北京市老旧小区综合整治与管理的难点
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北京市老旧小区综合整治与管理的难点 作者：马洪波
来源：《中国房地产业·下半月》2015年第10期
【摘要】近十年来，老旧小区综合整治与管理始终是北京市政府城市管理的重点和难点问题。政府虽然采取了一系列措施加强整治与管理，在一定程度上改善了民生，提高了居民的生活品质，但是仍然有大量老旧小区存在建筑本体和基础设施年久失修存在安全隐患，综合整治和小区管理难度大，环境差等诸多问题。老旧小区存在各种各样的问题，但是核心问题是房改房产权问题。由于房改房产权与售房单位有扯不清的复杂关系，造成老旧小区普遍存在无人愿意为小区的整治和管理买单的状况，并逐渐演变成为社会问题，最终政府不得不出面买单。之所以出现这样的问题，其根源在于房改房产权制度设计有缺陷。本文尝试从房改房产权制度改革入手，探寻从根源上解决老旧小区问题的途径和办法。
【关键词】北京；老旧小区管理；综合整治；房改房；产权制度
1、北京市老旧小区面临的主要问题
2012年北京市政府出台《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》（京政发【2012】3号）提出对1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）进行综合整治，计划至2015年年底完成5850万平方米的1582个老旧小区的综合整治工作，市区两级财政投入资金将达150亿。2013年北京市社会建设工作领导小组办公室印发《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》的通知（京社领办发[2013]12号），提出通过开展试点工作，基本形成依法自治、各具特色、作用明显的小区服务管理组织体系，在不同类型的老旧小区创建一批服务完善、管理民主、充满活力、和谐幸福的典型，逐步实现“五好”目标，即自治组织建设好、自我管理机制好、自我服务效果好、驻区单位协同好、突出问题解决好。北京市的老旧小区主要存在如下几个方面的问题。
1.1建筑本体和基础设施先天不足，后天缺乏维护，年久失修，存在安全隐患
上世纪90年代以前建设的房屋建成时间比较早，受制于当时的规划设计条件和标准，工程质量参差不齐，配套设施不齐全， 加之计划经济时期福利分房制度的弊端和房改过程中遗留问题导致房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋年久失修，设施设备陈旧、老化，普遍存在安全隐患。例如，老旧小区的上下水设施及供电线路老化问题比较普遍，上水问题主要是楼前管和户内立管多为使用寿命5—10年的黑铁管和镀锌管，管道锈蚀严重，早已超出改造更新的年限；下水问题主要是排水管径小，管道材质差，管线老化严重，常出现堵塞和跑冒事故，甚至管线破裂引发路面塌陷事故；电的问题主要是有的小区多年来一直是临时供电，相当一部分小区供电线路负荷低，每到夏季用电高峰，常发生掉闸断电和短路现象，极易引发火灾事故。