中国楼市进入"漫长冬季"
中国过热的房地产市场令投资者喜忧参半。由于建筑行业在中国经济中所占的巨大比重，以及全球大宗商品价格对中国市场的依赖，最近的楼价下跌可能会成为一个转折点。 最大的开发商和行业的领头羊——万科表示，2011年11月份的销售额同比下降了36%。这是该公司收入连续第四个月出现两位数的下降。那么，房价还要下跌多少，对开发商资产负债表又有何影响？恐慌时刻到了吗？ 根据瑞信最新的研究报告，从2011年年中到2012年年底，中国楼价会从最高点下跌20%。该报告题为《短期获利？长期痛苦？》，其中建议投资者减持中国地产股，并警告说，大幅降价可能还不足以提振销售。“我们认为，只有经济出现显著恶化，才可能引发中国地产调控的松动。” “下跌20%”听起来已很可怕，但中国一些媒体对楼市下跌幅度的判断则更不留情面。有些报道甚至鼓吹40%-50%的降幅，而不顾这可能对中国的政治经济产生的巨大影响。而这种情况一旦发生，当局肯定会放宽货币政策，信贷会继续流向房地产行业。瑞信说，信贷宽松政策将降低破产的风险，但开发商的“现金流压力”会持续存在。当然，房地产市场降温正是中国货币政策一直试图实现的。现在目标实现了，但不是每个人都高兴。上海的购房者对开发商的折扣感到愤怒。面对疲弱的需求，降价势必加速，到时他们会更愤怒。 看多中国的人认为，关于未售住房和鬼城的报道忽略了城市化过程中巨大的压抑已久的住房需求。他们的逻辑是，只要你盖了楼，自然就会有人住。瑞信在住房需求的问题上态度谨慎，售房量预测忽视了二手房市场。不是每个人都会买一个新的公寓或房子，而投资者也急着要把手里的房子转手，所以新房的实际空置率会更高。这对开发商和地方政府都不是一个好预兆。基于住房和城乡建设部的数据，瑞信估计，现有的土地储备可以建造9900万套新房。在破纪录的2010年，有900万套新房售出。在此基础上，房产商拥有的土地足以满足10年的需求。而这还不包括已经在市场上出售的二手房。这些因素都压低了人们对新房的需求。这实际上是一个供大于求的局面。中国目前的住房存量达到1.86亿套，其中的49%是在1995年后建成的。而这中间又有多少被当作二手房卖掉，人们不得而知。 关于中国住房市场前景的争论集中在收入增长和城镇化。房地产发达的城镇是人们都想居住的地方。中国的城镇人口稳步增长——截至2010年50%的家庭被归类为城市户口。但这个数字是有水分的。政府为了征用土地做住宅或商业地产开发，通常会对城乡土地进行重新归类划分。因此，城市人口增加只是纸面上的，并不意味着会有更多的城市居民加入楼市。最极端的例子是重庆，一个人口超过3300万的直辖市。从1997年至2008年，它的人口年增长率是1%，土地面积每年增长12%。同期，北京人口增长1%，城市面积增长9%。瑞信认为，这种现象在中国普遍存在，意味着需求很可能被夸大而供应则可能被低估。换句话说，房产商要为度过一段“漫长寒冬”做好准备了。 （作者：Simon Montlake）