房地产虚假广告案例

篇一：房地产广告案例分析

它首先勾勒的，是

一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，

周边环境啊等等犄角旮旯的事。

文章的内容，我在

这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一

种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。

这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，

很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。

他愿意花钱买的，

绝不是南北通风，经济适用。

右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，

很中规中矩的一份案例。

现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房

地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一

个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类

整理。

篇二：房地产广告案例分析

房地

产广告案例分析

以那些房地产做起广告来，也是大手笔，弄了一个专题，左边的是

专题封页，就占据了整整一个版面。

它首先勾勒的，是

一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，

周边环境啊等等犄角旮旯的事。

文章的内容，我在

这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一

种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。

这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，

很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。

他愿意花钱买的，

绝不是南北通风，经济适用。

右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，

很中规中矩的一份案例。

现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房

地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一

个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类

整理。

篇三：新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形(最新)

新广

告法解读： 让虚假地产广告打回原形

1、项目有多远，不

得讲时间

解读：“x x分钟直

抵大市口”、“与高铁站无缝对接”、“与万达广场零距离相拥”、“距x x区政府仅x x分钟路

程”??在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢

纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。

不过，所谓的“x x

分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，

抑或开飞机？购房者往往一无所知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥

堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看

花。本次《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中明确规定，广告中不得发布以项目到达某

一具体参照物的所需时间表示项目位置。几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能

挥手saygoodbye了。

典型案例：一些偏

远楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿cbd作为参照物表述距离。在镇江，多数在售

楼盘基本都会把罗临近万达、大市口卖点。以龙岗某楼盘为例，其宣传资料称，5分钟至大

市口，15分钟至万达，事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述

那般飞速抵达各处。

2、房子有多大，不

得只讲赠送率

解读：新房产广告

法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。在房价突飞猛

涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资

源稀缺的深圳尤甚。不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型的刚需客户

具有一定诱惑力。

然而，楼盘宣传文

案中一般多以“买一层送一层”、“使用率高达x x %”、“绝版高拓”、“n +1房”等形形色色

的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。新广告法落地之后，这种“坑爹”现象

将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型，而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。

典型案例：无论是

广告单张，还是户型图，n +1户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。某楼盘，在新品入市之

际大肆宣扬针对刚需置业群体设计了n +1的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变四房。

可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者可能稀里糊涂

就掉进“陷阱”里。

3、每年升值x x，不得再承诺

解读：在新广告法

第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。并且，

不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者

保收益等。

销售之后返租曾经

在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本

50%等承诺。但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，

深圳对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止

典型案例：除了“首

付10万惠城麦地核心地段，千亿商机产权旺铺10万元/间起”、“月赚3000，即买即回36%”

等承诺保底回报字样之外，该广告还极具诱惑性地提出“做暴富老板的机会来了”以及“拿

着房产证轻松做老板”，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。

4、开盘销多少，不

得乱吹嘘

解读：新广告法第

十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使

用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

在过去很长一段时

间，“售罄”和“抢房”是可以被制造的。100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6

成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会火爆？开发商通过定价策略来实现市场上所谓

的“小步快跑”，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，售罄了，又售罄了。

典型案例：某楼盘，

这个广告真的是极为典型的案例。当我们看到“四次开盘四次售罄”的时候，再辅以“盛世

开盘”的火爆图片，第一反应是，这个盘销售好抢手。可是当仔细观察推盘量的时候会发现，

3月28日推出97套，3月29日加推了33套。

5、“最”字头，不

得随便列

解读：在新广告法

的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等

用语。以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称“国家级”，或是强调项目品质时称

“最顶级”。但这条新规并非针对房地产广告，实际影响并不太大。这主要是因为此前广告法

在执行中对房地产行业此类说法的要求就颇为严格，出现这一类用语时往往会审核其来源出

处，一旦存疑便不允许刊发。

不过，也有一些原本用“极致”等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规

避新广告法的雷区。

典型案例：以显眼

的字号和颜色凸显“最中央、最好房”，并在文中自称“第一开发商”，显然是与新广告法的

规定背道而驰。今后再使用这样的字眼，广告主将可能面临“二十万元以上一百万元以下的

罚款”的处罚，严重的甚至被吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年

内不受理其广告审查申请。

6、未拿预售证，不

得发广告

解读：在新广告法

的配套规章《房地产广告发布暂行规定修订稿》第四条当中规定，未取得该项目预售许可证

的预售房地产不得发布广告；而第五条则再次强调，发布房地产项目预售、出售广告，应当

具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；房地产预售、销售广告，必须载

明开发企业名称、代理销售的中介服务机构名称和预售或者销售许可证书号；此外，预售、

预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

由于目前入市的新

盘绝大多数处于预售状态，广告也多在取得预售许可证前开始酝酿或发布，因此，该条规定

涉及面颇广。由于房地产开发企业取得预售许可证10日内必须开始销售商品房，在该规定施

行之后，楼盘的宣传推广期将被大大压缩。

7、买房送学位，不

得瞎误导

解读：让孩子入读

名校，是许多家长梦寐以求的事情。尤其是在学位紧缺的深圳，许多人购房几乎都是奔着孩

子就学去的。许多房地产商以此为“商机”，纷纷打出“买房子送名校学位”、“9年一站式教

育”等以教育资源做卖点的广告宣传语。但因其中不少楼盘存在宣传与实际情况不符的情况，

加之教育部近年调整“学区”，导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的教育资

源，由此引发的业主投诉和维权事件不断增多。因此《新广告法》写明，房地产广告中规定

了不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并禁止对规划或建设

中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。这将有效减少客户与开发商

之间因此而产生的矛盾纠纷。

典型案例：某高端

地产项目当初销售时打出了“买房可以上学”、甚至在楼体上打出“名校为邻，走路上学”的

标语，吸引了不少有入学需求的家庭前来购房。可事实上，买了这儿的房并不意味着业主子

女就能就近上学。

8、xx元/㎡起，不

得再滥用

新规解读：可能我们每个人在拿到楼盘宣传单时，都被那大大的数字吸引过，于是心里暗喜

“咦，好像价格还不错，不会是捡了便宜吧？”然而却常常忽略了数字之后还跟着的那小小

的“起”字。当你被数字打动，兴奋地去看房时，才发现数字标注的房子基本差到是没法买

的，或者已经卖光了，甚至根本就不存在。

新广告法要求，广

告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。也就是说，

“起”字将消失在数字之后，今后在宣传页中涉及到价格的，会明确标注“×× 元——— ×

× 元/平方米”。

典型案例：某城一

楼盘公然在其广告宣传中打出“3999元/㎡起”的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，

然后以不易被察觉的小小的“起”字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。另外，记

者搜索资料发现，除了“x x元/㎡起”之外，借势营销也成为广告宣传常态。例如，某楼盘

借其项目临近一线大品牌项目而在宣传页上打出“万达旁”、“大品牌”等字样，借此为自己

的楼盘“镀金”。新广告法明文禁止了此类容易误导准买家的宣传方式，今后此类宣传方式将

面临严厉惩治措施。

篇四：房地产营销失败的案例

房地

产营销失败的案例

北京玫瑰园是一个

卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理

混乱外，营销失策也是很重要的一点。

地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：为了达到明确目标群体的要求，就把自

己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。玫瑰园

所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别

墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。结果

富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，

而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正

的居住者和购买客户。

真正成功的营销定位，应该是象ipod那样的：“for young people of all ages（为所有年

轻人准备）”。实际上真正能买得起ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？或者象阿玛

尼一样就定位的“为有品位的人”。什么叫有品位？我还认为我比煤窑大款有品位呢。同样宝

马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲

惨。

实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。比如2004年我参与的北京一个别

墅项目“金碧湖畔”。一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，

就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人

员的功劳。所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。

但是年前去沈阳谈

“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，

大概这家公司或这项目的代理公司和广告公司对我们04年做的“金碧湖畔”非常欣赏，但是

却没有深入的分析“金碧湖畔”的销售成功是北京大势所趋造成的，沈阳却不具备这种市场

环境，所以错误的定位自然造成了失败的销售，对此我是非常非常的深表歉意的。

本文主要是谈失败地产营销案例的，所以对成功的定位和正确的方向性就不深入描述了，心

得这种东西是仁者见仁、智者见智的。

另外，再提两点定

位失误，一个是很多地产项目都把自己的产品定位在一个不重要的特点上，比如：“宽house”

和“汤house”，宽和汤对别墅产品而言是重要的特点吗？是购买的第一决定因素吗？恐怕没

有一个客户会把这两点放到第一位上；另外一个就是定位于并不需要的产品变化上，比如：

“大钟寺商业广场--第四代商业广场”，什么叫第四代？如果说前三代是商店、商场和综合

shopping mall的

话，他们之间的差别那是非常明显和共识的，第四代是什么？实际上看完后觉得完全就是一

个杂烩而已。

对于现在很好的地产市场环境来说，我的这些细微的心得体会实际上等于屁话，但是我一直

相信牛顿第三定律：“当有一股力推动的时候，一定会有另一股反力来改变它的方向”。现在

你取“朝庭”这么傻的名字，或者定位“银泰--北京第一高楼”都没有关系，反正买单者众，

权当茶余饭后的谈资好了。

篇五：虚假广告案例

虚假

广告案例

案例一：嘉兴市秀

洲区华山门诊有限公司发布虚假医疗广告案

院??(共计8家)”

的名义以及刊登24位会诊专家照片来对当事人进行宣传。截止查获之日，当事人已使用上述

病历卡400本。

嘉兴市工商局秀洲

分局认定上述行为已分别构成了《浙江省反不正当竞争条例》第十一条第一款第(四)项之规

定，属于利用其他虚假宣传对其经营状况作引人误解宣传的行为、违反了国家工商行政管理

局、卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第七条第一款第(五)项之规定，属于利用其他医

学权威机构名义和医生形象进行宣传的违法行为。根据《浙江省反不正当竞争条例》第二十

八条和《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款之规定、国家工商行政管理局、

卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第十五条和国家工商行政管理局令第99号《广告管

理条例施行细则》第二十二条之规定，责令当事人改正上述违法行为，消除影响，并处罚款

人民币50000元。

案例二：金华开出

首张巨额罚单重罚虚假医疗广告

2006年9月，金华

市工商局江南分局开出巨额罚单，对金华同济门诊部发布的虚假医疗广告处以二十七万元的

罚款。

案例三：龙泉市“格

朗明近视弱视保健中心”虚假广告案

当事人吴某与林某

于2006年6月1日起合伙设立“格朗明近视弱视保健中心”，同年6月9日，在龙泉市新闻

传媒中心今日龙泉上发布了一则名为《一个事实引发的思考》的广告，主要内容称：格朗明

调视膏，其疗效经国内20余所大型医院验证，65000例近、弱视患者三年多药理临床实验，

各项指标均达到国际sda领先认证，有效率高达96%，治愈率高达91%。被权威专家认定为目

前世界上治疗近视、弱视最先进、最有效的绿色疗法。是经过国家卫生部特别鉴定的国家级

新药，并喜获国家专利(专利号为：97108531-5)。同期，两当事人又出资800元擅自印制相

同内容的宣传单，通过散发、传递的形式，宣传和介绍格朗明调视膏。

经查发现两当事人宣传和使用的格朗明调视膏系一种保健用品，而非宣传中所称的药品，且

当事人对广告中所做宣传亦不能提供事实根据。调查同时查明，从2006年6月3日起至2006

年6月22日案发时，当事人在未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照，即擅自开业以

龙泉市格朗明近视弱视保健中心的名义对外营业，收取营业款7568元，非法获取利润4688

元。

龙泉市工商局认为，

当事人未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照,擅自开业无照从事经营的行为违反了

《浙江省取缔无照经营条例》第二条规定，属无照经营行为。其在龙泉市新闻传媒中心“今

日龙泉”上发布虚假广告和擅自印制散发虚假宣传单的行为违反了《中华人民共和国广告法》

第三条、第四条以及《印刷品广告管理办法》第四条的规定。根据根据《浙江省取缔无照经

营条例》第十一条、《中华人民共和国广告法》第三十七条、《印刷品广告管理办法》第十八

条之规定，责令当事人改正，没收无照经营违法所得4688元，并处以罚款5500元。

经台州市工商局路桥

区分局查实，韩国崔起荣院长并没有在该医院坐诊，广告中所称“由韩国崔起荣院长定期坐

诊”内容与事实不符。路桥分局认定当事人利用广告对其整形美容医疗活动作虚解宣传，其

行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条的规定，根据《中华人民共和国反不

正当竞争法》第二十四条的规定，责令停止违法行为，消除影响，并处以罚款20000元。

案例五：杭州工商

揭穿“一次性吸脂近50公斤世界记录”弥天大谎

2006年6月至7月

间，杭州工商局拱墅分局在广告监测中发现杭州艾美整形美容医院先后于6月9日、6月13

日和7月26日在报纸上发布医疗广告，广告中称“世界吸脂大师王志军2004年创下一次性

吸脂近50公斤的世界纪录”，并把郭同荣、王志军主治医师、潘宝华副主任医师的专业技术

资格宣传为主任医师。拱墅工商分局认定该行为违反《广告法》

第四条规定，属利

用广告作虚假宣传的违法行为，根据《广告法》第三十七条的规定，责令其停止发布上述违

法广告，公开更正消除影响，罚款10万元。

案例六:四川德兴

堂保健制品发布虚假保健食品广告案

案例七：义乌阳光美容医院发布虚假医疗广告案

2009年1月，义乌

阳光美容医院发布以除痘、祛斑等为内容的印刷品广告，广告中宣称该院“歼灭痔疮不留痕”、

“二氧化碳取痣除疣”、“神话c6智能祛斑王美肤系统是黄褐斑的强力杀手”等内容，其行为

违反了《浙江省广告管理条例》的规定，属于发布虚假医疗广告的行为，被义乌市工商局责

令立即停止发布，并处罚款15000元。

案例八：东阳市华

山综合门诊部发布虚假医疗广告案

2009年9月，东阳

市华山综合门诊部为吸引病人就医，在东阳城区菜市场周边发放《健康家园》医疗广告宣传

刊物。在该宣传刊物上虚构了多名门诊部医生的简介及专家介绍，虚假发布“妇女免费体检”、

“权威医疗市妇联免费体检定点单位”、“各项检查费、化验费全免”等信息,违反了《广告法》、

《医疗广告管理办法》的有关规定，被东阳市工商局责令立即停止发布，并处罚款10000元。

案例九：林月明发

布虚假网络广告案

浦江县玉尔龙饰品

厂个体经营者林月明，于2009年3月份起在阿里巴巴建立网站，虚构“浙江玉尔龙饰品有限

公司”名称、故意扩大企业规模等相关信息，其行为违反了《广告法》的有关规定，属于发

布虚假广告的行为，被浦江县工商局责令改正违法行为，并处罚款5000元。

案例十：天盛塑料

五金发布非法性用品网络广告案

金华市天盛塑料五

金厂于2008年下半年开始在其自身网站及中华企业录等网站发布性生活用品产品广告，在网

站上张贴了本厂生产的成人性生活用品增大器套装、增大器等产品的图片，并在图片下配上

介绍产品的文字,违反了《广告法》、《广告管理条例》的有关规定，属于擅自发布违背社会良

好风尚内容广告的行为，2009年被金华市工商局金东分局责令立即停止发布，并处罚款3000

元。

案例十一：河南濮阳中房置业有限责任公司在互联网发布含有绝对化用语广告案