土地交易与运营管理系统

目录

1 概述 ............................................................. 2

2设计原则 .......................................................... 2

3需求分析 .......................................................... 4

4系统总体设计 ...................................................... 4

4.1目标及意义 .................................................. 4

4.2设计要求 .................................................... 5

4.3系统总体架构 ................................................ 6

4.4用户规划 ................................................... 14

4.5安全网络建设 ............................................... 15

4.6功能设计 ................................................... 16

4.6.1 架构图 .............................................. 16

4.6.2网上挂牌交易 ......................................... 16

4.6.3地块管理 ............................................. 19

4.6.4保证金支付 ........................................... 20

4.6.5CA 认证 ............................................... 21

4.6.6用户管理 ............................................. 23

4.6.7门户系统 ............................................. 23

4.6.8系统管理 ............................................. 23

5经济效益分析 ..................................................... 24

1 概述

按照统一的规划和标准，建设以基于3DGIS 技术的地籍管理信息为基础，融合土地招拍挂信息及开发土地的全程监管评价的网上交易平台。全面开展土地资源招标、拍卖、挂牌的网上交易应用。实时掌握全区土资源交易信息，了解各区交易动态，为市场对土地资源的基础配置提供监管服务，实现不同区域区、不同时期、不同用途的地价动态分析功能。

2 设计原则

一、实用性

本系统在设计中应充分考虑了人性化的需求，系统界面简洁美观，具有亲和力，方便各种专业与非专业人员更好地使用系统的各项功能。

二、安全性

将会对系统运行中采取有效的软硬件保护措施，确保数据的安全存储、系统的正常运行，建议具体采取以下的措施。

软件系统在安全性方面采用了数字认证技术，进行数字加密与解密、数字签名技术；

配置UPS 确保不因意外断电引起数据丢失或损坏；

服务器硬盘冗余；

数据定时备份；

数据访问权限控制；

配置网络防病毒软件；

配置网络防火墙隔断内部局域网与外部网络；

对用户进行角色管理，不同角色用户只可以访问授权的数据资源；

系统访问日志管理，对使用者的各种操作记录下比较完整的信息，为问题跟踪提供较好的原始依据；

数据库关键字段加密；

IP 白名单措施；

手机实时验证。

三、先进性与可靠性

本系统完全基于J2EE 架构设计和开发，运行效率高，系统在技术结构方面采用B/S结构体系，采用此体系，将用户界面统一为浏览器，应用系统全部在服务器端，是标准的三层结构体系，高效而可靠。系统对XML 标准的支持非常好，确保了与外部系统的正常数据交换。在稳定性方面，采用了集群技术，在单台服务器发生故障时，及时启用备机，使网上交易不致中断。

四、完整性与可扩展性

本系统采用的智慧城市平台化设计思想，使系统的维护、更新和扩展变得更加方便，可以满足使用今后更大规模的应用需求，保护现有数据的稳定性。同时提供开放式的数据接口，可以通过标准的XML 格式与外部系统进行数据交换。

本系统设计研发了银行报文接口、智慧城市地理信息服务云接口、数字认证接口、智慧城市平台现有网站接口等外部程序接口。

五、成熟性

系统应采用经受严格测试和运行考验的先进、成熟的计算机硬件及外围设备、成熟的系统软件，使之建成后就能很快地投入使用，提高工作效率。只有成熟的平台和解决方案才可以保证关键业务系统有一个可靠的运行，才有利于业务发展。

六、易管理性

系统要应用统一的管理平台，图形化对整个网络系统、设备、安全性、数据流量、性能等的监控和管理，并可方便直观的进行远程管理和故障诊断。

七、易实施性

整个系统解决方案要便于实施，并在实施过程中保证现有系统和新系统切换的完整性和一致性，确保实施工作的正常、顺利进行。

八、节约性

系统解决方案要实现少花钱多办事，追求最合理的配置和尽可能高的性能价格比。

3 需求分析

在国土资源部“统一领导、统筹规划，统一标准、信息共享，服务管理、面向社会”的信息化建设指导方针的指导下，为了提高政府供地的市场化程度，促进规范统一的土地市场的建设和完善，电子政务与网上审批已经成为政府部门管理与服务社会的重要手段。

4 系统总体设计

4.1目标及意义

系统的建立目的是为了加强土地市场的透明与规范，增加土地竞购范围与收益水平，提高行政服务能力。具有如下实际意义：

1、增加流程灵活性

系统的建立，是为了更好地服务竞买者。竞买者可以直接在网上登录注册、对地块报名、准备资料后直接上传、审核不通过时可以及时收到通知，并可以修改材料、上传、继续报名、审核等一些功能，提高了整个土地交易流程的灵活性，并且可以减少人员的工作压力。

2、直观的展示地块

在系统中可以很直观的了解地块的所有信息，也可以通过网上咨询来了解地块的信息，并且可以直接准备材料报名，后台管理员可以直接在登录网上查看报名材料来决定报名者材料是否能够通过审核。

3、文件管理功能

系统中含有对文件性质操作的功能，拥有能够对文件的属性进行转换的功能，例如word 转pdf 的功能、容积率符号的修改等，大大加强了整个系统的内

容的多样性，方便了用户对文件的处理方式。

4、自定义地块统计报表功能

为了便于统计分析工作，系统增加统计报表功能，要求可以更具不同的要求和样式制作出常用的报表，系统地块统计报表将会自动生成，可以极大的减少工作人员的工作量，并且能够保证数据统计的准确性。

5、减少人为干预，公开透明

完全符合现有的流程，将报价的方式、场景以及参与人员都与现有的实际报价与竞价方式相同，这样使竞买者在参与地块报价时，就会感觉是在现场会中一样，没有任何报价障碍。最大限度的保证系统透明公正。

4.2设计要求

1、友好的界面

整个软件界面为大家熟悉的Internet 网站风格，系统各级页面风格要统一和谐，使用者在友好美观的WEB 页面下工作，使用系统如同上网一样轻松方便。

2、精简的客户端

系统采用B/S模式建设，用户客户端使用IE 浏览器便可访问系统所有功能。系统安装和更新时不会干扰用户其他工作。

3、方便输入

用户使用IE 浏览器访问系统，浏览器提供的自动填充功能将保存用户使用过的填表信息，用户再次录入时可直接选择，大量减少了键盘操作。

4、信息提示功能

用户在登录系统后如有通知或结果，系统会自动提示，提醒用户及时关注。

5、良好的扩展性

系统采用模块化设计，统一用户访问接口和数据库访问操作，方便系统扩充和完善。

6、安全机制

我们特别关注到本系统对安全性的要求，系统将采用软、硬两种安全保护措施，软件将采用加密存储、IP 白名单、短信验证等方式，同时提供数据备份、注入检测、系统记录、操作记录等功能。硬件将提供自动备份、访问控制，有效保障系统的安全性。

4.3系统总体架构

土地信息系统通过应用先进空间信息技术，建立一套完整的数字土地技术体系和提供一揽子服务和解决方案，为用户提供不同层面的应用，包括土地资源基础地理数据的获取, 收集和制图服务，土地资源基础地理数据的管理和共享服务，土地资源数据的应用服务。

总体架构图

土地资源数据中心

国土资源数据中心建设以土地数据、矿产资源数据、地质环境数据、专题地图数据等空间数据及国土管理政务数据（业务数据、综合事务数据和档案数据）等属性数据为管理对象，综合运用GIS 技术、OA 技术、数据库技术、网络技术、系统集成技术等主要技术手段，整合现有国土资源数据，建立数据交换标准、开发数据共享交换平台从而实现各级国土资源数据的信息共享、集中使用和有效交换。从而消除管理中存在“信息孤岛”。

土地资源数据中心架构图

土地利用规划计划管理系统

土地利用规划计划管理系统是面向国土资源管理部门的土地规划计划管理业务，以土地利用现状数据和土地利用规划数据为基础数据，将基础地理信息、土地利用数据、规划成果信息、规划实施信息集成与一体，以国土资源相关技术规程和政策要求为依据，以GIS 技术和工作流技术为支撑平台、以计算机

网络为传输载体、使用可视化技术，对土地利用规划成果进行管理、更新和应用。

土地利用规划计划管理系统界面

建设用地管理系统 建设用地审批管理实现对报国务院批准和报省级人民政府批准的建设用地项目的组卷、初审和上报的过程管理，包括建设项目用地申请的受理、辅助审查、一书四方案组卷、督办管理、信息发布、网上接收批复与申报等。同时也包括建设用地批后监管功能。

建设用地管理系统示意图

土地市场管理系统 土地市场管理系统实现土地出让、土地交易及土地市场管理的信息化管理，主要包括土地出让业务审批流程、土地交易业务流程、土地出让图形处理模块和土地交易图形处理模块，同时将办公办文模块、业务审批模块、土地收储、土地使用招拍挂管理模块整合于土地市场信息管理系统当中。

土地市场管理系统示意图

土地供应管理子系统

主要实现土地供应信息的录入、检查、查询、统计、从网上报送供地信息等功能。

土地供应管理子系统示意图

地籍管理系统

地籍管理作为土地资源管理的基础，是土地资源管理的内容和任务，地籍管理在国民经济和社会发展规划制定、保障国家经济安全、实施土地资源的宏观调控职能等方面提供了重要基础保障。地籍管理信息系统实现的功能主要包括:地籍权属管理，地籍权属变更管理，地籍业务表单处理，地籍业务流的监控与管理，地籍档案管理等。

地籍管理系统示意图

土地三维辅助决策支持系统

土地三维辅助决策支持系统从三维GIS 技术上为国土的管理与建设提供了一个全新的技术平台，管理者不仅可以建立和管理国土的相关信息，也可以通过时间维数据的建立，回溯国土的发展与变迁，查询相关的地理信息等。系统总体架构采用了层次化设计思想，以实现不同层次间的相互独立性，在满足业务需要的同时保障系统的高度稳定性、实用性和可扩展性。

土地三维辅助决策支持系统

地质环境业务管理应用系统

地质环境业务管理应用系统是建立基于现代通讯技术的应急指挥系统，是实现应急指挥系统的“通信畅通、及时处置、数据完备、指挥到位”的技术保障，并为政府进行地质灾害预防、应急会商、应急指挥，应急决策提供基础平台。通过地质灾害预报预警与应急指挥系统将全面提升全省地质灾害监测与防治水平，提高应对突发性地质灾害事件的快速反应能力，实现地质灾害防治工作管理信息化、信息传输网络化、地质灾害预报预警科学化、地质灾害信息服务社会化，以及有效防灾、减灾效益最大化。

地质环境业务管理应用系统示意图

土地资源电子政务平台

土地资源电子政务平台主要包括三方面的功能：一是提供应用集成环境、统一界面管理及权限管理，实现对各应用系统统一界面与权限的集成。二是通过对数据源的统一配置，实现物理数据库与应用逻辑库的映射，提供对数据资源管理、展示和综合分析应用等功能。三是提供业务组件分类管理、定义，提供表单定制、工作流定制、GIS 操作定义、查询定制、公文和表定制等功能。

土地资源电子政务平台示意图

4.4用户规划

本系统设计用户为系统管理员、信息发布员、资料审核员、资金审核员、现场操作员、底价操作员、公证员、竞拍者、普通访问者。

系统管理员：用户及权限、日志查看、网站栏目设定与信息发布、数据备份、地块报名管理等职能。

信息发布员：门户网站地块公示、新闻等发布职能。 保证金审核员：审核保证金到帐情况。 资料审核员：审核用户提交的报名资料情况。

现场操作员：可对现场竞拍者进行管理，成交或暂停现场竞拍。 现场监督员：可以设置地块的底价。 主持人：主持交易，操作大屏幕。

公证员：对土地交易进行在线公证，可查看交易过程。

竞拍者：参加现场或网上竞拍的人。 普通访问者：普通网站浏览者。

4.5安全网络建设

网上交易系统网络建设包括土地网上交易系统网络建设、保证金支付网络建设，网络结构图如下所示。

先导智慧城市云端服务平台

交易系统网络建设包括：包括路由器、防火墙、交换机、入侵检测系统、CA 认证、数据库服务器、应用服务器、网页防篡改系统。为了保证交易过程的实时响应，Internet 网络需采用运营商IP 专线方式接入，接入带宽要求≧10M 。

保证金支付网络系统建设：网上交易系统中保证金支付网络由银行专线和路由器构成，用于实时网上申请保证金子帐户，接收竞买人保证金交纳信息，定期对帐。该网络由银行按照系统建设要求提供所需的设备和线路并开发相应的接口

程序。

4.6功能设计 4.6.1 架构图

4.6.2网上挂牌交易

交易管理包括网上挂牌、网上拍卖、网上招标，实现地块资源的网上交易，网上挂牌包括网上注册、网上申购、网上交纳保证金、网上资格确认、网上报价、网上委托报价、网上限时竞价、网上成交、打印成交确认书等功能。

1、网上注册

竞买人办理CA 数字证书后，登录网上交易系统，系统自动获取证书信息并将该竞买人注册为VIP 用户，具有VIP 资格的竞买人才能参与网上挂牌出让活动。

2、网上申购

竞买人选择意向地块，提交竞买申请书。系统收到申请后, 通过向银行请求保证金子帐户服务，获取该竞买人对应地块的子帐户号。

3、网上交纳保证金

竞买人获得随机子帐户号后，使用网上银行功能或通过柜台转帐向子账户上交纳保证金。

4、网上资格确认

系统通过银行方实时到帐服务接收子账户保证金交纳信息，判断是否按时足额交纳，并确定是否颁发资格确认书。用户凭资格确认书，参与挂牌交易。

5、网上报价

用户竞买资格确认后，对地块进行报价，报价一经确认不能撤消。 6、网上委托报价

用户设定最高心理报价，在当前最高报价不是由委托者报出且低于此委托价的情况下，系统自动进行报价。

7、网上限时竞价

系统在挂牌截止前5分钟接收到报价，则自动将挂牌截止时间向后延时5分钟，直到没有新的报价为止，竞价阶段最后一分钟计时, 系统每20秒提醒竞价一次。

8、网上成交

网上限时竞价结束，系统根据最高报价不低于底价，以价高者得的原则确定是否成交。如成交则系统自动颁发成交确认书，不成交则地块流拍。

9、交易公示

土地交易完成后，通过本系统对土地拍卖及招标书PDF 的形式通过Internet 发布进行发布与公示。

10、打印成交确认书

用户下载并打印成交确认书，按照相关的要求和规定到市局办理后续手续。网上挂牌交易流程见下图

4.6.3地块管理

建立一个具有统一标准的土地信息库，主要包括了地藉信息、土地类型信息、土地利用信息、土地权属信息和地价信息等几方面。

土地管理信息系统不仅是MIS 与GIS 系统的集成，还必须融入工作流管理的机制。为了更好地实现系统的图文一体化集成，对接智慧城市空间服务云，数据是基础，而采用组件GIS 技术是成功的关键。通过GIS 组件将GIS 集成到MIS 与工作流应用中，实现真正的图文一体化集成。

1、土地综合信息查询

经过对土地（基础数据的处理、更新，结合GIS 技术，实现对土地综合信息全面、直观的查询。如地块编号、红线坐标、面积、取得土地相关批文、历史变更情况、地藉信息、土地类型信息、土地利用信息、土地权属信息和地价信息等查询。

2、土地资产管理

对集团各区域土地资产进行统一管理，通过收集周边类似土地相关信息和市场土地拍卖、开发的相关数据，对比土地获取成本，对集团现有土地价值进行分析和预测，为集团对土地的开发时机、开发定位等决策提供依据。

3、土地监控管理

1）通过利用土地规划管理系统对土地信息的动态更新，以及各责任部门、人员巡查记录、照片的上传，实现对土地日常监控和土地开发过程监控动态管理的目的。

2）接入“智慧城市视频服务云”，实施地块竞拍现场的远程监控，方便查看现场情况，对于可能出现的突发情况及时指挥。保证竞拍流程的信息化和业务流程的规范性，同时进一步增强土地供应的透明度。

4.6.4保证金支付

保证金支付包括生成保证金随机子帐户服务、保证金实时到帐服务、定期保证金对帐服务。根据系统建设要求由银行开发相关接口程序, 业务流程见下图

先导投资控股

保证金支付业务流程

用户通过登录系统，对自己的意向地块进行申购。申购的同时系统和银行的专线支付系统连接，由专线支付系统动态的产生一个针对当前用户的临时银行帐号，系统对此账户进行登记。用户按照挂牌的相关要求按时足额交纳保证金（由于是专线支付，因此用户可以选择使用网上银行功能和柜台支付的方式，对于用户来说就更方便）。银行方在接收到临时账户汇入的款项以后，自动向土地交易管理系统发送相关数据。在接收到数据以后对数据进行分析。分析包括：临时账户对应的用户、临时账户对应的地块、用户和地块的对应、地块保证金金额和用户交纳金额的分析、保证金截止时间的分析等；通过分析，如果符合条件，系统自动对用户颁发资格确认书。如果不符合，则不颁发资格确认书。获得资格确认书的用户就可以对地块进行报价。

土地网上交易管理系统

数据流图

必须包括银行方的物理专线连接，连接设备由银行方提供，保证整个传输过程的单一和安全。

银行方软件开发包括银行方的临时账户生成，临时账户的实时监控，临时账户的消息反馈接口。

软件开发包括申请临时账户、接收登记临时账户、接收临时账户的保证金反馈、临时账户保证金交纳情况分析。

4.6.5CA 认证

土地交易管理系统有如下的安全需求：

安全登录：传统的用户名/ 密码方式有许多安全隐患；

传输安全：数据在传输过程中有可能被截取；

可信站点服务：站点可能被伪造；

数字签名、加密等；

土地交易管理系统的安全隐患

从系统的逻辑结构上来讲，其安全脆弱性主要体现在以下几方面：

信息机密性：在一个开放的网络环境中，绝大多数数据以明文形式传输，将很容易遭受搭线窃听。在一个交换环境中，无论是通过SPAN 、Monitor 的端口设定，还是通过监听网络中的广播数据，都是轻易而举的事，因此不管是通过内网/外网或者恶意的ISP 传输的明文数据都没有安全性可言。

信息完整性：数据在传输过程中一旦被窃听、截获，将很容易被篡改再重发，无论是偶尔的被动传输错误还是故意的人为攻击，数据的完整性都会被破坏。“中间人攻击”、“会话劫持”就是典型的针对数据完整性的攻击方式，而随着一些黑客使用工具的普及，使得攻击越来越容易也越来越频繁。

身份认证与授权：对于用户在系统进行的操作行为，都需要进行一定的访问控制，而对于网上申请、网上审批、电子合同、物品监控和网上结算更是需要严格的身份认证。如果没有一个可信第三方做出权威的仲裁，那么对于随时可能被篡改的请求和回应，就无法进行安全性的校验，主客体双方身份得不到确认，自然无法保证其行为的合法性。

身份不可抵赖：如果网上任一方对其行为和提交的数据进行抵赖，出现纠纷不可避免。通常，无赖用户往往以业务应用系统和数据存储由其它用户控制为理由，声称这些系统中记录的内容不是自己操作而是其他特权用户操作，这样将为土地资源交易管理系统带来管理风险和法律风险。

CA 认证保障土地交易系统应用安全

基于数字证书的CA 电子认证技术可以成功解决土地交易管理应用系统用户身份识别、数据安全、数据完整和历史行为不可抵赖等安全问题。

CA 技术是一种遵循既定标准的密钥管理平台，是安全电子政务、电子商务的基石，它可以为各种网络应用提供采用加密和数字签名等密码服务所必需的密钥和证书管理，从根本上解决了电子事务操作中的电子签名和数据加密的技术问题。CA 可以提供交易的保密、认证、完整性、访问控制、源不可否认、目的不可否认、安全通信、密钥恢复和安全时间戳九项信息安全所需要的服务。

为了确保土地资源交易管理系统安全应用，系统必须采用国家保密局认证的CA 产品，才能保证提供权威的、全面的电子认证服务解决方案。基于数字证书的用户身份认证技术对敏感信息进行数字签名，确保交互信息的完整性，确认应用系统用户的真实身份和信息的真实来源，防止出现抵赖行为或他人伪造篡改数据；基于数字证书的SSL 安全通信协议技术，对在网络上传输的敏感信息进行加密，防止敏感信息泄漏，确保敏感信息的机密性。

4.6.6用户管理

用户管理包括自动注册、密码修改、黑名单功能。自动注册是专门针对已办理了CA 数字证书的用户，当用户使用数字证书登录系统的时候，系统自动读取数字证书的相关身份信息项，并将相关身份信息自动注册到系统里。密码修改是修改证书密码。黑名单是记录那些有不良记录的单位或个人的身份信息，进入黑名单的单位或个人将不能参与土地资源网上交易活动。

4.6.7门户系统

土地交易信息服务门户包括全区土地资源供应计划、交易公告、结果公示、政策法规、交易指南、资料下载、基准地价，并提供政务互动、意见反馈服务。实现全区范围内各地土地资源挂牌信息的发布和交易结果的公示。

4.6.8系统管理

实现登录用户的组织机构、角色和权限管理，通过组织机构、CA 认证、角色授权来确保数据访问的安全，以此来限制访问数据的用户以及控制用户可访问的数据内容范围。并实现用户登录日志、数据操作日志、系统运行日志等的管理。

5 效益分析

⏹ 建立跨部门的协调机制，保证了服务的高效率。 ⏹ 实现规划管理，确保服务导向。 ⏹ 利用社会力量建立土地信息系统，降低服务成本。

⏹ 提供土地公共信息平台，减少繁琐的手续，信息更加全面，使交易更迅捷、

更方便完成，有助于提高交易率。 ⏹ 注重土地管理的公众参与意识，提高服务参与性。