房地产开发计算题
1、财务评价
某开发商以6000万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为45000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为800元/平方米，银行同意的贷款利率为6%，融资费用为贷款利率的10%。
开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12%，用电权费和电贴费等其它费用为600万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率8%。项目开发周期为30个月，建设期为12月，可出租面积系数为0.85。试对该项目进行初步评估（按季度计息）。
1答案：
一、预期总开发价值
1、项目可出租建筑面积：45000*0.85=38250（平方米）
2、项目每年净租金收入：38250*800=3060（万元）
3、项目总开发价值：3060【（1+0.08）50-2.5-1】/8%(1+8%)50-2.5=37261.4（万元）
二、项目总成本
1、土地成本 ：6000万元
2、建造成本：45000*1500=6750万元
3、专业人员费用：6750*12%=810万元
4、其他费用：600万元
5、管理费用：（6000+6750+810+600）*3%=424.8万元
6、财务费用：
土地费用利息：6000[（1+6%/4）2.5*4-1]=963.24（万元）
建造成本利息：（6750+810+600+424.8）[（1+6%/4）0.5*4-1]=259.48（万元） 融资费用：（963.24+259.48）*10%=122.27万元
财务费用总计：963.24+259.48+122.27=1344.99万元
7、市场推广费：3060*20%=612万元
8、项目开发成本总计
6000+6750+810+600+424.8+1344.99+612=16541.79万元
9、投资（成本）收益率：3060/16541.79*100%=18.5%
18.5%>8%
该项目可以投资。
2、建筑面积计算
外墙中心16*20m，墙240mm ，电梯1.5m 宽（内墙中心），内墙120mm ，
1. 总建面：（20+0.24）（16+0.24）=328.7 m2
2、每套建面：328.7/2=164.35 m2
3、每套套内建面：16*(20-1.5/2)=148 m2
4、每套公摊面积：164.35-148=16.35 m2
3、抵押贷款（分别按等本息法与等本金法）月还款
某贷款120万，10年摊还，年利率为12%，其每月还款为多少？其中本金与利息分别为多少？（试计算5期）
月利息1%
等本息法：
月还款=1200000*1%*（1+1%）120/[（1+1%）120-1]=17216.5
第一期还息=1200000*1%=12000，本金=17216.5-12000=5216.5
第二期还息=（1200000-5216.5）*1%=11947.8，本金=17216.5-11947.8=5268.7 第三期还息=（1200000-5216.5-5268.7）*1%=11895.2，
本金=17216.5-11895.2=5321.3
第四期还息=（1200000-5216.5-5268.7-5321.3）*1%=11841.9，
本金=17216.5-11841.9=5374.6
第五期还息=（1200000-5216.5-5268.7-5321.3-5374.6）*1%=11788.2，
本金=17216.5-11788.2=5428.3
等本金法
月还本金=1200000/12/10=10000
第一期还息=1200000*1%=12000，还款=22000
第二期还息=（1200000-10000）*1%=11900，还款=21900
第三期还息=（1200000-20000）*1%=11800，还款=21800
第四期还息=（1200000-30000）*1%=11700，还款=21700
第五期还息=（1200000-40000）*1%=11600，还款=21600
4、所得税
某企业欲投资购买一尚有10年使用年限的物业，初始投资为100万元，流动资金为15万元，残值为10万元，直线折旧。预计的年营业收入为50万元，年成本为25万元。企业所得税率为33%，试分析其税前与税后现金流。
《第二章 房地产开发项目选择》：
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