房地产市场的需求调研分析

我国房地产市场需求调研分析

衣食住行是生活条件的最基本构成元素，也是百姓生活的根本。改革开放尤其是住房制度货币化以来，房地产业和房地产市场的发展，为促进我国国民经济发展，人们居住条件改善起到了积极的作用。

从一定程度上来看，房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，而且它可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

一、影响我国房地产市场需求因素 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。

1、利率和房地产消费信贷

银行的利率分为存款利率和贷款利率，目前我们国家的利率水平基本上处于一个低利率的水平。近年，央行不断调整了房地产消费信贷，国家一段时间以来实行的是鼓励消费的信贷政策，实行住房贷款优惠利率的政策。同时对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。

通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。

2、通货膨胀率的上升

通货膨胀通常表现为物价的上涨，其根本是货币发行量过度。改革开放以来，我国的货币供应量每年的增长速度几乎都远大于同期实际GDP的 增速与物价涨幅之和。而人们对未来物价趋势的预期可促使巨额货币存量转变为实际购买力，形成供给需求推动型通货膨胀和需求拉动型通货膨胀的交互作用，共同引起通货膨胀。依据国际通用标准，如果居民消费价格指数上涨达到3%，即有很高的通货膨胀风险。如果按照这个标准，我国的通货膨胀的迹象已经比较明显。虽然目前我国实行的”适度从紧”的货币政策正在遏制这一趋势，但之前被低估的人民币已造成我国美元储备的迅猛增长，从而大量增加了外汇储备基础货币的投放， 这大大助长了我国通货膨胀的势头。

由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。

3、消费心理

中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。

4、城镇居民储蓄存款

城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款

的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。

二、房地产市场需求调研分析应用

以南通为案例，分析2011年南通房地产市场数据。

在取样调查的项目当中，2011年下半年南通房地产市场共成交了4791套房源，成交面积为560223.27㎡，其中商品住宅成交3697套，成交面积为466785.81㎡，非住宅成交1094套，成交面积为93437.45㎡。相比上半年成交量，总体出现了明显的下跌，商品房成交套数下跌23.20%，商品房成交面积跌幅为36.50%。但在非住宅的成交量上，也出现了一定的上涨，涨幅达11.20%。

2011年全年商品房成交情况：

受年初推出的房地产调控政策的影响，限购限贷的实行，2011年整体来说销售量并不可观。从图表中整理的数据看来，一月、五月、八月、九月这四个月的成交量相对良好，估计也是借着各大节假日的东风煽了一把火。年底，为了迎接元旦、春节的到来，虽然楼市促销的力度加大，加之各大新盘的推出，但房产市场还是未曾热得起来。而未来的几个月，由于地方限购将继续延续，房地产调控政策也不存在放松的可能，所以交易情况并或将持续不乐观。

2011年住宅与非住宅成交情况比较：

2011年全年商品房成交中，住宅项目成交为主体，非住宅的成交在一年内都平稳发展，但就各月而言，十月以后的住宅项目与非住宅的趋于一致，在十二月的时候非住宅的成交项目已经超过了住宅的。受调控政策的进一步影响，住宅市场受到了严重的冲击，对于非住宅市场来说，却得到了更多的机会，人们转向商业地产的关注导致“住冷商热”，使得南通2011年下半年的商业成交项目稳中上涨。

2011年全年住宅、非住宅的销量排行：

2011年全年住宅与非住宅成交排名情况显示：尚海湾和南通中央商务区分别以935套、面积107999.23㎡与553套、面积49157.85㎡的成交量获得住宅与非住宅成交量的头筹。恒盛豪庭、帝奥世伦名郡占据住宅成交排行的二、三位，它们的成交情况分别是661套、566套，成交面积为82039.93㎡和69269.09㎡。非住宅的成交排名中百安谊家大厦占据第二位，面积127793.58㎡、300套。鸿鸣摩尔中心、盛秦公寓、通富妇儿乐城纷列三、四、五位。住宅排名中各大项目成交量的差距并不是特别明显，以一定的梯度递减，而非住宅的排行中第一位与后面的成交量的差距则非常大，可以说南通中央商务区是带动整个非住宅成交的中坚力量。

2011全年南通土地市场分析：

2011年，南通土地市场在经历了年初的起步到年中的低迷，一直到12月份态势才稍微有所好转。上半年南通居住用地难觅踪影，工业用地是市场的领头军，商业地产也渐渐火热，成为人们出手投资的首选。在上半年成交地块当中，居住用地仅成交一块，而保障房/限价房地块共出让成交15幅，占据了出让总地块24%的地位。下半年，共有63宗地块进行出让挂牌，纯居住用地为9宗，依旧未见发热，难敌商办类地块以及保障房、拆迁安置房地块的出让数量。在政策调控针对住宅项目的同时助力商业地产发展，因此，2011年保障房、拆迁安置房、廉租房、公租房等地块是楼市一大亮点。

三、我国房地产市场需求调研总结

总体来讲从政策的走势来看，显然政策的导向是趋向调控，国家在抑制某些地区房价过快上涨的同时是希望房地产业能以一个健康发展的速度来增长。

我个人认为现在房价还是在一个上涨走势当中，但未来房价的走向关键还要看经济的走势和相应政策的出台。在目前的经济环境和政策基础条件下，如果现有房地产政策保持不变且国家经济保持稳步发展，房地产的问题肯定会得到逐步解决。

虽然在现有的经济和政策环境下，上海等少数城市仍然发展不规范，但是中国大多数城市的房地产发展还是很平稳的，因此，我相信房地产业会迎来一个更好更规范的发展前景。

参考文献：

1、 赵智兴，《房地产开发中的项目管理》[J].内蒙古:内蒙古科技与经济.2009

2、 丁锐 章苗红，《数学方法在房地产开发中的应用》，合作经济与科技， 2009年。

3、 唐世定等，《房地产热点问题透视》，经济科学出版社

4、 南通房产信息网，《2011年南通房地产市场年度分析报告》

5、 王学发，《我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究》[J]，2007