经济软着陆

房价硬着陆 经济软着陆

关键词：噪音,杂音,土地财政,房地产,住房,房价,政策

只有房价硬着陆，宏观经济才能实现软着陆。今年下半年以来，为期两年的房地产调控政策初见成效，土地价格回归理性，房价上涨势头得到了遏制，部分地区出现了回调迹象，但房地产成交低迷。养成了暴利习惯的开发商仍然做着暴利的美梦、拒绝降价，寄希望于政府像2009年一样再次出手相救。这种局面僵持下去，势必影响房地产上下游产业，造成宏观经济的硬着陆。在这关键时刻，一些房地产行业的所谓专家和代言人，置政府公信力于不顾，发出了各种各样的干扰“噪音”，企图动摇政府调控的决心。在这重要的历史时刻，政府部门应该排除干扰，回归住房的居住属性，打击房地产投机，坚持调控决不动摇，坚持经济结构调整。再坚持两年，温家宝总理“要使房价回归到合理的价格”目标一定能够实现。 曲折的房地产发展和调控之路

在1998房改时，国务院制定了国发[1998]23号文件，其核心目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件要求，如果“一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”

2003年前的北京，一平方米五六千的房子比比皆是，经济适用房大都在两三千的水平，只要凑足了十万、八万元的首付款便可以买房。经济适用房的存在对商品房有一定的替代作用，对商品房的需求有抑制作用，不利于房地产开发商攫取超额垄断利润。另一方面，由于经济适用房免土地出让金，限制开发利润，影响了地方政府的“土地财政”。从这个角度来讲，减少甚至取消经济适用房对房地产商和政府部门都有好处。2003年8月31日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将1998年23号文件规定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”从2003年开始房价开始温和上扬，2006年后房价犹如坐上了直升机，到2007年北京的房价上涨到了1.2万元/平方米，中心城区房价则达到2至3万/平方米。房价收入比大大超过了官方规定4倍的合理水平，媒体上出现了房奴、蜗居、蚁族等名词。

房价的过快上涨，不仅引起了广大老百姓的普遍不满，也引起了中央领导的高度重视。京建交〔2007〕103号文件《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》对境外机构和个人购房做出了限制性规定。2007年11月温家宝总理访新期间考察了新加坡的住房保障体系，面对新加坡政界、商界和学界人士，温总理深情地表示：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

2008年美国次贷危机爆发，保增长成为宏观经济的主要任务。2009在3月召开的全国人大会议上，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。此后，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。北京市对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。暂停执行《关于规范境外机构和境外个

人购买商品房的通知》中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。

地方政府相关“利好”政策又掀起开发商提价潮。不少市民担心政策出台导致开发商提价致使置业期望落空。温州炒房团重现江湖、山西煤老板包机进京、各种团购活动大规模展开。

居高不下的房价，成为2010年两会上的首要议题。在两会中，大家都清楚地记得总理关于要遏制部分城市房价过快上涨承诺。然而，就在两会闭幕之后的第一天，北京就在一天之内出现了三个地王，楼还没盖价格就已经高出了当地的二手房和商品房，引发了“房价是不是总理说了不算，总经理说了才算”的大讨论。

2010年3月15日，北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，在84轮激烈的竞价后，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿的总价收入囊中，折合楼面地价27529元/平方米，成为2010年北京土地市场上首个单价地王。

此后不久，中信地产以52.4亿元的总价，夺得亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，成为2010年北京首个总价地王。该地块起始价已达到25.75亿元，包含10万平方米的限价房工程，其余部分折合楼面价将超过1.7万/平方米。

随后拍卖的海淀区东升乡蓟门桥北地块，中兵集团世博宏业以17.6亿最终拿下地块的开发权。该地块折合楼面地价为29913元/平方米，刷新了远洋地产于当天早晨创下的单价地王记录。

2010年12月地王大戏再次上演。16日，保利以24亿元将编号为AB2907008-1地块收入囊

中。该地块的出让起始价为8.4353亿元，起拍楼面价为7153元/平方米。楼面价高达19632元/平方米，打破了11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录。

此后,保利以11亿元的总价、约20605元/平方米的楼面价再次刷新了广州单价地王纪录。2010年年末,中信集团以63亿元成交总价，打破了2010年1月21日由中海创造的59.7亿元的北京总价地王纪录。

大开发商看似疯狂的非理性行为，其实隐含着理性。一方面因为货币政策太过宽松，资金成本很低，另一方面大开发商手里都囤有大量的廉价土地和惜售的楼盘，依靠地王拉升了其原有的土地价值，可以依靠土地抵押从银行获得更多的贷款，从股市圈到更多的钱。

不管疯狂地王背后有多少商业秘密，中央领导还是一清二楚的。要压制住疯狂，调控需要加码。就在地王频现的关键时刻，温家宝总理在中南海紫光阁通过新华社记者的独家专访，表达了中央对房地产调控的信心和决心。温总理指出，计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房达到3600万套以后，住房的覆盖率可以达到20%，这将有力地缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房要求。

温总理的讲话拉开了新一轮房地产调控的序幕。今年1月25日，住房和城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

随着货币政策由宽松转向稳健，新房贷利率优惠政策逐步取消。先是2010年末各大银行

逐步将新房贷的利率折扣从7折提高到8.5折。今年下半年新房贷的利率也恢复到了基准水平，有的银行还上浮了新房贷利率。整个房地产宏观调控政策走上理性轨道。

排除干扰、坚持调控,实现对人们的承诺

在全球金融危机的大背景下，2009年初启动了积极财政政策和宽松的货币政策。4万亿投资计划、一系列的房地产信贷政策和货币扩张抬升了物价水平，吹起了股市、房地产两大泡沫，导致房价严重脱离老百姓购买力。在2010年3月两会期间，高房价备受人大和政协两会委员诟病。两会一结束，北京就出现了望京、亦庄和蓟门桥块地三个地王，楼面地价都超过了当时的二手房均价，推动了周边乃至全北京市的房价上涨。

房地产的疯狂操作置调控政策于尴尬的境地。随后，国资委被迫出台了让部分国有企业退出房地产的命令。遗憾的是，2010年谨慎的房地产政策调整并没有勒住房价的野马，当年房价再次高涨，房价问题再次成为2011年两会的热门话题。面对媒体的提问，温家宝总理又一次表明了本届政府管理好房价的信心，并出台政策提高了二套房贷利率、限购第三套房、提高了开发商贷款购地的门槛，堵塞了股票市场融资渠道，清理了地方政府融资平台。今年下半年，中央仅两年的调控政策开始见效，各项房地产调控政策开始显现，土地价格开始下降，新房和二手房价格出现了些松动的迹象，成交量明显下降。

在这房地产调控的关键时刻，却又出现了一些干扰调控的“杂音”。有人建议2012年减少保障房的供应量，有人建议取消限购条件，有人建议放松货币政策，有人建议稳定房价。这些“杂音”代表某些既得利益集团的试探声音。

五年建设3600万套保障房是中央政府向社会发出的庄严承诺，也是在总结十多年来房地产发展的经验教训基础上的合理选择，反映了中央以人为本、执政为民、坚持科学发展观、建设和谐社会的重要举措，减少保障房供给显然是背离科学发展观、执政为民理念的错误建议，也是阻碍国家调控目标的实现，影响政府决策公信力的歪招。

限购政策是政府根据我国人多地少状况制定的基本国策，是坚守18亿亩耕地红线必然要

求，是抑制房地产投机、回归房地产居住功能的必然选择。其实，中国的限购政策仍然是一项相当宽松的政策，它是允许一个家庭有第二套住房的，充分保证了公民的居住权利，它只是打击了投机行为，抑制了投资行为。因此，限购是符合中国国情的房地产政策，应该像计划生育政策一样作为基本国策确定下来长期坚持。

放松货币政策更是一个祸害民生、贻害无穷的馊主意。推动本轮房地产价格暴涨的主要动力来自于宽松的货币政策，日本泡沫经济也是由宽松的货币政策造成的，美国的次贷危机的根源也在于宽松的货币政策。在当前房地产泡沫依然严重、通货膨胀居高不下的情况下，放松货币无异于引火烧身，将造成近两年来的宏观调控成果毁于一旦，对宏观经济造成更大伤害，为房地产投机客和外国热钱安全脱身创造条件，剥夺我国改革开放成果。

在房价泡沫横飞的条件下，提出稳定房价的建议本身是违反市场经济规律的。现在房地产供大于求的根本原因是房价过高、泡沫严重，自然应该回归。在投资客离场的条件下房地产发展只能依靠刚性需求。经过2007年以来的投机操作，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房地产泡沫是80-100%。宏观经济要想软着陆，中央政府应该坚持当前的宏观调控力度，让房地产商放弃暴利幻想，促其大幅度降低房价。只有房价实现了硬着陆，才能刺激成交量，宏观经济才能实现软着陆。

10年来房地产发展的轨迹和宏观调控政策变化，反映了地方政府、房地产商、中央政府和老百姓四方博弈过程和力量对比，获得了宝贵的经验：第一，房地产是重要的民生行业，它的功能是居住，而不是投机，限购是抑制投机回归居住功能的必然选择和根本举措，应该像计划生育政策一样作为一项基本国策加以坚持；第二，房地产泡沫和通货膨胀都是货币现象，宽松的货币政策有百害而无一利，必须加以摒弃，货币政策必须稳健。第三，借用温总理的一句话，只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标。