物业服务费承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”

二、房屋脱落物致人受伤

承租人在使用房屋过程中，在阳台养的植物、在商铺安装的广告牌脱落、外墙脱落，砸到路人致其受伤，出租人能否免除赔偿责任？

答案是不一定。

根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。物件脱落致人损害是一种特殊侵权行为，适用过错责任中的过错推定责任。所谓过错推定是指损害发生后，被侵权人证明自己的损害是因建筑物等设施或者其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的，所有人、管理人或者使用人对自己没有过错承担举证责任，不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

如果所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错，那么到底是所有人、管理人还是使用人承担赔偿责任呢？在房屋租赁合同中，房屋的所有人与使用人不一致时，应由对该建筑物的脱落、坠落物具有控制、管理、维护义务的人承担赔偿责任。在这里，应注意“维护义务”到底是承租人的义务还是出租人的义务，首先考量的是租赁合同的约定，如双方没有约定，按照《合同法》二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务。

三、“群租房”租赁合同是否有效

群租房在人员流动大的今天属常见现象，但是因其违法改动房屋隔断多受地放法规禁止。群租房在违反法规的情况下是否有效？

答案是有效。

依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《合同法》五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据本条第五项的规定，只有合同在违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。因此，在“群租房”租赁合同在不具有其他导致合同无效的情形下，合同有效。

四、租赁合同的解除

租赁双方在合同履行期间，因工作原因或经营原因想要解除未到期的合同，但是出租人不同意解除合同，合同最终能否解除？

答案是一般可以。

出租人和承租人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同，出租人因自身原因主张解除租赁合同的，不具有《合同法》规定的法定解除权。

在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力。

承租人在租赁合同履行期内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋以自己的行为表明起不再履行租赁合同的，除合同另有约定外，承租人对出租人发出的收回房屋通知不具有单方解除合同的效力。若出租人坚持不解除合同的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的无法实现 ，一般的做法为：解除租赁合同，同时承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担违约责任。

附：城镇房屋租赁合同的法定解除权

一、租赁双方享有的的法定任意解除权

《合同法》二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

二、情势变更原则

《合同法解释二》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变化或者解除。

三、出现了《合同法》九十四条的根本违约的情形

《合同法》九十四条规定：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

具体到《租赁合同》则为：

(一)承租人解除

1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

(二)出租人解除

1、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

2、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。

作者：靳叔评，江苏景来律师事务所主任助理。电话：189-5227-3318