开发项目前期物业管理招标文件

？？项目前期物业管理

招 标 文 件

项目名称：？？项目

招 标 人: 四川省三台慧川房地产开发有限责任公司（盖章）

法定代表人： （签字或盖章）

日 期：二00八年一月

目 录

前附表

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

投标书 技术规范及要求 投标人须知 其他事项 附件

前 附 表

第一章 招标书

按照国务院《物业管理条例》的规定，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司决定对“？？项目”采用公开招标的方式选聘前期物业管理企业，合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目简要说明

项目位置：绵阳市涪城区高水南街

物业类型：大型住宅物业

建筑密度：26.3％

容积率：2.7

绿化率：30.8%

总建筑面积 ：约35万余平方米（一期约8.2万平方米,二期面积属概算面积），其中高层13幢,204387.30平方米；小高层13幢,125806.76平方米；多层5幢，17396.26平方米；非住宅3282.96平方米。

物业管理用房建筑面积 ：680平方米

机动车地下停车位：约910个，地上停车位约600个

非机动车停车场所：4处

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目一期工程于2007年11月开工建设, 其中小区出入口一个，消防通道1个。工程计划于2008年8月底竣工并交付使用（以建设主管部门验收备案时间为准），需要前期介入。

三、物业管理用房的配置情况

“？？项目”配备物业管理用房680平方米（符合相关文件规定标准），以提升物业服务形象，便于业主（住户）前来办理咨询、报修、交费、投诉和联系特约服务等，利于物业管理公司与业主的交流和沟通。房屋具体位置见总平面图。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位和购房人均按相关政策法规缴存。

五、项目总平面图及主要设施设备配置

见项目总平面图、主要设施设备配置说明（附件10）。

六、投标截止时间地点

投标截止时间：2008年 月 日14时30分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

投标地点：绵阳市游仙区沈家坝下街9号

七、开标时间、地点

开标时间：2008年 月 日14时30分

开标地点：绵阳市游仙区沈家坝下街9号

八、投标保证金：人民币捌万元整。

九、招标文件资料费：人民币贰仟元整。

十、招标人：

本项目招标人：四川省三台慧川房地产开发有限责任公司

联系人：左天义

联系地址：绵阳市游仙区沈家坝下街9号

联系电话：[1**********] 0816-2290918（办公室）

招标人：四川省三台慧川房地产开发有限责任公司

二○○八年一月

第二章 技术规范及要求

本物业物业服务按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》贰级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、前期物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序（含日常安全巡查服务）的管理；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行使、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域内环境卫生的维护；

7、物业档案资料的保管；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务及管理。

二、前期物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符。

三、前期物业管理服务标准

四、物业服务费的结算形式

本项目的物业服务费采用包干价的报价形式，投标人应根据管理服务内容进行测算定价。定价应符合《绵阳市物业服务收费管理实施细则》.

投标人应充分考虑物业管理期间的所有风险、责任等。

五、主要设施设备的配置及说明（详见附件10）

第三章 投标人须知

一、总则

（一）使用范围

本招标文件仅实用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标人”系指四川省三台慧川房地产开发有限责任公司。

2、“投标人”系指按时购买招标文件并通过开发商资格审查，且按时向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

经开发商资格审查认可的投标方称为合格的投标方。

（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、购买招标书同时，应向招标人缴纳人民币捌万元的投标保证金，保证金于招标结束后30日内退还（不计利息）。

3、购买招标书资料费人民币贰仟元整，不予退还。

（五）勘察现场与答疑

1、投标人应对项目和周围环境进行现场勘察，以获得有关编制投标文件和签署合同所需的资料。未进行现场勘察的投标人自行承担由此产生的后果。

2、勘察现场所发生的费用由投标人自行承担。

3、在现场勘察中由招标人提供的资料和数据只是投标人能够更充分的利

用招标人现有的资料，投标人由此做出的推论、解释、结论等招标人概不负责。

4、投标人提出的与本次招标有关的任何问题均须在开标16日前以书面的形式送达招标人，招标人以书面的形式回复投标人，逾期招标人不再接受。

（六）关于招标文件

1、在投标截止期前，由于各种原因，招标人有权以补充的方式澄清或修改招标文件。若遇此情况，招标人将在投标截止期前15日前将澄清（修改）通知书传送至所有投标人，澄清（修改）内容为招标文件的组成部分。

2、不论是否提交投标文件，投标人均不应扩散招标文件内容。

3、投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题，应在获取招标文件2日内向招标人提出，否则，由此造成的损失由投标人自行承担。

二、投标文件的编写

（一）投标文件的格式

投标文件由资信部分、商务技术部分二部分组成。

1、第一部分：资信部分应包括以下内容：

1.1资信部分投标文件封面；（见附件1）

1.2法定代表人身份证明书（附法定代表人身份证复印件）；（见附件2）

1.3法定代表人签字说明（若法定代表人亲自参加投标）；（见附件3）

1.4投标文件签署授权委托书（若为委托代理人，并附委托代理人身份证复印件）；（见附件4）

1.5营业执照（复印件）；

1.6资质等级证书（复印件）；

1.7投标函；（见附件5）

1.8拟派往的项目经理的简历；（见附件6）

1. 9公司业绩（见附件7，无业绩也需注明）

2、第二部分：商务、技术部分应包括以下内容：

2.1商务、技术标投标文件封面（见附件8）

2.2投标报价表；（见附件9）

2.3管理服务理念和目标；

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2.4项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（物业经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

2.5管理服务人员配置

2.6物业管理档案的建立与管理

2.7根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

2.7.1对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维护的方案；

2.7.2物业管理区域内公共秩序维护及车辆行驶、停放及场所管理方案；

2.7.3物业管理区域内环境清洁保洁方案；

2.7.4绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

2.7.5业主、使用人装饰装修的管理方案；

2.8 物业维修和管理的应急措施

2.8.1本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

2.8.2消防应急措施；

2.8.3治安应急措施

2.8.4 电梯故障应急措施

2.9 项目收支预算

2.10 特约服务方案

2.11 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

2.12 临时管理规约（建议稿）。

（二）投标文件格式

1、投标人应按招标文件提供的投标文件格式编写（表格可按同样格式扩展）。

2、投标文件的两个部份（资信部份、商务技术部份）应分别装订。

3、投标文件商务技术部份用A4纸单面打印，全篇均不应出现与投标人有关的名称、标识、地址、企业负责人姓名等内容。

投标文件商务技术部份封面按照招标文件提供的格式。

4、投标文件资信部份的装订式样、打印字体等由投标人自行决定。

（三）投标报价

1、此项目投标报价应既符合《绵阳市物业服务收费管理实施细则》，又充分考虑当地物业管理市场情况。

2、报价分四个部份：高层住宅物业服务费；小高层住宅物业服务费；多层住宅物业服务费；非住宅物业服务费。物业管理服务费采用包干制的报价形式，物业服务费按建筑面积每月每平方米计算。

3、投标报价由投标人自主确定。投标报价应由投标人根据实际情况，自

身的技术和管理水平、经营状况、制定的方案及招标文件的要求确定报价。

4、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的高层住宅物业服务费；小高层住宅物业服务费；多层住宅物业服务费；非住宅物业服务费报价金额及测算依据。每项报价投标方均只允许单一报价，招标方不接受有任何选择的报价。投标报价方式见《物业管理投标报价表》。

投标报价应是所确定的招标范围的全部工作内容的价格体现，除非合同另有规定，其报价已经包括了实施物业管理所发生的所有费用。

（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标书的要求，编制投标书共5套，正本1套，副本4套。除此之外，投标人还应提供电子文档1套。投标文件上应明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异、或正本与电子文档有差异时，以正本为准。

2、投标文件须打印，资信部分由投标方法定代表人（或授权委托人）签署（签名或盖章）和加盖公章（签字盖章不能复印）。

3、全套投标文件应无涂改、行间插字或删除，除非这些删改是根据招标方发布的修改进行的，或者是投标人造成的必须修改的错误。

4、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

（一）投标文件的密封

投标单位应把投标文件加以密封，在投标文件密封袋上应标明：

免浪费，原则上密封的式样不作特殊要求，请各投标人按上述基本格式提供基本信息，方便开标。

（二）投标文件的修改和撤消

1、投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分，投标人在投标截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

2、投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

（三）投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

1、未密封的；

2、资信部分未加盖投标单位印章和未经投标单位法定代表人（或授权委托人）签署（签字或盖章）的；

3、逾期送达的；

4、未能按照招标文件要求编制的；

5、附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

1.1开标方法：现场开标。

1.2开标程序：

1.2.1中心工作人员介绍参加开标会的监督人员、记录人名单。

1.2.2监督人员宣读主持人的委托授权书，监督部门查验并签字确认。后宣布开标会由招标法定代表人委托授权人主持开标会。

1.2.3宣布开标、评标会场纪律；

1.2.4出示招标项目的合法依据；

1.2.5介绍评标委员会产生的情况，评标原则，评标办法；

1.2.6介绍合法的投标单位；

1.2.7监督人查验投标人代表的身份；

1.2.8宣布抽签决定开标顺序；

1.2.9投标人代表依排列顺序对投标文件的密封情况进行检查；

1.2.10按抽签排列顺序依次拆启投标文件；

1.2.11按抽签顺序开标、唱标；

1.2.12开标会结束，进入评标；

1.2.13由评标委员会对各投标人的投标文件进行初步评审和详细评审，并独立评分，评分表签字后交工作人员。

1.2.14各投标单位按抽签顺序答辩。

1.2.15各投标答辩时间限20分钟内。评委自由提问，答辩人回答。评委在投标单位答辩结束后独立评分，评分表签字后交工作人员。

1.2.16宣布推荐中标候选人排序情况，开标结束。

2、评标标准和评标办法

2.1招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会共设5人。其中，招标人指派1人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员4人。

2.2 评标原则：依照“公平、公正、科学、择优”的原则。

2.3 评标采用综合评估法，标准分值计算取值如下：

满分100分，其中资信部份20分，技术部份30分，商务部份30分，现场答辩20分，各分项得分情况详见下表：

2.3.1资信部份（20分）

（转下页）

2.3.2 技术部份（30分）

2.3.3 商务部份（30分）

2.3.4 现场答辩（20分）

说明：①技术部份、商务部份评分保留1位小数，资信部份、现场答辩评分为整数。 ②得分汇总计算保留2位小数。

2.4评标办法：本次评标采用综合评分法，评委在评标时，除了考虑投标单位的投标价格以外，还须考虑下列要素：

（1）投标文件对本项目的满足程度；

（2）物业管理方案的先进性、合理性； （3）投标单位综合能力。

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、排名第一的中标候选人为中标人；若第一中标候选人放弃中标或因故不能履行物业服务合同时，则排名第二的中标候选人为中标人，依此类推；

2、招标方将在公示期满后5个工作日内确定中标人；

3、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即产生法律效力；

4、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。 （二）悔标责任

1、中标人接到中标通知书5日后，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效；

2、招标人在发出中标通知书5日后，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人应给予中标人赔偿。 （三）物业服务合同的签订说明

最低报价不是被授予合同的保证。 （四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同；

2、中标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

第四章 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据招投标相关政策法规发现投标人在投标过程中如有违法、违规行为的，一经查实取消本次资格，已经中标的取消中标资格，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用由招标人全额承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定的要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人身份证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并简要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

第五章 附件（投标文件格式）

附件1

？？项目前期物业管理

投 标 文 件

（正本或副本）

项目名称：？？项目 投标文件内容：资信部分

投标人： （盖章） 法定代表人： （签字或盖章）

日 期： 年 月 日

附件2

法定代表人身份证明书

单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间：经营期限：姓 名：系 特此证明。

年 性别： 投标人： 日 期： 月 日

年龄： 职务：的法定代表人。 （盖公章）年 月 日

（投标人单位名称）

附件3

投标人文件签署授权委托书

本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 （单位名称） 的 （姓名） 为我公司签署 （项目名称） 的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。

代理人无转委托权，特此委托。

代理人： （签字） 性别： 年龄： 身份证号码： 职务： 投标人： （盖章） 法定代表人： （签字或盖章）

授权委托日期： 年 月 日

附件4

投 标 函

致：四川省三台慧川房地产开发有限责任公司

1、根据你方“？？项目”物管招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件后，我们愿意按高层住宅物业管理服务费每月 元/平方米；小高层住宅物业管理服务费每月 元/平方米；多层住宅物业管理服务费每月 元/平方米；非住宅物业管理服务费每月 元/平方米的报价参与投标，此报价按照招标文件的要求，已包含我公司实施本项目物业管理所发生的全部费用，遵照招标文件的要求，承担实施本项目的物业管理服务。

2、我方已详细审核全部招标文件。

3、我方同意所提交的投标文件在招标文件规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。

4、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。

投标人： （盖章） 单位地址：

法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章） 邮政编码：

日期： 年 月 日

电话：

传真：

拟派遣项目经理情况表

拟担任职务：

公司业绩

附件7

？？项目前期物业管理

投 日标 文 件

（正本或副本）

期： 年 月 日

商务、技术部分

附件8

投标报价表

此报价与投标函报价一致。若有不同，以本报价表为准。

附件9

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况：

给水：由市政给水管网直接供水；

排水：雨污分流，分别排入城市市政管网。

二、供电、供气设施设备配置状况：

供电：一户一表；

供气：由天然气公司管网直接供气：

水、电、气表均设置在户外。

三、垃圾处理设施设备配置状况：小区设垃圾收集和中转房。

四、小区智能化设备的配置状况：各单元设访客非可视对讲系统，小区所有对讲系统连网，小区周边设红外线监控及报警系统，小区设停车场管理系统。

五、消防系统：设置消火栓和灭火器。

六、入口设置：共6个。

七、电梯89台。

九、开发公司负责提供必须的主路牌、信报箱、大门、车场消防标识等。