特色休闲娱乐度假村建设项目可研

新疆牧浪金葡农牧有限公司

哈萨克民俗观光旅游景区开发

项目建议书

新疆牧浪金葡农牧有限公司

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第一章 总论

1.1 项目概要

1）项目名称

新疆牧浪金葡农牧有限公司哈萨克民俗观光旅游景区建设项目

2）项目建设单位

新疆牧浪金葡农牧有限公司

3）项目建设地点

新疆昌吉市榆树沟镇牧业村

4）项目建设性质 新建

5） 项目单位法人代表 王振安 1.2 项目建设内容

1）主要建设内容

林木及供水浇灌设施、日常维护设施；

运动休闲、养老（疗养）、休闲避暑、生态洗浴城旅游休闲基础设施建设。

项目区内现有草场2005亩。哈萨克民俗观光旅游景区建设以改造开发褪化草场、种植观光林木为基础，结合国家退耕还林政策种植1405亩速生杨，林间种植优质苜蓿和新

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品种牧草。全面改善当地生态环境、改良空气质量、降低雾霾风沙等天气状况。

同时度假区内将以600亩林木为主建设大型水疗、生态游泳池、生态观光园及住宿、餐饮区、滑雪场等，同时可容纳500名游客住宿。为保障园区的民族特色，建设可容纳200户牧民种植的无公害蔬菜种植基地和采摘体验基地。

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2） 项目实施期限

建设期限3年，即2015年-2017年。 1.3 资金筹措 企业自筹。

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第二章 项目建设背景

2.1 旅游发展趋势及背景

1）大众旅游时代到来，崇尚生态、自然、个性、多元化发展。随着道中旅游时代的到来，旅游者开始追求“生态”与“个性”需求的多样化。在全球旅游市场细分化、休闲化、生态化、融合化发展的浪潮中，中国旅游发展呈现以下明显特征：一是政府重视旅游业的发展，积极提供政策支持；二是假日经济特征明显，带薪休假制度带来“井喷”式旅游流；三是城市旅游发展迅速，休闲、娱乐、购物、商务旅游已成为时尚；四是旅游发展多元化，产品开发、旅游投资与旅游业态组合日趋多元化；五是崇尚自然、回归大自然的生态健康游成为消费热点。

2）国家高度重视，旅游业发展政策利好不断。十二五期间，国家出台多个政策与制度进一步推动旅游业发展。2013年，国务院正式颁布《国家旅游休闲纲要（2013-2020年）》；2013年10月1日《中华人民共和国旅游法》经全国人大通过执行；2014年8月国务院出台《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号），为加快旅游业改革发展，推动中西部发展和贫困地区脱贫致富，促进经济平稳增长和生态环境改善以及提高人民群众生活水平提供了明确指南，旅游业的加速发展迎来前所未有的时代机

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遇。

3）新疆建设国家级旅游目的地，打造丝路旅游中心。旅游业是现代服务业的重要组成部分，综合效益显著，带动作用大，受到中央和新疆自治区政府高度重视。2010年5月，党中央、国务院召开了“新疆工作座谈会”，提出“把新疆建设成为中国重要的旅游目的地”；同年，新疆维吾尔族自治区人民政府也提出了《关于进一步加快旅游业发展的意见》，提出来加快旅游业发展的方针和举措；2013年9月，国家主席习近平提出建设“丝绸之路经济带”的战略构想。2014年5月，第二次中央新疆工作座谈会提出把新疆建设成为“丝绸之路经济带旅游集散中心”。

4）昌吉创建城市品牌，推进郊区型旅游基地建设。昌吉以其良好的区位优势和独特的人文风光，在城市品牌树立上紧紧围绕打造“美食文化之都、宜居创业之城”的目标，提出“着力将旅游业作为第三产业龙头，先导产业和突破口”，推动产业转型升级和城乡建设发展，加快推进“乌昌城市群近郊乡村度假旅游基地”建设步伐，努力做到旅游产业、做优旅游品牌、做活旅游市场、做精旅游产品，突出旅游特色，提升旅游品位，建设新疆“丝绸之路经济带”重要的旅游目的地和游客集散地。 2.2休闲度假游发展背景及趋势

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2.2.1 背景

1）收入

2003年,中国国内生产总值达到11万亿元,人均超过1000美元,这是一个历史性的突破。按照国际经验,人均超过1000美元,正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期,但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元,那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候,度假需求才会普遍产生。所以从全国的角度来看,我们现在只是一个观光需求全面膨胀的时期,刚刚超越这个临界点。但是为什么在现实感受中,休闲度假的需求已经产生了呢？主要原因有两个,一个原因是地区间差异很大,全国人均1000美元,北京已经超过3500美元,上海已达到4500美元,沿海发达地区已经越过休闲的临界点,逼近度假的门槛,其中有些地方已经超越了度假门槛。所以对于东部发达地区,度假需求已经产生,可是就全国普遍而言,并非如此。度假需求的产生就意味着产生了一类新的市场需求,必须提供一套新的产品。

2）假日结构及调整

我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日 ,增加了两天的假期,迅速形成三个黄金周。从1999年到现在,已经历了12个黄金周。除了去年因为SARS影响,

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五一长假取消之外,黄金周旅游是一次一个小台阶,一年一个大台阶。在黄金周旅游问题上,学术界有很大的争论,各级旅游局、实业界也感受到很大的压力,认为现在假日过分集中,形成高峰性需求,但很难用这个需求来配臵资源。如果用高峰需求配臵资源,就意味着在低谷时期,或者在平常状态,要造成巨大的浪费；如果不这样,就会产生另外一种现象,高峰期质量下降。高峰期质量下降是一个世界性的现象,也是一个深层次的规律,高峰期维持高质量是绝不可能的,维持高价格倒是可能的。所以就形成了旅游市场一个比较大的反差,黄金周客人集中出行,对质量有很高的预期,但是实业界达不到,而价格有时却有所提升,客人投诉增加。

针对这个问题,很多人提出再延长假日的建议,作为一个发展中大国来说,这样的要求是不现实的。现在中国法定假日114天,在全世界范围内基本算是中上水平,当然欧洲一些国家,尤其是西欧、北欧的一些国家,法定假日更多一些,比如有的国家已经明确一周35小时的工作制。但香港、澳门、台湾,在三年以前还是五天半工作制,这两年才调整成五天工作制,人家已经是一万到两万美元的人均收入水平。假日总量不能增加,但现在的双休日有一个问题,两天时间,只为了做家务,时间长了；如果去休闲度假,又太短了。所以在假日结构方面可以考虑加以调整,这种调整能够培育一个新

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的市场,而且培育一种新的消费意识。有些方案可以进一步探讨。比如我曾经提出隔周双休的设想,这一个星期休一天,下一个星期休两天,按照法定假日,每个月可以挪出两天来,一个季度集中休一次,形成一个黄金周,这样全年可以形成七个黄金周。如果按照这个制度,假日的总量没有增加,但是结构做了调整。这个调整对于培育休闲度假市场有巨大的作用,操作上也不复杂,所以到现在我还认为隔周双休制是一个好制度。类似这样的问题值得研究,一个是假日总量的问题,一个是结构调整的问题,另外还有一个带薪休假制度的问题。从现在来看,假日总量已经形成,而且时间不少,这也是休闲度假产业发展的一个重要背景。

3）市场需求

现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求,尤其是在沿海发达地区,在近几年之内不仅可以预期,而且已经在实际经营中深刻地体验到它的持续性。一是已经产生了现实需求,二是总会有新的消费人群不断产生,一方面是年轻人不断成长,逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面,农村的休闲度假需求会逐步产生。现在研究休闲度假实际上还是研究三四亿城里人,农村市场还只是潜在的,或者说农民现在介入旅游只是从生产者的角度来介入,如果说到一定时候,九亿农村

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人不但是生产者,同时也是消费者,这个市场就不可限量。有这样一个不断产生、不断更新、不断培育的消费人群,这个市场需求是无限的。

4）旅游者的成熟

在这个过程中,旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。中国旅游发展25年,国内旅游是从80年代中期开始,迄今 20年,随着收入水平的不断提高和闲暇时间的不断增加,旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游,追求的只是多看,其它不讲究。那时候一个典型的现象,到了某个地方,导游小旗一挥,大家排着队照相,拍完照,小旗子又一挥,上了车。除了照片,旅游者不知道自己到过些什么地方,每个地方风景如何,因为无暇欣赏,形成急匆匆、半军事化、拉练式的观光旅游。现在这种模式已经在逐步淘汰,旅游者经验越来越多,要求比较深入的体验,追求也越来越个性化,所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假,这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经非常普遍,从五一开始兴起,暑期产生热潮,十一达到兴旺。这样的市场现象表明,沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生,这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。

以上四个因素构成了休闲度假产业发展的总体背景,它12

实际上预示着旅游发展的前景,这个前景是无限的,这个市场是无穷的。中国这样的人口大国,每一个很小的百分点里都包含着一个巨大的绝对量,这个绝对量,就是我们的市场。

2.2.1 趋势

1）消费大众化。随着社会经济的发展,大众化休闲度假需求在发达地区已经产生,在其它地区即将产生,这种消费大众化给我们提供了一个广阔的市场空间。但是作为度假产品的经营者,不能只盯住这一点,要研究多种多样的方式。

2）产品多元化。因为休闲度假需求的产生本身就是市

场发育到一定程度的结果,下一步必然要求休闲度假产品的多样化。现在依托单一资源建度假村的模式已经很难对应市场,这就要求设施里尽可能包含比较多的功能,从而对市场有更好的适应性。各类休闲度假产品要在多样化的同时,更加深化内涵。

3）追求个性化。作为消费者,到了休闲度假这个层面,个性化的追求就更加突出,需要研究如何对应客人的个性化需求,提供个性化产品和个性化服务。

4）市场层次化。就是要研究市场的层次问题,基本上是高端、中端、低端。如果只追求大众化的满足,就意味着只追求低端市场。对于相当一部分度假区来说,对应低端市场是可以的；但是对于一些投资量比较大的度假村,就需要调

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整模式,主要对应中端和高端市场。这样形成一个市场的层次,有这个层次,才可能有比较好的分工。

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第三章 项目区建设条件概况

3.1 项目区域条件

3.1.1良好的自然条件

昌吉市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′～87°37′，北纬43°06′～45°20′。东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。

1）良好的气候条件。昌吉市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显著。昌吉市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年≥10℃积温为3450℃，其中年平均气温6.8℃，1月份平均气温为-15.6℃，7月份平均气温为24.5℃；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。

2）丰富的矿产资源。昌吉市境内矿产资源丰富，主要品种有煤、铁、石灰石、天然气、白矾、硫磺、砂金、菱铁矿等。其中煤炭资源最为丰富，质优量大，地质蕴藏量50亿吨，年开采量150万吨。石灰石约2480万吨；天然气探

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明面积60平方公里。芒硝在北部沙漠地表随处可见。

3）土地肥沃，宜牧宜耕。三屯河流域内现有可耕地120亩，土壤有机质含量在3.32~5.51%之间，适应各种农作物种植。2010年全市年播种面积60万亩，主要种植小麦、玉米、油料、瓜类、棉花和园艺作物，北部还有30多万亩良田有待开发。全市有林地面积46.12万亩，其中山区林地面积21.9万亩；天然草场1203万亩，可利用草场面积819.23万亩。

3.1.2 持续发展的社会经济

“十二五”时期，是昌吉市加快新型工业化进程、推进社会主义新农村建设、提升市域经济综合实力，率先实现全面建设小康社会宏伟目标的非常重要的时期。国际国内环境和昌吉市自身具备的基础条件，都为市域经济和社会发展提供了优良的环境和条件。

1）经济持续快速增长。2013年预计完成地区生产总值（GDP）293.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中：第一产业实现增加值37.4亿元，同比增长7%；第二产业实现增加值143.1亿元，同比增长20.2%，其中，工业实现增加值119.2亿元，同比增长20.5%；第三产业实现增加值112.9亿元，同比增长14.7%。一、二、三产业结构为12.7：48.8：38.5。城乡居民生活进一步改善，收入稳步增长。2013年，全市在岗职工年平均工资51331元，较上年增16

长12.3%。城镇居民人均可支配收入20384元，增长12%；农牧民人均纯收入14344元，增收2208元。

2)公共服务体系日趋完善。2013年，昌吉体育馆投入使用；2014年文博中心竣工运营，文体公园初具规模。安装广播电视“户户通”12838套，本地电视节目实现农区全覆盖。社会保障能力不断增强，弱势群体保障标准逐步提高，“五大”保险参保人数达39.2万人。全民创业工程深入实施，新增就业再就业1.53万人，转移农村富余劳动力2.78万人次。社会福利产业园建设有序推进，二六工镇敬老院和4家农村互助幸福院投入使用。烈士陵园建成开放。佃坝乡撤乡建镇。对口帮扶木垒工作扎实有效。援疆工作顺利推进。统计、外事侨务、气象、地震、档案、史志、双拥、工青妇、老干部、红十字会、关心下一代等工作取得新成绩。

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第四章 市场及特点分析

4.1 市场分析

1） 旅游度假区的建设

国家旅游局从1990年就开始研究,如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式,当时选取的重点是旅游度假,具体的方式就是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件,《关于建设国家旅游度假区若干问题的通知》,出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后,国务院又批了12个国家级旅游度假区,到现在已经12年,总体来说都不理想。一是做的比较好的,一南一北,大连的金石滩国家旅游度假区,海南的三亚国家旅游度假区。二是功能转换,山东青岛的石老人旅游度假区,现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区,几区合一,实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区。三是形成观光区,如无锡的马山。四是调整,广西北海银滩国家旅游度假区,一开始就是房地产开发的模式,结果不但项目本身失败,而且破坏了资源,所以现在又开始广西银滩的二期开发,现在的模式才是旅游度假区的模式。福建的湄州岛没有开发起来。

当时的要求是,以外资建设为主,以外国人度假为主,以创汇为主,所以要高水平规划、高起点建设、高效能管理、18

高质量服务。而且明确了度假区的三个要素,第一个要素是高尔夫球场,第二个要素是中心酒店,第三个要素是相应的配套设施。应该说当时策划得比较完整,但为什么没有成功呢？一个基本原因是,当时的市场没有发展到这一步。实际上当时总体的想法是在中国培育出一套休闲度假的产品,主要对应外国人。那时候也在一些国家做了比较密集的关于休闲度假的调研,看到了我们与国外的差距,所以想“依葫芦画瓢”,自己培育建设一批。但由于市场基础不足,条件不够成熟,迄今为止,中国的休闲度假产品在国际上基本还没有品牌。12个国家旅游度假区批复之后,在全国掀起一片热潮,各个地方都纷纷按照这个模式,建立省级旅游度假区,市级旅游度假区,甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个,市县两级没有统计,数量会更大。但现在看来,成熟的不多,真正做到位的也不多。

但这几年市场形势发生了大的变化,在市场经济大潮的拉动下,国内的休闲度假需求产生,有一些好的大的项目也在产生。比如天津的宝砥县,投资50亿建了一个温泉城,其中有一个温泉度假村,这个度假村投资量大体是两个亿,可以说达到了国际水平。但由于一边设计,一边施工,方案里有不合理之处,可是像这样的规模和气派,确实体现了市场经济的发展态势。再比如港中旅正在计划的珠海温泉度假村,

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投资20亿；最近又有几个大投资商正在研究在广东的河源投资40亿建一个温泉城；至少规划方案已达到国际水平。现在已经成形的博鳌亚洲论坛,是一个国际化的品牌,但它是一个度假区的实质,博鳌水城的规划请澳大利亚专家做,看完那个规划,才知道什么叫国际化,确实高水平,现在已经初成气候、初成体系。从这个过程里,我感觉到,很多时候,政府倡导的事情落实不好,但是当市场有了需求,做出来的项目能够达到真正的高水平和相应的大规模。所以,12个国家旅游度假区未必能在市场上真正形成气候,可是上述的项目一定会在市场上冒出来,而且会在全国形成领袖性的项目,形成集团化的巨型企业。

2）环城市旅游度假带的培育

环城市旅游度假带大体上是在这十年之内,通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市,比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市,如成都、重庆,是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带,层次低一些,但总体规模已经形成。成都周边六千个“农家乐”,最便宜的20块钱一次,贵一些的一百块钱一天,适应城市的发展水平,形成了一个下岗工人都可以去“农家乐”的消费层次。坐着公共汽车过去,中午一顿饭,喝点茶,消磨一天,2020

块钱。主要的消磨方式是打麻将,换一个地方,从家里换到了“农家乐”,自然环境好,麻将打的更有趣味。

在环城市旅游度假带的培育上,还需要研究它的各种不同模式和不同情况,需要将其进一步提升。

3）自驾车旅游的兴起

这三年以来,尤其是去年SARS以后,自驾车旅游大兴。今年的旅游市场上,自驾车旅游不但变成一种新兴形式,而且变成了一种很重要的方式。自驾车旅游的一个最大特点是活动范围扩大了,从而使一个市场的辐射力和延伸性的影响进一步扩大。比如河南云台山接纳的自驾车客人主要是北京人,五六百公里的距离对于自驾车来说不算太远,距离太短反而觉得没意思。黄山有一个牯牛降,是一个非常好的自然保护区,浙江省旅游局和浙江省旅游协会在那儿挂了个牌子——自驾车旅游定点单位,挂到黄山去了。

自驾车旅游还反映一个情况——市场在分流。自驾车旅游没有兴起的时候,环城市旅游度假带有稳定的客源,现在自驾车旅游者不满足于从北京到延庆,一定要延伸出去,在一定意义上是市场在分流。如果从旅游局的角度,相当于北京市场的辐射力增强,市场范围在扩大。对于这种分流本身,必须研究动向,这也是一个重大的市场变化的趋势。在一定意义上,要围绕着自驾车旅游形成一整套的服务体系。因为

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自驾车旅游是一个新兴事物,而且将来会形成自驾车的产业链、服务链,这对环城市旅游度假带的各个方面都提出了很高的挑战。

总体而言,自驾车旅游是让整个旅游市场形成了互动。北京人自驾车的范围扩大了,而其它地方的自驾车范围可能扩大到北京。原来研究北京郊区接待设施的发展,是建立在北京本地市场的基础上。现在由于自驾车旅游的兴起,加之发达的高速公路服务体系,天津人,甚至承德、石家庄、张家口的客人,开着汽车到北京郊区一游,都是很自然的事情,就形成了全国互动的局面。这就是说自驾车产生的分流现象,一方面把当地的客人分走了,另一方面会增加新的客源,也就意味着环城市旅游度假带的经营眼光要扩大,经营范围、市场范围也要扩大。

4）俱乐部形式的产生

俱乐部形式也是这几年新兴的,基本上是圈子化的经营。现在有些俱乐部是企业形式,还有些虽然是企业形式,但为非盈利机构,而且俱乐部形式提供了一种多样化的选择。有的俱乐部已经做的很大,有上万的会员,天天都有活动；有的比较小,上百个会员。但是俱乐部的形式意味着是在同一个平台,是由有共同爱好的人所构成,这就要求经营者更深入、更专业,在一定程度上知识更丰富。比如有人专门做一22

个长城旅游俱乐部,就是把全国有条件旅游的长城和爱好者集中到一起,一共设计了700多条中国长城旅游路线,目标是让这些人在十年之内把中国的长城从头到尾走一遍,但不是传统的走法,而是全面、深入体验长城。

类似这样的俱乐部形式,在一定意义上已经超越了现在的经营眼光,这也是一种新的休闲度假的组织形式和经营形式。现在很多经营者还看不到这一点,也看不到这个市场,实际上这对经营有很大的启发。比如现在做一个项目,就可以力求形成主题化,形成主题化就意味着有可能借鉴俱乐部模式,有了这个模式就意味着永远有一批忠实稳定的客源。同时通过他们的口口相传,就会在市场上辐射,不断扩大客源范围。我们不必在重复市场上推出重复的产品,竞争重复的客户。俱乐部形式应该说已经超前了一步,在这方面进行探索,能够让我们得到启发。

5）分时度假的探索

分时度假现在社会影响很大,但是严格的说,规模并不大,全国大概十几个公司,而且到目前为止,做的非常成功的公司一个没有。原因很简单,这个事情超前。国际上分时度假有一个最重要的基础,就是社会信用体系的发达。这个基础在市场经济发达国家,是通过国家机器,培育了三百年才具备的,它是一种既有国家信用,又有各级政府信用,还有企

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业信用,包括个人信用的一个完整的信用体系。

中国现在还处于信用建设的起点,分时度假也只能是一种探索,应该说经营都非常艰难。其中一个最大的问题,就是分时度假名不符实,只是研究分时,而没有研究度假。分时度假公司推出来的产品,度假酒店很少,很多城市的商务酒店也纳入了分时度假的产品范围。这叫分时酒店,不叫分时度假。只是在分时上大费功夫,没有提供出全套的、丰富的、非常完整的度假产品,没有使分时度假和酒店类产品的差异明确表现,这样很难站住脚。

因为分时度假是个新事物,在经营方式、经营内容上都需要探索,更重要的是信用体系的建立问题。分时度假公司卖给旅游者30年的使用权,你自己的公司能存在几年？消费者凭哪一点相信你？有些分时度假公司联系了担保公司,但这个担保公司又能存活几年？旅游者花几万块钱买一张卡,到时候可能“烧香找不着庙”,类似这样的问题都很严峻。但是分时度假在国外已经是一个比较成熟的模式,我相信在中国也将大有前景,只是在探索阶段、起步阶段,困难极大,很多东西需要进一步研究。

6）产权酒店的起步

现在全国的产权酒店共有180多家,经营状态尚好。实际上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一24

种新的形式,但也有一些隐忧,下一步发展存在一些问题。十年以前全国有过四五家产权酒店,主要集中在海南和广东,但都失败了。失败的主要原因也是市场不成熟。因为那个时候房地产市场还没有兴起,大家还指望着公家分房子,没有自己买房子的概念,在这种市场基础之上,产权酒店肯定是发展不起来的。这两年产权酒店的发展形势良好,但是不能只看到眼前短暂的成功,还要研究一些长远发展的问题。

产权酒店的核心是“产权”,是一个权利束,包括所有权、占有权、支配权、使用权、剩余索取权等,才是一个完整的产权概念。实际上现在产权酒店的经营是把这个权利束在分隔,只体现了所有权和分配权。产权概念里涉及的一系列权利,在法律上怎么界定,发生冲突、发生纠纷怎么处理,这些深层次的问题实际上已经产生。其中还包括纳税问题,酒店当局作为一个总体要纳税,如果说对业主的分配也要纳税,那就等于双重纳税。依据税法,作为一个经营主体,企业所得税、营业税必须要纳,产权酒店的业主个人收入所得税也必须纳。可是现在产权酒店的一个主要方式是承诺对业主的回报,最高的承诺回报已达到9%,达不到就产生纠纷。这一系列的深层次问题首先需要研究市场,其次需要研究法律上的界定问题。现在有些产权酒店的法律官司已经产生,打的很热闹。所以我们不能只被表面的繁荣挡住视线,要把这些问题

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考虑得比较周全。当然有些问题需要在实践中一步步深化,而且立法的基本规律是先发展后规范,从来都是立法滞后,但是类似问题在进一步的发展中会逐步产生。

上述六个方面都意味着休闲度假市场正处于逐步发育的过程,总体来说还是一个初级的发育和发展阶段,并不成熟。这就意味着,一方面有一个广大的市场前景,有经营者施展身手的天地；但是另一方面,一系列新的问题会不断产生,需要未雨绸缪,首先需要看的早一些、深一些,这样就能避免将要发生的一系列矛盾。

4.2 休闲度假的特点分析

4.2.1消费特点

1）一地时间长

观光旅游的基本心态是到处多看,看得越多越过瘾,越觉得有所值。休闲度假者则往往在一个地方停留较长的时间。

典型的是西欧、北欧的度假者,比如到泰国的普吉岛,坐着飞机直接抵达,到了那儿,在海滩上待一个星期,闲到无所事事的程度,这才叫真正的休闲,是非常典型的一种休闲方式。这种休闲方式在国内还没有普遍产生,只是少数人有这样的趋向。处于过渡阶段,就意味着国内的休闲在一定意义上、一定时期之内,还是要和观光结合在一起。中国纯粹的26

度假市场还不够成熟,但是总的特点已经产生,比如海南,度假加观光已经逐步变成一个主导性的模式。原来到海南一般是“海南三日游”,生生的把一个度假目的地做成了一个观光目的地。但观光不是海南的优势,而从度假角度来说,尤其是热带海岛度假,是中国的唯一。现在“海南三日游”逐步延伸到“五日游”,增加了两天的度假,海南旅游正从观光加度假逐步转化成度假加观光的模式,将来成为一个主体性模式,再进一步就会形成比较单一的度假模式。

2）散客和家庭式组织方式

现在休闲度假在方式上主要是散客和家庭式组织方式,而不是观光旅游的团队性组织方式,这就对现有旅游企业的经营提出了更高的挑战。散客与家庭式的旅游方式在国际上是从70年代末、80年代初开始兴起的。1983年国家旅游局专门召开了一个散客与家庭式旅游工作会议,就是研究国际潮流的变化,研究我们能否对应。应该说看的很远,但实际上做不到。那次会议是在河北涿州开的,为什么不在北京开,因为那时候大批的外国观光团队已经来了,北京的饭店不可能开会。1983年到现在,又是20年时间,这种散客与家庭式的方式在中国现在已经成了一个重要方式,也会逐步成为一个主导方式。自驾车旅游主要就是散客方式,环城市旅游度假带接待的游客中,家庭式也占了很大的比重,尤其是在双休

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日期间。

3）复游率高

复游,就是我们所说的回头客。度假旅游有一个特点,客人认准了一个度假地,甚至一个度假酒店,其忠诚度会非常高。比如有的德国客人,一生度假可能就只到印尼的巴厘岛,一辈子去二十次,而不去其它地方。因为他认准了这个地方,觉得熟悉、很亲切,这样外出度假的感觉和家里生活的感觉就能够内在地联系到一起。比如墨西哥的坎昆度假区,全世界很多富翁每年都要去度假。再比如现在很多俄罗斯的富豪只去西班牙的太阳海岸,在那儿买地盖房子,成为稳定的度假点。复游率高这个特点意味着在经营方面必须下功夫,只要能做到位,争取了一次客人,就争取了一个终生的客人,形成客人的忠诚度,形成一个非常稳定的客源层。有一句话是“我们要争取把头回客变成回头客”,其中包含两个要点,第一,你怎么吸引“头回客”,第二,怎么把“头回客”变成“回头客”。观光客人基本上是一次性的,不去第二次,但是度假客人恰好相反。

4）指向集中

所谓的指向集中是指客人的度假需求非常集中,不仅有对度假目的地选择的集中,还有度假需求的指向集中。但我们现在很多度假村是度假村的外壳,城市酒店的内容,也就28

意味着现在的所谓度假村并不了解真正的度假需求,经营和实际的指向集中这样一个度假需求消费特点并不完全对应。比如一般来说,度假酒店的客房里是不会满铺地毯的,满铺地毯不适应客人需求,尤其是海滨的度假酒店,客人经常赤脚走路,脚上可能带着沙子,满铺地毯,怎么处理。所以世界一流的度假酒店也是瓷砖铺地,只是在床头铺着很精美的小地毯。但是八达岭温泉度假村房间里满铺地毯,这是城市酒店的特点,绝不是度假酒店的特点。而九华山庄里是瓷砖地或者木板地,突出了度假酒店的特点。当然,休闲度假这一类的需求还是新兴需求,对其特点研究还不足,但是需要深入挖掘,发现这些特点。

5）度假加观光

这是市场目前的一个比较独特的特点。市场还处于过渡时期,有些时候还必须研究度假加观光的方式。一般来讲,满足大周末的需求不存在这个问题,大周末基本上是度假加娱乐。可是要满足中假和长假的需求,就要有一个适当的度假加观光的模式,但是这个方式只能是过渡性的,从长远来看基本上是比较单一的度假趋向。

6）文化需求

观光的客人成熟到一定程度会产生度假需求,度假的客人成熟到一定程度就一定会产生文化需求。他不只是到森林

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度假区呼吸新鲜空气,或者去温泉度假区洗个温泉,他一定要求这个度假地有文化,有主题,有比较丰富的内涵。如果度假地的经营能够达到文化的层次,基本上就算到位了。现在国内的度假地总体来说没有达到；有一些个别的度假地,设施上达到了,但里边还存在很多理念的问题和具体方式的问题,这些都需要进一步研究。

4.2.2供给特点

1）同质与异质

从度假产品的供给者,即生产者的角度看,度假产品最基本的特点是具有比较高的同质性。正因为如此,在同质中挖掘异质是一个核心问题。比如全世界的海滨度假都是以3S,阳光、沙滩、海水,作为核心资源、主体资源,但为什么有的地方能培育成世界一流的旅游度假区,有的地方就做不起来呢？再比如北京周边的度假村,总体模式基本一致,只是所在区位不同,有的开发早一些,在市场上形成了品牌,有的晚一些,现在正努力树立品牌。这些都涉及一个基本的开发模式问题。这个问题必须要研究透彻,其中最核心的问题就是异质性。现在很多开发项目都没有注意到这一点。比如一提到滨海度假的开发,就是北戴河模式、青岛模式。北戴河和青岛是一百年前的国际模式,已经远远脱离了时代的需求,可是我们还是把它当作滨海度假开发的主体模式,结果只能30

是做一个失败一个。一些专家,都是做城市规划的顶级专家,做度假区的规划,几乎每一个都规划成滨海小城镇,就很难适应需求。

度假区规划的核心理念是以人为本,必须要研究度假者有什么需求,这些需求有什么特点,否则肯定失败。西班牙太阳海岸就是这种模式的探索。有一年我到西班牙太阳海岸,当地人员讲述其发展过程,他们在70年代开发的时候和我们现在的模式一样,海水、沙滩、滨海大道,后边是建筑,然后是绿化带,把最好的地段拿出来,按这种模式开发,失败了,现在最好的地段形成的是老年公寓。到了80年代,模式进行了调整,海水、沙滩、建筑,建筑后边是绿化带,再后面才是马路,对应马路旁边可能是一个小城镇,这是新兴的模式,结果二流地段形成了一流的效益,而一流地段只能培育成二流的产品,这就是开发模式问题。当然有些地区没有海滨的问题,但是从度假需求来说,最基本的需求就是“休闲”两个字,就是要有好的环境,另外在总体规划、设计的布局里要突出文化特点,发挥自己的优势。这些东西现在做的都不足,目前全国有一批度假区已经达到,在同质性的度假功能之下突出自己的异质性,是度假旅游供给者首先要考虑的问题。

2）度假区：大型、综合、文化

度假区的建设,第一要规模大。一般而言,度假区都可以 31

称作是大项目。当时批复的12个国家旅游度假区,基本上都在十平方公里以上,小范围称不上度假区,只能是一个度假单元。

第二,度假区应该是综合性的,也就是说应该包含多种元素,形成一个复合型的体系。度假区的核心就是度假设施,一个度假区至少应该有一个中心酒店,有相应配套的公寓式住宅,也要包括一些比较简易的住宅,以对应各个层面的客人,形成复合型的体系。

第三,度假区要有自己的文化主题。有了文化主题,异质性才能突出,才能够把事情做到位。

3）度假酒店：设计、活动、组合

度假酒店包括度假村在内,现存的主要问题是设计不到位。可能是设计师偷懒,也可能是缺少经验,自己没有经历过,不知道什么叫度假,很多设计照抄照搬,使现在的很多度假村、度假酒店不伦不类。现在全国能够达到国际水平的,基本上只有几个地方,海南的凯莱、天域、康乐园、博鳌,深圳的骏豪,北京的瑞海姆。剩下的都是国内水平,一味追求豪华,造成的状况只能是花了很多钱,却得不到成效。当然有些东西也和政府要求有关,政府要求你必须在这个地点,实际上就意味着黄金地段产生不了黄金效益。比如海口市开发琼州海峡旅游度假区,我前些年去,一个下午看了八个点,看完后32

建议改个名字,叫做琼州旅游观光区,因为已经把度假条件破坏了,沙滩边修了一条60米宽的大路,这就意味着旅游度假区的基本条件达不到了。后来提了一个相应的解决方案,另外修一条路,把这条路拿出来作为建设用地。他们坚持说要往度假方向发展,在马路的另一面预留了很多建筑用地,这个建设用地不会有人来投资,因为黄金地段都已经被破坏了,但是海南航空公司在马路靠海滩的一边修建了一个“新国酒店”,取得了成功。这就是一个总体的开发模式下的设计模式问题。

现在的度假区设计大多数都不合格,不管是总体方案布局,还是单体设计,一直到餐厅、客房,方方面面的设计都不行。钱花了很多,交了学费,有些学费将来无法挽回,有些还可以调整。比如饭店客房里边的设计不太合理,还可以考虑调整一下,但是饭店的总体结构很难调整。随着休闲度假市场的扩大,需求层次的提高,会产生一批新的度假村和度假酒店,尤其是在环城市度假带,会产生一批休闲度假的领袖型企业,主体的需求会向这些企业集中。现有的度假村和度假酒店,或者谋求改造,或者接受淘汰,这是将来的一个必然趋势。这就意味着现在的这些企业要好好研究自己的问题,尤其是在设计上,应尽快调整。

第二,度假酒店要研究活动问题。因为设施是死的,客人 33

来了不能只有死的设施。比如温泉度假村,不能在这儿住一个星期,天天泡温泉。哪怕温泉的花样丰富,又有花卉泉,又有咖啡泉,都无济于事。这就要求度假村、度假酒店在设施的软开发上要下些功夫,要把相应的活动组织起来。比如国际上的度假区有一个很典型的现象,上午基本看不见人,因为上午大家都在睡懒觉；到了下午开始有人了,满大街都是穿着花衬衫、大裤衩到处闲逛的人；可是一到晚上,就可能一身夜礼服去参加活动了,非常正式的活动。这类活动一般来说都是酒店方组织的,给客人发一个通知,注明“着正装”,变成上流社会的上流生活。当然活动还有另外一类,在迪厅、酒吧狂欢。这样的活动性软件必须强化,我们现在基本没有,中国人的文化传统里也不太接受这些,但是随着度假需求层次的提高,这些方面的需求必然会产生,如果现在引导、创造这方面的需求,就有可能在这些方面成为领袖。

度假酒店的第三个要素是,强化组合功能。作为一个度假酒店,设计、建设、经营、管理、服务,各个方面要有机组合。这个组合首先是把现有资源加以重新整合,资源不限于度假村本身,也包括度假村的周边。比如在延庆建一个度假村,要研究和周边怎么组合。组织度假活动,今天到松山去看看,明天可能去其他地方,这都是一种组合,是一个度假加观光的组合。现在多数是会议加度假、会议加娱乐的组合。但34

是光靠这样的方式还不够,还必须加强文化性的内容,才能把组合做好。组合的内容越多,方式越多,竞争力就越强。

4）休闲房产：主题、品牌、创新

休闲房产和度假酒店是不同的,其中相同点是休闲度假品牌,但本质上休闲房产更倾向于房地产项目。休闲房产这两年很热,一般叫做旅游房地产,但仔细分析,这个概念不准确,旅游是流动的,房地产是稳定的,流动和稳定很难直接结合到一起。休闲房产的概念可能更准确,因为休闲的方式是多样化的,而且休闲房产有一个前提是产权明确。房产的购买者为业主,你帮助我来利用。这和产权酒店也不完全一样,它们在市场上的产品形态不同,产权酒店是酒店式的产品形态,休闲是楼盘式、单元式的产品形态。但是休闲房产在休闲度假产业里必将占有一个主要的地位,也就意味着现在的度假村要面临一系列强大的竞争对手。

休闲房产的开发有三个主要的因素,第一个是要树立自己的主题。现在很多休闲房产的开发只强调一些自然性的主题,而且强化的过分,然而文化性主题不足。比如滨水的很多住宅,图画的很美,全世界再没有这么美的地方,实际上臭水坑遍地都是,这样能行吗？这叫名实不符。尤其在北方地区,自然环境并不好,有些东西不能过分强调,而要把文化性的主题树立起来,这对于休闲房产的开发来说是一个必备因

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素。

第二是在这个过程中要形成自己的品牌。休闲房产的品牌形成和度假村、酒店的品牌形成相比,有天然的弱势,其原因在于,度假村和度假酒店的客人是大规模的流动,在流动的过程中通过口口相传树立了品牌,可是房产客人是相应稳定的。现在很多房地产开发商开发一个大型楼盘,跟着要做一个酒店,原因何在？就是因为这个酒店可能形成真正的品牌,但是这个楼盘反而不能形成。比如北京的世纪金源,酒店2000间客房,规模极大,后边依托的楼盘上百万平方米。现在大家都知道世纪金源酒店,但是不知道上百万平方米的楼盘。这也是一个市场特点,要求休闲房产在品牌方面多下功夫。

第三个要素就是研究创新。休闲房产是房地产市场和旅游市场的边缘结合体,本身就蕴含了很多创新的因素。

5）休闲度假的类型

休闲度假从供给角度一般有两种分类方式。一种是依照自然条件,依托资源的分类,包括滨海型、温泉型、森林型、山地型等,各有特点。

第二种是主题活动类,包括体育类、文化类、会议类、娱乐类等。对于经营,应该说这种类型的区分更加重要,因为区分类型就是为了确定主要功能,从而形成异质性。

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6）新型组织方式

在休闲度假的供给上,还需要一些组织方式的创新。一是交通问题,国际上的通行模式是远途采用包机形式,近途采用自驾车形式。我们现在都是刚刚开始,国内包机更是不足。二是旅行社组织,需要尽快调整,但是旅行社习惯于传统的观光团队方式,对于新的市场还“找不着北”。三是市场营销方面,度假旅游的形象不突出,特色更不突出。

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第五章 建设单位基本情况

新疆牧浪金葡农牧有限公司是一家集牛羊家禽饲养；农牧产品、经济果木种植、深加工、销售与一体的综合性农牧公司，公司注册资金500万元，总资产3亿元，企业员工150人，年销售收入2000万元。

新疆牧浪金葡农牧有限公司致力于作为生态农业、农牧业深加工、民俗特色旅游开发的企业，我们期望公司的事业目标与人类的生活、发展紧密相关，企业在各个领域不断实现价值创新！

商业原则 为顾客提供原生态、高价值的产品与服务是我们的商业使命，我们的经营哲学离不开对生活价值的尊重，倡导和推进循环农业、有机种植、生态养殖农业种植方式，影响更多的农业企业来一同建设人类健康饮食的未来生活，与合作者、顾客、企业员工分享成功和生活的意义。

组织信条 我们坚信，诚实的商业行为能为公司创造持久的价值，坚信一个有成长力的公司是基于对人性的普遍尊重。我们信奉相互信任、相互尊重的巨大价值，它将有力地推动我们组织在不断变化的商业环境中快速成长。我们要致力于建设一个平等的、高效的、富有创新热情的组织，一个活泼的、不断自我激励的团体。

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价值观 我们永远开放性地看待未来，谦虚谨慎的态度将使我们有效地避免严重的工作挫折。友善和信赖是人际关系美好的赠与，它比物质利益更能开花结果，组织的巨大能量来源于一个有生命力的和谐集体。工作伙伴之间的相互鼓舞和赞赏将成为我们的组织传统。勇于承担工作责任，与他人分享工作经验，重视组织整体利益将是我们人才最重要的特征。工作的改进永无止境，它带给我们丰厚的未来。牢记人与人之间珍贵的差别。

在保证企业服务质量的同时，为企业降成本，增效益，以此创造一个永久辉煌的企业，让一个永久辉煌的企业给每位员工带来更多的福利， 最终让每一位员工有一个幸福和谐的家庭。

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第六章 项目建设指导思想及原则

6.1 本项目建设的基本原则结构

1）独俱特色，讲究档次；

2）与周围景观充分融合与统一；

3）突出哈萨克名族特色度假休闲娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；

4）封闭式管理，开放式经营。

6.2 可行性研究范围

本次研究是以项目开发单位提供的基础资料和国家有关法令、政策、标准、规程等以及该项目相关内外部条件、城乡总体规划为基础，对该项目建设工程的建设背景及必要性、建设规模及建设条件、设计方案、投资估算、资金筹措及建设进度安排、社会效益及综合效益等进行论证，以确定该项目建设的可行性、效益的合理性。

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第七章 项目总体方案设计

7.1项目建设指导思想

1）建设上尽量不破坏原有自然景观和民族风味。

生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡情融为一体。同时为允分展现哈萨克名族民族特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑哈萨克元素。

2）兼顾景观生态性与与娱乐性。

在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取生态区和观光娱乐区分开、丰富植物景观群落，增加观光娱乐的多样性和趣味性。

3）开发“体验经济”。

通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到度假村的生产、生活中，增强民俗体验。

4）服务设施规划具有现代性。

在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布臵一定要打破传统的农家风格，

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同时充分考虑哈萨克民俗特色。

7.2项目规划原则

秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用“草”的优势和“木”的优势，坚持以牧为本，以牧业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设。

1）整体性与开放性的原则

生态园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。

2）生态性原则

生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对牧场本身和42

周边乡村产生不良影响。

3）经济性原则

生态园将充分有效利用园区内生态资源；同时，生态园本身除了发展生态休闲旅游以外，还将开展观光体验、民俗活动等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划巾将充分考虑经济生产的内容。

4）参与性原则

亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设臵上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验牧场生活的情趣，享受到原汁原味的哈萨克文化氛围。

5）特色性原则

特色是生园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，立足哈萨克民族特色旅游开发，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。

6）多样性原则

鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，

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将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。

7）适宜性原则

项目建设区域内有大量可利用、改良、改善、维护的草场和林场，生态园将充分考虑现有自然资源，准确定位合理布局，坚持固有生态完整性原则，适宜适量开发，保持景区原生态和现代感相结合。

8）近期和远期规划建设性原则

生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。

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第八章 经济和社会效益

随着昌吉市北沙窝开发力度的加大，北过境公路的拓展延伸，旅游休闲度假配套设施的建设就显得越来越重要和日益紧迫。该项目的开发建设必然刺激带动整个北沙窝的开发。

项目建设是从构建和谐社会、落实科学发展观出发，其意义是深远的；项目建成后，北沙窝的旅游休闲度假设施将得到极大的改善，可加快开发利用北沙窝旅游资源步伐，可充分满足广大游客的住宿、餐饮、度假、休闲、娱乐、民俗体验等方面的需要，从而促进昌吉市旅游事业的更好更快发展，带动当地牧民的经济发展，增加贫困牧民的收入，为社会提供更广泛的就业机会，为当地政府带来可观的财税收入，促进昌吉市经济持续健康快速地发展，从而获得较好的经济效益和社会效益，促进社会主义新农村建设步伐。

项目建设符合国家有关产业政策，布局合理，在昌吉市是首家独资兴建的一座集住宿、餐饮、休闲、娱乐、观光、养老、集会、度假为一体的哈萨克特色休闲度假区，并严格按照国家法律、法规运作。本项目的建设本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围景观融为一体的特色休闲度假村，使所有旅游休闲度假者能产生回归自然、爽心悦目、星

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级享受的感受，并通过该度假区的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。

根据该项目的地理位臵、气象、水文、地质及初步设计方案，建设该项目在技术是完全可行的，依据有关资料显示，该项目在规划、环保、消防等方面均可行。

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