20120929雍景苑业主委员会工作总结报告(ok)

业委会半年来的工作报告

近半年来，业委会主要的工作是落实自去年12月18日业主代表大会的工作以及平时督促长城物业服务管理及履约情况，根据《上海市住宅物业管理规定》十九条的要求，业委会将实施情况的主要内容汇报如下：

一. 落实业主代表大会的工作：

1、维修基金的转存工作：小区1600余万元的维修基金从街道活期存款转存分级定期存款，最近的涨息，有一张半年800万的到期转存为3年，其利息还是可观的；由于维修基金不同于个人银行存款，其需经过房管局及物业公司等多道程序、手续麻烦，我们业委会财务人员不辞辛苦，多次奔波于银行及相关部门，为全体业主争取银行利息的利益最大化。

2、开发商协商的24.6万元绿化设施补偿费：完成了16.9672万元绿化补种及1.2531万儿童娱乐场所的地坪施工工作，增添4.4万元儿童娱乐设施工作；（在绿化种植及安装儿童设施的工作中，徐佩仙委员为工作的协调付出了较多辛劳，如运输儿童设施在凌晨3点到现场的工作安排等）；

安排1万元物业对小区所有未固定的空调外机百叶窗进行了固定工作（防止大风刮落威胁业主安全）；上述三项共23.62万元，余款约1万元。

3、安装了车行道闸，费用为6.7万，主要作用是智能数据管理停车费，已经运行了近半年，由于一些原因，从四月份起，才执行刷卡制度，刚开始运行时，由于一些业主不理解而碰到了阻力，在我们居委及业委会

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人员的协调下，此项工作才得以持续， 4～6月份临时停车费收缴了20550元，月平均在6～7千元，而在3月份前的半年时间段为15340元，经济效果已显现。

4、启动法律程序追讨实红物业卷走的公益收入，经过多次咨询，本着熟知物业管理方面的法律事务，聘请了共识久久律师事务所，目前工作正在进行中。5、为了阻止外来人员随意进入小区，遏制群组现象，拟在南、西大门安装人行道闸的工作，在落实该项工作前，我们业委会组织了部分居民，参观了好世凤凰城（安装了两年），对进出的居民随机抽查询问，都认为使用效果较好；按照好世凤凰城总体形式和材料不变的基础上改为双门，即西、南人行道闸各自均分为进出两道门；费用由原来3.3万增加到4.4万（增加两道门需要增加两套门控系统，且含1000元西门汽车改道的线路改设费），目前已经在施工中。

二、进行的其他工作：

1、由于雍景苑小区东边围墙（27榀）破损较严重，失去了维修意义；为了小区的安全，经业委会会议决定，进行了小区东围墙咨询改造、施工单位报价等前期准备工作，从维修或更换的对比及形式和用料等，针对目前薄壁空心钢管栅栏锈蚀腐烂严重的情况，最终决定更换铸铁栅栏，后由二家围墙施工预算竞标工程价为11.6万元。

2、对目前围墙红外线探头失去作用的情况，根据新江湾城派出所召开了数次关于小区安全及增设电子围栏的会议，并分析电子围栏与红外线探头的利弊与使用效果，要求我们小区安装电子围栏，经过3家施工预算竞标工程价为13万；

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上述两项最终由业主表决，表决通过后还需经过工程审价方可落实施工。

三、物业管理工作及履约中存在的问题：

1、小区内车辆乱停放现象日趋严重，各栋楼前非机动车辆乱停放无人管理，更甚者将车辆停放在绿化中也未见保安出面制止与管理；

2、保安队伍不稳定，人员更换过于频繁，队伍稳定率约15%左右，达不到合同约定的年稳定率≥65％的要求；安保巡视、停车指挥工作不力，造成道路、绿化带及楼宇出入口乱停车，包括非机动车，特别是交通高峰时段及地下停车库，几乎没有专人指挥停车管理；

目前人数仅为合约约定33人数的60%，且是些年纪很轻的毛头小伙，培训不到位，盘查经验不足，影响工作质量，现在小区业主的自行车及助动车失窃现象频发，连在西大门岗边上的1#楼都发生失窃，广大业主普遍感到不安全；

3、小区环境卫生存在一些问题，居民反映今年灭蚊措施不及时，造成蚊蝇多的现象；底层电梯厅墙面污迹斑斑，楼梯间窗户玻璃冲洗次数过少及垃圾房周边不及时清理造成臭气等；

4、维修工作不及时，居民反映物业对维修处理工作过于拖拉，特别是弱电和门禁系统，问题较多，有些居民说物业将拖拉原因归结于业委会不审批其费用之说；工程维修人员不足，特别是没有弱电维修人员，我们多次督促，但始终未见其效，在人员紧缺的5～6月份，工程部仅4人，为确保小区生活设施的正常运转，后经我们多次联系和催促物业，7月份增加一名前期物业的老葛师傅，以缓解维修之难，但目前仍然缺弱电专业的维修人员。

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1）主要以1.94元物业费中的0.76部分为主，即小区每月应该收10.959万元，实际按70%的收缴率仅7.67万元，其中：工程部人员工资约1.91万，电费约4.万，电梯保养1.96万；固定支出就需8.万左右，另每月公共部位的日常维修费用约1万多，如更换公共照明灯、门窗小五金、防腐油漆、水泵维修、垃圾房油料、外墙小修及消防避雷等等，总计近10万，如果按照物业费正常缴纳基本能平（房屋较新状态），但现在每月是入不敷出，（主要是物业费收缴不足）目前由公共收益补充的维修基金作现金流；

2）、公共收益补充的的维修基金：主要来源是停车费和广告费，全年归业主所有约100万，用于小区增加设施或改造的全体业主受益项目（如去年11.15大火后每栋楼的补充更换消防器材、增设车辆智能道闸及人行道闸等），也可分摊到业主的个人维修基金账户；

3）、小区业主的维修基金，由业主购房时缴纳及国家规定的开发商缴纳的费用，目前有1600余万元，这项基金一般是不能动用的，主要用于今后房屋的大修。

3、维修工作操作规程的要点：（原则是按实结算费用）

1）按照合同约定，乙方应具有成本总额控制的管理能力，本着能修的尽量修，不轻易更换的原则，正常维修费用应控制在业主应交的物业费内；如需动用维修基金的，属公共区域则应另行报告；属个人或局部区域则应由其业主签认，程序按照雍景苑维修基金的有关规定执行。

2）对物业急修的项目（涉及安全的如电梯）和费用，应严格按照雍景苑维修基金的有关规定执行。

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3）每月应向业委会提交按实结算的费用账目表（可在物业工作月报体现），费用控制以单位成本0.76元作为目标，单月可超，但需做分析。全年持平。定期向全体业主公布。

4、公共部位的设施运转和公共部位的维修：原则是按实结算，由物业根据相应维修费用的有效凭证制作汇总凭证，并附维修工作完成得到报修人签字的证明，（属个人或局部区域则应由其业主签认，其费用由个人或区域业主支付）每月25日由物业提交费用清单给业主委员会，业主委员会抽查审核无误后将相应费用从共管账户中划转给长城物业；日常维修金额在500元以下由物业自行实施，500元～5万以内的(不含5万)，由物业申报报修内容的确认单报业委会审核后实施，5万及其以上的须走全体业主表决的程序。在此需要强调，按照上述维修操作规程，公共部位500元以下一般工程维修，由物业按照长城公司规定报修后24小时解决；到月结帐；500元以上又长城物业提出申请确认单后正常3天内我方审批确认（不需向外咨询的隔天审批）；属于雍景苑维修基金规定的应急项目（电梯、水泵等），物业必须及时维修；

公共能耗结算方法：按电力公司提供的发票数据由物业客服中心财务会计汇总后提出转账申请，经业主委员审核后在3个工作日内从共管账户内转账至物业公司（此项审核工作初始发现一些门栋用电异常，如6#7#16#20#29#34#等，要求物业查明后发现东方有线电视及个别偷电发生的，经物业交涉，目前情况有所好转，并追回东方有线电视用电费用7000余元）。属于个人和区域的维修，应该按照《雍景苑维修基金管理规定》要求个人签字或三分之二的业主签字认可后，物业必须及时按照

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规定时间内完成维修工作，维修完成业主确认后按照物业公司的付费要求进行。

其他费用结算：电梯维保费月需350×56=19600元，合同规定的费用划拨，如有物业1.18元的包干费，0.25的公共收益；

五.下步工作及明年的计划

1.征集统计业主表决意见，落实东围墙改造的审价、合同签约及施工的工作，并督促物业对其余围墙做铁栅栏除锈刷油漆工作；待围墙工程完成后，再落实电子围栏施工的工作；2.继续进行与实红法律诉讼工作；

3.继续督促长城物业管理部按合同约定进行小区的日常管理工作；定期和业主沟通（每周六值班制度已经实施了4个多月）及交流，广泛征求业主意见；与长城物业公司进行口头或书面交涉，增加其督促履约的力度；

4.小区主要道口及楼宇的探头安装的施工方案、询价及实施等工作；

5.小区消防自动报警系统的维修修复工作；

6.关于楼宇门禁对讲系统的维护或改造方案的探讨和征询意见（针对现在维护费用高及易损的情况）。 2011年7月27日

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