房地产贷款项目"四证"真实性的查证思路
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路
摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状 ；相应对策
一 前言
房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。个别地方房地产信息网中将已领预销售许可证的房地产项目“四证”扫描录入网站，审计人员可以充分利用、相互比对。
3“访”，即电话询证或现场走访发证机关、借款客户和项目现场。①发证机关是“四证”签发单位，其审批核准签发的证件均有备案，审计人员可将需核实的贷款项目汇编成表，凭单位介绍信，由经办机构人员陪同，前往发证机关请其支持配合，调阅发证机关留存证件，核对证件编号、建设主体、项目名称、楼号等关键内容是否与备案登记信息一致，据此判断“四证”的真实性；②借款客户处留有“四证”原件，审计人员可在客户经理陪同下，至借款人处调阅原件，现场拍照或复印，与档案内证件相比对，查看有无伪造或变造“四证”的行为；③项目现场