对上海房产税政策的分析

对上海房产税政策的分析

摘要本文通过一种新的模型：敏捷决策模型，分析了上海市最近出台的上海房产税政策对房价的影响，并得出结论。关键词房产税敏捷决策

一、分析框架或理论模型

2011年1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4。

开征房产税的首要目标是缩小贫富差距，通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。同时要提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场过度投机需求。

目前，上海的房价已成为天价，完全超出普通民众的支付能力。而房产税的征收可否有效控制房价增值，影响房价走势？

二、析框架或理论模型

1.敏捷决策过程。敏捷决策模型是笔者提出的一种新的政策决策模型。下面，阐述这个模型的内涵与基本命题。（1）敏捷决策模型的内涵。把公共政策看作是一种以人为核心、迭代、循序渐进的决策过程。在敏捷决策中，整个大的决策被切分成多个子决策阶段，各个子决策阶段的成果都经过检验，具备集成和可运行的特征。

（2）敏捷决策模型的基本命题。最简单的解决方案就是最好的解决方案。政策应该要有足够的健壮性，能够适应日后的扩展。递增的变化：一个重要概念是你不用在一开始就准备好一切。没有必要试图在一开始就建立一个完善的政策，你只要制定一个初步大体的政策，打下一个基础，然后慢慢地改进政策，或是在不再需要的时候丢弃这个模型。这就是递增的

思想。多种工具：你没有必要为一个政策而使用所有的工具，而应该针对政策的具体情况，挑选一部分的工具。不同的决策使用不同部分的工具。快速反馈：从开始制定政策，到执行政策的反馈，二者之间的时间至关紧要。和公众紧密联系，去了解他们的利益，去分析这些利益，这样，你就提供了快速反馈的机会。

（3）公共利益是政策的主要目标。公共政策的主要目标是以有效的方式，满足公众利益，而不是制造无关的东西。任何一项政策，如果不符合这项原则，不能有助于目标实现的，都应该受到审核，甚至取消。

在此模型的基础上，我们再回顾上海房产税的征收细则。房产税的征收政策目前在上海试行推出，打下一个基础，慢慢地改善政策，以致在全国推行。仅有简单的三项规定：一是仅对新购房征收；二是人均60平方米以上起征；三是税率0.6%或0.4%。房产税的征收主体是公众，而其主要目标，缩小贫富差距，则符合公众的最终利益。而房产税的新政策一出台，即收到了广大民众的无论正面还是负面的反馈，和公众紧密联系，是政策进一步完善、进一步符合群众利益的前提。故而，我们可以将对房产税的分析基于敏捷策略模型。

三、展开分析与论证

1.现代定性分析方法。定性分析法可以用来分析公共政策的可行性。

首先，上海房产税仅有简单的三项规定：一是仅对新购房征收；二是人均60平方米以上起征；三是税率0.6%或0.4%。因为是出台的第一个房产税政策，如果房产税政策过于复杂，会影响执行，从而影响效果。这也符合敏捷模型中的最简单的解决方案就是最好的解决方案。

其次，房产税征收政策涉及起征点、税率和征收范围。从这三方面来看，上海房产税的征收具有较大的延展性和可调控性。作为一套新政策，房产税的征收利用经济手段来进行调控，根据市场情况可以不断地改善，以趋于成熟。房产税仅对新购的第二套房进行征税，那么工薪阶层在购买首套住房则不必担忧房产税。这也符合大部分群众的意愿，只是在一定程度上抑制了有人靠购置房产投资而造成房产升值，房价增长的现象。房产税仅对人均60平方米以上的房产征收。那也就是说白领阶层两人住房可在120平方米以内，而三口之家则可

总面积达到180平方米。这样看来，普通老百姓基本不受房产税的牵制。征收税率为0.6%或0.4%，和其他相比，这是一个较低的征收点，具有很大的调控空间，可根据实际效果进行优化。所以，新的房产政策具有可执行性及扩展性。

再次，从目前上海的房产税政策来看，并没有对存量房进行征税。这也为后续递增变化打下了基础。目前房价居高不下，住房供给不足。增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。不向存量房征税，存量房交易就没有成交量。这样住房供给不足的问题就不能解决。

第四，在上海房产税政策出台后，上海市市长韩正表示，今年上海将进一步加大调控力度，完善房产税配套政策和实施细则。由此可见，上海房产税出台后，政府积极反馈，与公众紧密联系，去了解他们的利益，去分析这些利益。后续会有新的完善。2.系统分析方法。公共政策分析中的系统分析根据公共政策的系统特征，着眼于整体与部分、整体与结构以及系统与环境等的相互联系和相互作用，求得优化的整体目标的现代政策分析方法。

（1）房产税与市场环境。上海房产税仅对新购住房征收，这点在短期内，不会阻碍全国的房产市场的上行，相反的，人们担心晚购新房而要交房产税，则会加速购置房产，反而推进全国房产的成交量，刺激房产价格上行。那么，我们是否可以直接定位房产税的征收不仅没能抑制房价，反倒会搅乱市场，使人心惶惶。

事实上，新的房产税的征收政策是符合市场发展的客观规律的。1986 年我国出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定只对城镇的经营性房屋征税，对于个人自住住房是免税的。那是因为当时只有极少数城镇居民个人拥有住房或者居民收入普遍较低。而近20年来，我国的社会经济形势发生了巨大变化，多数城镇居民已拥有自己的房产，人均收入也日渐增长。随着住房制度改革不断深化，商品房的购买代替了原来的公有住房分配，很多居民通过购买商品房达到财富积累的目的。如果没有此征税政策，那么闲置房的拥有者也没有构成任何成本损失，故更多的人宁愿将闲钱投于房产，这就更加加速了房价的增长。房产已逐

渐成为个人的重要财产组成，而购买住房也成为很多人积累财富的重要手段。所以，此时，房产税改革已具备社会环境的条件。

（2）当前利益与长远利益。房产税政策的出台褒贬不一。有一部分人对该政策持批评态度，认为是掠夺人民敛财的一种手段，对人民的基本利益起不到保证。那是因为大家只看到了短期效果。由于房产税作为一种新的税种，对未来市场的影响也是未知的，对需求人的心理影响也就更大，是人们容易在心理上产生对房产市场走势的疑虑。它只能在实施的过程中不断地优化，以适应市场的发展和人民的利益。中国征收房产税的出发点是“重调控轻赋税”。主要是为了限制二套房的买卖，控制居民理性购房。且不说打击力度，至少对那些炒房团也构成了一定的约束力量。

房产税改革对房地产市场的调控具有积极作用。当前房价飞速上涨，有些人对房产税寄予了很高期望，希望房产税政策能够立竿见影的遏制房价的高速增长。但是房产税不是控制房价的唯一因素。商品房的价格和供求关系息息相关。所以当人们得知征收房产税时，对房子的抢购，导致供求格局改变，因为房价上涨。但是这只是一项新政策刚刚出台时的适应效应，带来的只是短期影响。房产税的征收，则旨在一定程度对商品房的供求关系起到调控作用。当短期影响稳定之后，人们对此政策有了一定的适应性，对于房产市场来说，供求关系也趋于稳定。

就目前而言，征收房产税无疑增加了购房投资者的成本，从而降低了他们投资炒房的利润。而房产税对于面积的限制条款则无疑增加了高端购房者在购房面积上的顾虑，这样就在一定程度上遏制了市场需求。供求关系的稳定则进而限制了房价的增长。

参考文献

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