城投公司投融资方案
榆林城投公司投融资纲要
本纲要以榆林城投为主体,着力重点在榆林城投的整体投融资能力的改善和增强,单个项目经营方式,投融资方式的安排和管理。意在建立一个整体融资条件足,融资总量大,投资能力强的榆林城投。该纲要的指导思想是:追求融资能力的增大,追求资产负债结构的优化,特别是不以增加负债为代价提高融资额;突出实用性和可操作性。目标:在控制负债总额,减少负债比例的前提下,最大程度的增加可用于投资的现金;并且在最短的时间内,使榆林城投的资产、资本数倍扩大,资产、负债和资本的结构接近最优。
根据榆林城投的经营范围,以及榆林市政府“十一五“、“十二五”期间下达给榆林城投公司的任务和项目计划,现草拟榆林市城市投资有限公司(以下简称榆林城投)2011—2013年的投融资纲要。
1. 方案编制的依据
1.1 《榆林市十二五规划》、《榆林市城建规划》(1006年第四次规划),《陕甘宁经济区规划纲要》、《榆林空港经济区规划》(草案)、《榆林市金融广场项目规划》(草案)、《榆林城投2011—2013年的建设项目》。
1.2 榆林市政府2011—2013年有关榆林城投建设项目的预算内和预算外安排,榆林市政府给榆林城投在城市运营、开发建设等方面的政策与授权。
1.3 我国法律、法规、政策及行政命令所规定的范围和方式。
2. 纲要应用的前提
本纲要的应用前提是建立在下述模型下:
2.1 榆林城投已初步按照真正的集团公司运营和管理,其产权、财务、经营的体制和机制,已建立起适应业务管理和企业发展的制度体系;其业务已按照赢利性与非赢利结构和不同的领域开始分业经营管
Page - 1 - of 10
HNZ PROPERY DEVELPOMENT CONSULTANTS LIMITED Add: 北京市朝阳区北苑路13号领地商务楼B座1101-1102室
恒诺卓联(北京)工程咨询有限公司 Tel: 8610 - 51095205-803
理; 组织系统、运营系统、管理系统已构建出适应榆林地区特点的,能够支持和保证榆林城投集团公司运营和发展需要的决策和管理系统,该系统应具有科学合理、职能清晰、任务明确、激励与监管到位的基本特征。
2.2 榆林城投集团公司的决策、经营关系初步理顺,市场开发、项目管理、财务和资产管理、投资管理、业务管理、内控等方面职能得到强化,集团公司的运营和管理架构初步建立。
2.3 母子公司的关系初步理顺:通过对榆林城投集团公司产权、投资、业务体系、决策经营体系的重组再造,能够初步构建起一个综合实力强的集团公司,该集团公司应具备如下特征:母公司决策与管理科学实用,控制与分权到位;子公司任务目标明确,具有独立企业法人特征,通过吸收新的资本,能达到资本充足,自我发展条件动力足,融资条件充分。
3.方案编制的原理和方法
3.1 运用经济学,包括金融、管理等方面的原理,从区域经济、城市经济、产业经济,金融组织、投资学、金融工具等方面入手,对影响榆林城投投融资的各种关联因素,进行规范和实证分析。该分析重点在对榆林城投的任务和内外部环境进行综合分析,采用定量与定性分析的方法,预测和模拟榆林城投各种要素的增值空间、盈利空间和经营潜力;同时根据榆林城投未来几年的投资方向,投资目标,经营管理的能力,结合榆林市场发育的水平、产业动态、投融资环境,将榆林城投置于国内、省内和当地的经济系统中,对榆林城投的盈利水平,偿债能力,现金流量和资金缺口进行模拟和预测。
3.2 在3.1的基础上,提出榆林城投的投融资方向及基本模式。
3.3 对具体项目提出商业计划书、投资经营计划书的原则建议。
3.4 提出符合国家法律、法规和政策的,规范的投融资方式,力争做到投资、偿债和现金流入的结构对称、期限对称、速度对称。
3.5 在准确把握国内和榆林经济环境的基础上,通过经营项目、经营资产、经营资本、运作土地一级
Page - 2 - of 10
开发,运用投融资工具,构筑融资体系,实现现金总量和比重的提高,以此保证榆林城投按期完成项目任务,资产与负债结构更加优化,综合实力数倍增强。榆林市资源的现状以及可能实现的配置与组合的水平。
3.6 榆林城投公司可运用的政策,可运作的资源、资产、在区域金融环境当中,可实现的融资途径,可运用的金融工具,以及在上述几方面关系当中融资的最大值和最大限度。
3.7 榆林城投公司的资产负债结构及盈利状况,榆林城投拟建、待建项目的经济效益及其运营方式的限定条件与选择。
3.8 榆林城投公司可获得的国有资产的增量与其他可获得资产收益能力。
4.资金缺口与投资计划
榆林城投的项目投资额和各项费用的支出(特别是还债本息方面),构成现金流出的主要方面;而营业收入,投资收益,资产与资本经营的收入,金融市场(货币和资本市场)融资流入,构成现金流入的主要方面。但资金缺口的计算,通常有不同的方法和结论。
4.1静态资金缺口
资金缺口1(狭义的资金缺口):货币资金+预收帐款-投资总额-各项费用
资金缺口2(广义的静态资金缺口):货币资金+预收帐款+应收帐款+其他应收款-投资总额-各项费用-其他应付款
无论狭义还是广义的资金缺口,要提高企业的营运能力,做好经营管理是根本,因为企业投资和发展的资金不能完全依赖融资,如果没有扎实的经营和管理,没有风险应对的基础,融资越多风险越大。再则,不良的资产和经营业绩,也不可能进行有效的融资。
4.2动态资金缺口
相对于静态的资金缺口,企业发展的资金更侧重于动对动态资金缺口的测算和安排.
Page - 3 - of 10
动态资金缺口1(广义的现金缺口):货币资金+预收帐款+应收帐款+其他应收款+资产、资本经营的收入+新增融资额-投资总额-各项费用-其他应付款
4.3 真实的资金缺口
从一般规律上看,企业的管理费用、营业费用相对稳定,但不同的投资方式,不同的投资结构,不同的项目经营方式,企业的融资数量和借款额也不同,这些构成了企业真实的资金缺口。
按照赶超型企业的发展模型,资金缺口的缩小与弥补,必须在动态中实现广义的资金平衡。要实现平衡,必须尽可能吸收新的投资人,新的项目合作者;调整和优化资产负债结构,增加利润点,实现持久盈利。
5.盈利分析
榆林城投的盈利进行分析,是为了恰当的测算出资金缺口,确定自筹资金的方向和方式。
从任务和经营范围看,榆林城投公司具有双重目标,公共目标和企业目标,但投资与建设的资金大部分并不来源于财政,如何获得项目建设所需要的资金,就成为榆林城投的主要任务。为此,需要对榆林城投的盈利状况,自我发展能力进行分析和预测,才能提出经营发展的方向和重点。
从财务报表反映出,榆林城投2011年前的营业收入低,盈利水平低,主要原因有:公司成立时间短,业务结构单一,在建工程占用资金量大,收入来源仅限于代建项目及与之有关的服务收入,没有资产、资本经营的收入。现金流入主要来源是借款或其他筹资活动取得的资金,这样的结果使负债上升,经营压力加大,营运状况下降。从以上情况看,榆林城投仅停留在代建、开发的范围,没有进入到运作城市资产,经营资本的领域,还没变成一个真正的”城投公司”。
6.融资方向和思路:
对一个公司而言”一招一式”的单一的融资方案很难从根本上解决问题,也不可能使“一盘棋走
Page - 4 - of 10
活”。对榆林城投来说,首先”追求政绩多,贡献大”,同时实现”自我发展能力强”。榆林城投现实有效的方法是对开发项目进行分类,然后有针对性地拿出“组合式工具”采取“一事一策”的方法,赢利与非赢利项目互补,交叉推进,重点实施。
6.1 对建设项目,建议榆林城投在实施项目开发建设时将自身定位成“项目发起人”,“发包方”,“合作主导方”,“实际控制方”。在项目开发建设时,不完全追求自建,只追求项目建设的总收益,即政绩。以上述方式,吸收各种投资机构和投资人(此种为直接融资,吸收直接投资方式),增加资金流入,扩大建设规模,缩短实际工期;此方式为减少借款,扩大直接融资;不追求单个项目的利润,落点在总利润。
6.2 加强基础管理,提高经营管理水平,想尽千方百计,加大对应收帐款、其他应收款的清欠力度,最大限度的回笼资金,提高资金周转效率,减少资金沉淀,缩小占用时间和额度,消除形成不良资产的隐患。
6.3 对开发项目偿付款项,按照金额、期限进行分类,通过盘活存量资产,经营价值高变现能力强的资产,包括资本,以换取高回报的现金。
6.4 对开发和承建项目,按照投资额、投资期限及投资回报率进行分类,然后采取分块推进,合作开发或转让经营权的方式进行开发与融资方式,以此方式启动项目,放大资金效应。
6.5 吸引民间资本,榆林民间资本充裕,但没能够将其成功导入的渠道和方式。鉴于榆林民间资本,不习惯委托代理,信用经济水平低的特点。可行的方式是以项目引资金,以合作促开发;以特许或经营权换资金。
7. 经营资产
榆林城投成立后,侧重于直接参与开发建设,没有建立起资产经营,资本运营的制度和体系,因此扩张速度慢,投资能力低,融资能力弱。如果继续沿着原有方式必进入恶性循环,有负政府赋予的
Page - 5 - of 10
使命。针对现状,建议榆林城投在榆林行政中心投入使用后,尽快完成政府机构移交房产、地产的划转手续,通过市场方式,最大限度盘活上述资产,获得现金,并使资产的价值与收益最大。
7.1可选择的方式
7.1.1评估后抵(质)押贷款
由于银行对房产、地产按一定比例放贷,获得的资金仅会高于原值一定幅度,况且近期各商业银行对政府的融资平台和房地产项目持谨慎态度,故不作为首选。
其次,鉴于榆林城投的任务和目标,榆林城投应不以持有不动产及商业价值不高的资产为目的,故不宜向银行作抵押贷款,因为还会增加负债额。
7.1.2 投资合作方式
可采用吸收其他投资者设立公司,或与其他投资人进行项目合作。这两种方式不会增加负债,但选择投资伙伴和谈判时间相对长,会使融资周期变长。
此种方式的优点是能够吸收民间资本,采用股东借款方式或采用控股方式支配资金,获得资金。同时让榆林城投可支配资产扩大,为中长期股权融资打下基础。
7.1.3 出让房产和地产
根据对当地资金状况、投资偏好、房地产市场的判断,把握时机。通过对划拨房产、地产的招、拍、挂方式,可以最短的时间获得相对高的现金收入。
此种方式,直接变现,调整了资产结构,使现金资产增加,流动性提高,把存量资产变成了增量现金资产,还不增加负债,也解决了投资所需的资金,一举多得,应属优选方式。
预计出让房产、地产的现金收入(待准确的土统计数据)
8. 经营资本
企业资本经营的原理,在未成为公众公司之前,通常通过对所有权、使用权、开发权等权利的分
Page - 6 - of 10
类包装、整理及管理再造,使投资者能够准确预期未来以上权利的市场价值,然后依照计划采用杠杆原理,以小搏大。具体到榆林城投就是以特许市场和权利换资金,以存量换增量。最终达到以相对小的投资获得早期的投资回报,实现对企业同样的实际控制,包括更高的利润回报。
榆林城投是榆林中燃天然气公司的实际控制人,该公司的产品和服务面向特许市场、特定市场,投资收益稳定,企业价值升值空间大,中长期价值高,随着榆林城市规模的扩大,公共用气包括其他用气量的需求量快速增大,同样燃气的生产销售必随之扩大,为弥补投资缺口,为解决城市发展和资金相对短缺的问题,出让对上述公司部分所有者权益,换取建设发展的技术和资金,就成为两全之策。
8.1 榆林中燃天然气公司的资本经营
8.1.1 对榆林中燃天然气公司的资产进行评估,重新界定投资和股权,预计评估后的所有者权益较实收资本会增加1倍以上(最保守估计)。
8.1.2 在完成评估后,对该公司增资扩股,再吸收3-5个投资者,在增资扩股的同时,维持相对第一大股东的地位,以溢价(以股权原值的1-3倍的价格)方式出让一部分股权,抽走一部分现金,在出让股权时,本着相同条件优先向中燃公司转让的原则,向中燃公司及国内外,包括当地有实力的投资者转让,该转让同时提供股东间借款或参与指定项目规定额度投资的附加条件,以此筹措资金。
8.1.3 预计转让股权与股东借款(含定向投资)筹资大于人民币6亿元。
8.2 对榆林中燃公司项目,包括其他类似项目,均应按照国际和国内规范的项目运作方式去操作,对项目的各类投资机构,投资者,应出具规范的《商业计划书》、《投资经营方案》。两类规范的商业文书,应表明项目投资额、发起人、市场分析、风险控制、同业竞争、收益、投资结构、项目运营办法或管理机构,分配制度等内容。
9. 确定板块主题,营造板块景象,减少直接投资,公益商业互动
9.1 确定板块主题,营造生动的板块形象
Page - 7 - of 10
对任何一个开发建设的线路、板块,预先都要有一个准确、形象、生动的公益或引导性的宣传、广告。该广告,应是对开发建设项目的准确定位。该定位一定要在古代和今天,现在和未来之间找主题,而开发建设的项目又能表达出主题所宣示的概念和景象。
9.2 实施“蜜蜂原理”,减少直接投资
对任何一个项目,尽量做到要研究和测算投资沿线,或者板块所能产生的最终的经济效益,要做到“一石激起千层浪”或者“四两拔千金”,也就是城投的一个投资行为,能够带来一连串的投资行动,象蜂蜜一样,能够引来更多的蜜蜂。为此,榆林城投必须在每一个重点的投资地带预先收储土地,从而实现有计划的土地增值,或者开发权、收益权的增值。具体地说,城投运作的是土地的一级市场,和由此衍生的各种收益权,收获这些成果应是重点。为此,城投仅进行公共设施的直接投资,以及公益项目的代建。
9.3公益与商业项目互动
9.3.1 在资金不足的情况下,一般认为公益项目与商业项目存在争资金的矛盾。这种认识更多源于要自己直接投资的思维,或者是源于将公益项目与商业项目分开布局的原因。建议:在建设公益项目时尽量配置商业板块,或在周边留储土地。力争实现,公益投资商业补;其次,对公益项目的投资,要实现周边土地增值,因此,对预留土地要在升值过程中分批次出让,以实现预留土地的最大化。
9.3.2 对公益项目,一般应在总体规划完成前收储土地,可先期建设基础设施,然后出让开发权,经营权。对大型公共设施,亦可采用BOT方式,在政府担保受到限制的情况下,可用关联企业,其他国有企业进行担保,也可以城投公司的收入,包括股权做反担保。对此,还应有许多方式可探寻。
9.4 对公益项目,也可采取以广告权,冠名权,使用权等方式,换取资金。
9.5 无论任一个板块的开发,均要预先在该处收储土地,分步出让升值地块,以求最大化;对开发项目的资金的缺口,在特殊情况下,也可以土地置换,尽量坚守现金支出,缩小和控制直接投资。
9.6 拓宽信贷渠道,抓住新兴商业银行业务扩展的机遇,积极与主要银行,特别是新兴的股份制银行
Page - 8 - of 10
建立战略合作关系。除城投公司本身外,城投应与其他的企业集团建立联盟关系,为融资创造条件。
10. 完成政府任务,实现公私共赢
城投公司的主要使命是:完成政府任务,建设美好榆林。而榆林的民间资本充裕,城投资金不足。为建设榆林,引导投资,就必须给榆林民间资本预留通道和市场,只有公私同步,才能放大城投的投资,实现共同目标。为此,在开发建设过程中,要尊重其他利益群体,调动其积极性,调动其投资欲望。在统一规划的前提下,完成开发和拆迁任务。
11. 空港区和金融广场项目
空港区和金融广场项目是榆林城投的两个重要项目,两个项目的投资周期、投资收益各不相同。金融广场项目具短平快特点,投资收益快,现金回收快,应预留板块或土地,分项目和楼盘分包或出让开发权。空港区的开发应先做好规划,投资方面做“短、中、长”期布局,分步推进,同时收储土地。采取以上方式,可节约资金,引入多方面的投资。
其次,对空港区应着手基础设施的建设,开始营造预热环境气氛,在这方面选定“主题”是重点。具体实施方面,建议:以榆林城投公司的子公司为主体,组建或改建两个开发建设主体:榆林空港区开发建设公司,榆林空港区房地产公司。这两个公司可采取增资扩股方式成立,由榆林城投公司绝对控股。同时吸收当地国有、民营法人资本,以此方式筹集资本,壮大开发建设企业的实力,同时引导当地资本的投向。
同时,在园区建设初期,根据新区项目和园区产业发展的方向,成立若干个与“园区”发展目标一致,功能一致,并以各“园区”为载体的5-6个产业公司。这些公司由榆林城投公司参股,并作为第一大股东相对控股。
对以上公司区别不同任务,采用绝对控股和相对控股模式,既满足了新区开发建设的需要,又以产业为依托筹集和引导当地资本,激活了开发局面,使园区企业一开始就具备了自筹资本,自我发展
Page - 9 - of 10
的能力。对空港区已存在的园区,维持与保护其自主经营权利,使各个园区形成良性股东共同发展的局面。因此,未来的空港区建设和经营单位,将运用新体制和机制,尽量控制和减少直接投资。
为顺利推进空港区和金融广场的项目建设,对未来的投资和经营亦需要制作完整的《商业计划书》或《投资经营方案》。
12. 分类开发,分类经营和管理
榆林城投承担盈利性项目与非盈利性项目的开发与管理。对此应成立相应的事业部进行管理和推进。只有理顺两者的关系,才能建好,管好相应项目。才能节约资金,完成政府任务。
13. 重在行动和执行
资金具有时间价值,资金的需求和使用,常以时间、时限度量。因此,投融资方案,需要有计划地,全面地推进,对一个大企业,没有单一的投融资方案,只有组合工具。为此,须抓紧时间,全力推动。有些方面数据,由于规划还不明确,还需补充。
14 .备注
由于涉及整个城投公司的投融资,在基础数据,操作原则确定后,可以就单个项目和整个集团公司的资金状况做出预测。但由于目前部分项目的规划、建设方式,营销方式还未确定,只能就投融资的方式作规范性的描述。
对于盈亏平衡点的计算,通常不针对一个公司,而是对一个投资项目、在设计方案、投资概算、投资方式、工期、营销方式还没有确定下来的条件下,不可能模拟现金流量,也不可能计算投资回收期,包括预测投资风险和投资回收期。
本方案投资模型和方向已确定,可以进入操作阶段,对具体项目在数据完善和准确后可模拟预测相关结果。
Page - 10 - of 10 HNZ PROPERY DEVELPOMENT CONSULTANTS LIMITED Add: 北京市朝阳区北苑路13号领地商务楼B座1101-1102室 恒诺卓联(北京)工程咨询有限公司 Tel: 8610 - 51095205-803
E-mail:[email protected] Fax: 8610 - 51095205-810