说说你小区的物业维修基金的那点事,看看可能对你有帮助

导言：现在我国新建商品房住宅首期维修基金由房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳，购房者按照每平方米成本价的2%-3%缴纳。在业主委员会成立前，由所在地的区县房地产管理部门代收监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅公用部分和设施保修期满后的大修、更新和改造。作为小区业主的一份子，你也是按比率交纳过此笔费用，所以如何关注此笔基金的去向也是你的一份责任及义务，今天我们就来聊聊如何参与监管小区物业维修基金的话题。

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物业公司是否可以随意维修基金？业主可否对维修基金使用明细进行查询？到底那些费用才是动用维修基金的理由？… 相信在谈及维修基金如何监管的时候，我们应先从维修基金到底是怎么回事聊起。

维修基金是啥回事？

根据国家法规，小区物业维修基金定义是“用于新商品房和公有住房出售后（房屋保修期满后）整体小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用部位、共用设施设备的大中修以及更新改造工程的专用基金”。此笔专项款的筹集方式：由房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳，购房者按照每平方米成本价的2%-3%缴纳。

小区物业维修基金所涉及到共用部位、共用设施设备主要包括住宅的主体承重结构部位，户外墙面，门厅，电梯，走廊通道等等。罗列一下那些公用设施设备及房屋主体区域可列入维修基金使用范围的供你参考：1.公用设施维修基金的使用范围：a) 小区内的道路；b) 小区内的路灯；c)小区内园林绿化地；d) 小区内的地下排水管；e) 小区内的非经营性文化体育场所；f) 小区内的非经营性停车场；g) 其他公用设施。2.房屋本体维修基金的使用范围：a) 房屋的承重墙的结构部位；b) 抗震结构部位；c) 外墙面；d) 楼梯间；e) 公共通道；f) 门厅；g) 公共屋面；h) 电梯；i) 机电设备；j) 本体消防设施；k) 公共天线；l)本体上下水共用管道；m) 共用防盗监控设施；n) 其他房屋本体共用部分。我们从这里就可以看到，许多区域是可以花维修基金给我们“垫付买单”的。

“垫付买单”的维修基金

在早期物管服务生涯中对此基金的认识是“谁受用，谁补充”的概念，但久而久之的实践中回馈，让我越来越看不懂时下对此专项款的使用及再次收集的措施执行力。房产如人一样是有生命的，维修基金在某些时候其实就是它的一种生命保障金（老了总是要看病吃药，人老了国家会给予退休金的前提是你之前在年青时要按时交纳社保费用，如果你不能按时交，老了之后就难与固定的退休金挂钩了；就算是有点国家额外补助，但也不是每个人都能享受的）。房子其实也一样，基金是有固定量的。如果只支不进的话，最后是结果是为“空”。那么“谁受用，谁补充”的概念也就是指，可以先借给你用，但用完之后，要及时填充你用的那部份份额（当然，如果是用该基金的增值部份，再次补充的数额倒是可以协商。但是盘子里一定要有常备的基本量保命钱）。

维修基金去哪儿了？

通常我们的概念都是以可以动用维修基金的时候都是处在业委会成立之后（法律规定在业委会成立之前，此笔专项款由专用的机构封存的），但实际却不是这样的。

有些地区在业主入住时由开发企业强制代收维修基金，用办理产权和缴纳维修基金捆绑的方式先截留业主缴纳的那部份。通常有这种方式及想法的开发企业多数为项目开发公司，一旦项目开发到完成销售之后，项目公司也就散伙了。钱放在这类公司的手中是极不安全的，被挪着他用或占用的可能性极大。如遇上当地监管部门打瞌睡，那么最终该笔专项款去哪了将会成为疑案！

维修基金给谁用了？

其实有些看似非常规范的计划中漏洞就越多！因为都不敢涉及，所以才给了胆大且别有用心的人有了更大的钻法律空子机会。特别是那些社区里看似为民请愿的惠民工程，你可以对照一下我上文给到的维修基金支付范围，超过或是快过线的工程量，你就应该要当心了。可能你口袋里的钱已经被人给惦记上了，要小心了。

为什么不能让维修基金增值最大化？

业主自从在上缴了自己的那部份维修基金之后，其实已经失去了个体对些笔费用的处分权。既然管不到，也就不怎么关心（除非遇到强大的业主自治管理），也就是这漠视有态度，也让此笔专项款在日常管理中遭遇到许多困境。特别是维修基金的增值方面的使用，按最新法规规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。按我的经历而言，通常都只会使用维修基金增值部分的那部份（所谓增值，常指银行利息）；但时下银行利息远低于国债及理财产品，鉴于国家规定维修基金不能用于购置银行理财产品。所以，在这环节中也会因个别误导言论，让更多不明真相的业主对物业公司或业委会及相关主管部门产生“诚信”疑问？失真的认定，也会直接让合理投资管理维修基金的增值提议受阻过不了2/3。

维修基金闲置不用，是不是浪费？

正如我上节谈到的，维修基金其实就是住宅的养老金，在使用原则上应该遵从“谁受用，谁补充”。更何况在现实的实例中，再度收集的难度不是一般的大。该部份基金因为管理及投资特定所受的局限性，让其没更大的再生或扩大衍生功能，通常首次筹集的资金在用完了就没了。那么，闲置着不用是浪费吗？关键问题是许多住宅项目已经生了大病还用不了，业主们还舍不得用，那才是浪费！

钱其实是全体业主的，受益也应该是全体业主的。但如果在使用过程中只服务某几位，那么受伤害就是按份额全额交纳的那些业主。只有在物业维修基金得到妥善监管的情况下，业主们才会心甘情愿地再次主补充归集。养老救命的钱，千万不能只图了满足那一时段的快活，切记切记！

作者：振太（罗成）