楼价几曾降 小城故事多

2011年09月29日 14:53

来源：投资与理财

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文 马力

今年楼市的“金九银十”不同以往，“金九”肯定没了，“银十”的成色注定也不那么闪亮。一线城市怎一个“跌”字了得!以北京为例，签约量减少了45%，创了历史新低。而10个重点城市里，有半数城市的成交量出现了30%左右的下滑。上海松江、青浦的别墅豪宅直降4000元；北京通州的地王“润枫领尚”房价从3万一摇身，变成了1.3万。美国佛罗里达原价4万美元的900平方米一块“裸地”竟打了对折，只卖2万！

一扇门关上的同时，一扇窗却被打开。大城市正遭遇寒冬，小城却迎来了“北国之春”。“小城故事多，充满喜和乐。若是你到小城来，收获特别多。”正如歌里所唱，二三线城市买房的人收获特别多。中国房地产百城价格指数4月至8月份的数据显示，月度住宅价格环比涨幅居前排行榜中，以秦皇岛、洛阳等为代表的二三线城市多次居于前列。“限购令”公布的大半年时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购或限购不严的二三线城市。而除了限购的影响，笔者在这里也想来讲讲小城故事，找找小城今后楼市的趋势脉络。

小城要有大发展 城市化就是主旋律

第一个故事要说小城大发展。说到发展，不得不提大都市。中国今天的大城市就像一个个巨大黑洞，加速吸取资金、技术、人口等要素，同时也吞噬着幸福。除交通拥堵之外，房价趋高、生活成本增加、看病难、上学难等“大城市病”集中爆发。

但为什么人们还是对一线城市趋之若鹜？这里的几组数据有解释。把城市分类：50万、100万、1000万人口三类。50万人口以上的城市就能形成自我服务的内生经济，这种城市能可持续稳定发展，但自由竞争度较低，个人发展需维系关系网。100万人口以上城市，自由竞争度较高，相对可挣脱关系网，人才流动，城市高速发展。1000万人口大都市，资源集中，自由竞争度最高，人才汇集，能超速发展。

不言而喻，北上广深一线城市聚集着全国最好的经济、教育和文化、医疗资源，不断吸引人口流入。截至2010年底，北京人口约2200万，上海人口约1900万 ，广州人口约1400万，深圳约1500万。

资源过度集中，最终导致区域发展的不平衡，除了“大城市病”，东西部发展不平衡，城市的资源、人才发展也不平衡，都现实存在。而“十二五”主线加快转变经济发展方式，实现区域平衡，正是中国经济发展未来的方向，中小城市将迎来发展良机，城市化将成小城主旋律，中国第二轮城市化主战场正是这些房价持续上涨的二三线城市。

大城市人口溢出，小县城人口涌入，加上城市产业升级，投资的不断增加及本轮的楼市调控，致使房地产商重新布局，加大对二三线城市的开发。像万科、保利等品牌地产商进军二三线城市，拉升了当地住房消费档次，高品质小区也带动了当地房价上升，而且这种趋势还在扩大。种种客观因素都会导致一个结果：从长期来讲，即使“限购”，也挡不住小城的城市化和房价的上涨。

“限价”换“限购” 欢迎小城来做客

上面提到的“限购”，就是要讲的小城第二个故事。小城房价在城市化主旋律下高歌猛进，短期涨得太快，终于引起了管理层的担忧，于是“限购令”开始向二三线城市扩散。

8月份，随着二三线城市“限购”的五大标准出炉，各地的“限购”一触即发。一个多月之后，故事有了戏剧性变化：一方面，一些城市由于担心“限购”，在短期内导致需求迅速释放，房价反而量涨价升；另一方面，则是一些城市迟迟不推出具体措施，还有像廊坊、烟台等城市，以“限价令”代替“限购令”。

“限价”换“限购”这个点子出的妙！妙笔生花的就是地方政府。地方政府面临土地财政压力，并且城市化进程中，大量开发土地，搞城市基础建设，导致地方融资平台压力非常大。一线城市“限购”，恰为二三线城市房地产市场带来了机会。“并不愿限购，而是希望趁限购形势，迅速将当地房地产市场发展起来，趁房价往上涨，吸引开发商拿地卖出好价钱。”这是地方政府的如意算盘。此时让地方政府出台“限购”措施，“自断财路”，定会遭抵触，难有积极性。以“限价令”换取“限购令”，就不会把当地房地产打垮，土地接着卖，税收接着有，地方财政不受影响，房价还能控制住，也能向中央交差。

问题出现了：房地产商一想今后不能涨价了，干脆一次涨到位，提20%-30%的价格，再通过打折销售，这样也没什么损失，价格却虚高不少。“限价”换“限购”，不但没限住房价，也限不了成交量，除了本地人刚需，许多外地买房人也涌入小城，参与抢购大军。为什么会有那么多外地人趋之若鹜，到小城来做客呢？因为小城是看似一幅画，听像一首歌，人生境界真善美。

看似一幅画 小城人生境界真善美

看似一幅画，听像一首歌，风景如画，休闲买房是今天讲的小城第三个故事。

二三线城市中，特别是旅游城市的房子极有吸引力。海景别墅，山涧豪宅，这些房子成为故事主角。吸引人的是养老加投资！这些房子在郊区，限哪门子购啊，放开了买呗！在大都市待得不耐烦的人，看到“秀水之地，宜人之居”，盼望着养老能来这天上宫阙，能不动心吗？所以，类似秦皇岛这样的旅游城市，更是出现了“限购焦燥症”，房价坐上了火箭，涨幅位居全国第二。

不过，休闲度假可以有，投资可就两说了。讲个故事大家就明白了：一个大城市老板在海滨城市买了栋海景别墅，进行了豪华装修，打算以此养老。第一年生意太忙，就去了一次，走时怕别墅没人看管，就请了保姆。保姆正好家里不够住，就住进别墅，随时看护院子，老板甚是满意。第二年，老板仍很忙，只去了一次，保姆反映离市区太远，治安不好，丢过几次东西。于是，老板找了保安，负责看家护院。安排妥帖后，放心的走了。第三年，老板更忙，没时间去别墅。

第四年，老板终于到了别墅，结果看到保姆和保安结婚了，娃娃也出生了，一家三口幸福的生活在大别墅里，过着天堂般的生活，还领着双份工资！老板却累死累活，在别墅也住不了几天。呵呵，太搞了！当然这是笑话，但也是真事。

小城的三个故事讲完了，买不买，看你自身情况。不过要说一句：二三线城市中心区的房子真有价值！从投资角度说，投资CBD的核心区域房产，房价从100年的发展过程看，是唯一能够跑赢CPI的。而在危机中，核心区的房子又是最抗跌的。2008年次贷危机中，美国纽约中央花园边上的房价只下跌15%左右，旧金山核心区域只下跌20%，而中小城市、特别是二三线城市普通房的房价，腰斩一半的比比皆是。

*作者系内蒙古卫视《新财富非常道》主编