14房产买卖成功案例分析
房产买卖成功案例
案情简介:
位于上海市**路*室的房屋系被告朱某及案外人姜某所有。2009年4月6日,原告徐某、孙某与被告朱某在案外人某房产经纪公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》,约定被告向原告出售该房产等其他事项。原告为表示对被告的购买诚意,支付了居间人意向金4万元,双方并于签订居间协议后10日内签订正式的房地产买卖合同。居间协议同时约定,若被告朱某同意签订本协议,则上述意向金将转为定金,由居间人转付被告。同日,原告向被告支付了4万元。
同月11日、14日、17日被告朱某三次以该房屋有另一共有人姜某不同意签约为由,表示不同意继续转让该房屋。并于17日出具书面承诺称愿意立即返还原告已支付的定金4万元,后未支付。
再之后,被告朱某则干脆拒绝与原告谈判,恶意躲避原告。原告不服委托上海诺迪律师事务所张海军律师及李渊远实习律师代理起诉,要求被告双倍返还定金8万元整。
法院判决:
因被告恶意躲避且明显违约,法院缺席判决被告双倍返还原告定金8万元整及承担案件受理费、财产保全费共计2681.765元。
律师分析:
一个假设:暂且不论本案的居间协议的法律效力,我们假设本案的居间协议是在有效的前提下讨论以下问题:
1、意向金在法律上的定义如何?
我们认为:在全民都向房产看齐的时候,拥有一处房产就意味着在这个竞争激烈的社会中拥有多一份的核心竞争力。因此,对房地产的争夺纠纷就成了日益频繁的法律事务之一了。
本案中,原告在居间人的居间下,与被告签订的居间协议中约定,由原告在签订该居间协议的时候支付一定比例的意向金即4万元,作为向被告购买其房屋的诚意表示,其体现的就是一种占有房地产资源的情况下被告的主动权。虽该意向金在后来由居间方转交付给被告,但被告的主动性仍比原告强大。
那么,法律在意向金这方面的认识如何呢?如果在卖方收取了意向金后,又因一方的原因致正式的房屋买卖合同没有签订,则该意向金如何处理?
我们认为:可以适用合同法上的缔约过失责任来处理。
A 、 缔约过失责任,是指在合同订立过程中,当事人一方违反诚实信用原则的要求,因自己的故意或过失给缔约相对方造成信赖利益的损失时,依法应当承担的损害赔偿责任。
B 、缔约过失责任的构成要件:
1)缔约过失责任必须发生于订立合同的过程中;该缔约的时间是从要约生效开始,终止于合同有效成立前。
2)当事人一方须有缔约过失行为,即当事人一方在订立合同过程中违背诚实信用原则,损害相对人信赖利益的行为;具体的行为类型有如:a 、假借订立合同,恶意进行磋商;b 、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;c 、泄露或者不正当使用在订立合同过程中知悉的商业秘密;d 、其他违背诚实信用原则的行为。
3)行为人的过失行为造成了相对方的合理的信赖利益的损害
4)须行为人行为能力。
C 、缔约过失责任的赔偿范围和承担方式:
依法律规定,缔约过失责任的形式为损害赔偿。
其赔偿的范围包括直接损失和间接损失,直接损失包括a 缔约费用;b 、准备履行所支付的费用;c 、受害人支出上述费用所失去的利息。间接损失为丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。
结论:本案的4万元若没有转变为定金性质,则可按上述赔偿标准要求被告偿还。
2、何谓定金罚则,本案是否适用定金罚则?
定金是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或者订立后、履行前,按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。
依法律规定,定金可分为4类:1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金,其法律效力自当事人实际交付定金时就存在,在其所担保的订约行为没有发生时,对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。 2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金,称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的,定金未交付,则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的,该定金具有成约定金的性质。但是,为了鼓励交易,如果主合同已经履行或者履行了主要部分,即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金,仍应当承认主合同的成立或生效。 3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价,即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同,接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是,当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同,但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下,解约方仍然应承担损害赔偿的责任。 4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定," 解释" 第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
定金罚则是指当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。
本案例中,原告徐某、孙某与被告朱某的定金性质在法律上应归属于订约定金,因此,朱某在拒绝与原告签订该定金所担保的房地产买卖协议的情况下,就应当按照合同法司法解释的规定来承担定金罚则。本案在最后的判决中也认定了该事实。
3、案例中的姜某若另案起诉朱某或买方徐某,孙某,以其按份共有权的财产受损为由要求损害赔偿时,法院该如何处理,我方律师该如何处理?
依据最高人民法院1988年《关于贯彻执行若干问题》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”的解释,已经说明,共有财产转让必须“共有人书面同意”的情形只能局限于共同共有关系。
案例中的房地产虽然已经在诉讼中已被申请保全查封了,但因其属于按份共有的财产,且该案的保全金额远低于该房地产的实际价值。因此,我们认为,该保全是成立的,法院的审理及判决均是正确的,且买方并不侵害姜某的按份共有权。
4、案例中的姜某若另案起诉朱某,以侵害其按份共有财产处置时的优先购买权,且其要求在同等条件下受让该房地产时,法院该如何处理,我方律师该如何处理?
优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
民法通则及民通意见规定:共有人处分自己享有的份额的,其他共有人享有优先购买权。司法实践中出现的两个难题,至今仍存有争议,1、优先购买权人行使该权利的期限如何确定?2、如何确定法律意义上的同等条件,这是实践中经常遇到的颇有争议的问题。3、如何平衡善意第三人及优先购买权人的合法权益,这也是研究优先购买权的现实意义。
侵害优先购买权的法律救济?
中国现行法律仅规定了在出卖人出卖标的物时,按份共有人、合伙人、承典人等可行使优先购买权,但对于出卖人在未通知优先购买人情况下出卖标的物,优先购买权如何实现并未做出规定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖无效。”法院在司法实务中也认为出卖人未履行通知义务,即将标的物出卖给他人的,先买权人得请求法院宣告该买卖合同无效。但司法实践中这种做法值得商榷。再出卖人未履行通知义务,擅自将标的物卖给第三人,将出卖人与第三人订立的合同认定为无效,不利于保护无过错方当事人的利益,其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益,当事人应该有选择合同效力的权利,这也有利于节约交易成本,保护交易安全。合同法语民法通则相比较缩小了无效合同的种类,就是这种立法理念的体现。应当将出卖人与第三人之间有害于优先购买权的合同规定为可撤销合同。只有先买权人在提起诉讼时,表示愿意以同等条件购买,法院才能宣告该买卖合同无效。因为如果先买权人不打算购买出卖物或者不愿意以“同等条件”购买出卖物,则此时先买权人的利益并未因出卖人与第三人之间的买卖合同而受到损害,自没有宣告其买卖合同无效的必要。而且维持出卖人与第三人之间买卖合同的效力,一方面可以防止先买权人利用优先购买权提起恶意诉讼,阻止出卖人正常出卖房屋,另一方面又有利于房屋价值的充分实现,同时保护了善意第三人的利益,促进了交易安全和财产流转,使法律价值得以真正体现。
出卖人与第三人之间买卖合同被撤销后,应当同时在出卖人与先买权人之间成立以同等条件为内容的买卖合同,第一、优先购买权为一种附条件形成权,在同等条件下,先买权人仅依一方之意思表示便使出卖人负有将所有权转移给其的义务,出卖人在此种情况下负有承诺的义务;第二、这样可以减少当事人的讼累,节约司法资源,符合“两便原则”,有利于彻底保护优先购买权的利益,防止出卖
人以种种理由使优先购买权无法实现,如以不出卖为理由来对抗优先购买权,致使优先购买权无法实现,导致优先购买权形同虚设,不能发挥其应有的作用。
当出卖人与第三人之间的买卖合同被撤销时,合同尚未履行,先买权人可直接请求出卖人交付标的物,自无探讨之必要,但若合同已经履行,先买权人应当向谁请求交付标的物呢?为了避免由第三人将标的物返还给出卖人,再由出卖人交付给先买权人的繁琐,也为了防止因当事人怠于返还标的物和价款所可能产生的纠纷,法律宜规定先买权人有权请求第三人交付标的物,不得请求出卖人交付;第三人对其已经支付给出卖人的价金有权要求先买权人偿还,而不得请求出卖人偿还,对于尚未支付的价金,免除第三人的支付义务,第三人在没有从先买权人处受领其已支付给出卖人的价款之前,就标的物的交付享有同时履行抗辩权,有权拒绝向先买权人为出卖物所有权的转移。
结合本案,截止到法院判决之日止,按份共有人姜某始终未行使其优先购买权,期间包括了另一共有人处分该房地产即出卖该房产的阶段、也包括了买方起诉到法院要求双倍返还定金及法院查封了该处房产,至始至终姜某都未依法行使其优先购买权。
后经原告徐某、孙某及居间人某房地产经纪机构调查查明,事实是该处房产实际上是属于被告朱某一人所有,其登记于房地产交易中心的与姜某按份共有的关系实为替姜某办理户口之所需而登记的。且基于不诉不理的司法原则,法院对此保留了意见。我们认为,该事实业经法院判决确认,即使将来姜某对其优先购买权提起诉讼,也已超过了有效的时间,因此不应当得到法院的支持。
后记:房地产买卖合同在现今房地产交易过程中是一个不容忽视的专业法律问题,而且其在各地的司法实践案例中带有很强的地方行法规或行政规章的约束。最高法院的相关司法解释也为房地产交易的若干法律问题提供了相关的法律支持。
但由于日益高昂的房价及相对难以控制的各方利益制衡,该类房地产交易的法律纠纷仍将继续存在,因此,为预防风险和减少损失,相应的专业律师() 就显得十分必要了。
上海诺迪律师事务所
2011年3月