最新房地产项目众筹模式研究分析
房地产众筹模式分
析研究
一、投资理财型
典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。
1）平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。
2）在6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万元的需求，短短2小时便被443位人士完成。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。
如此短时间内取得这么高的收益，主要得益于当时拿房的价格低。中信御园销售价格在30000-45000元/
平方米，
房宝宝拿到的价格只有21000元/平方米，相当于市场价的7折。
根据规定，团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。
点评：既然是理财，肯定都是冲着赚钱去的，这需要众筹的组织方有足够的平衡能力。对于开发商来说，更多的肯定是希望尽快卖掉房子，同时对外宣传自己的品牌。而对于参与者来说，则是得到尽可能高的收益率。因此，众筹的组织方需要本着对参与众筹的人负责，选择好的项目合作，实现合理的收益，同时平衡开发商一方的诉求。
二、营销推广型：能否持久是个问题
典型代表：搜房的天下贷、京东的凑份子钱。
1、天下贷
150分钟、到场158组购房者、销售金额近亿元！在搜房网“顶级合作伙伴计划”中，万科海上传奇的2014年首场夜闪购交出了一份完美的答卷。如此亮眼的成绩来自于一款针对搜房网会员的专属金融产品“天下贷”的支撑。
“天下贷”是搜房金融面向购买万科海上传奇的搜房网电商
会员推出的一项专属金融服务，提供最高90万元的消费贷款，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点，最长可享受24个月无抵押贷款。
三、合作建房型：
“乐居众筹”目前计划的置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用，整个建造过程公开透明。
对于参与者最担忧的资金安全问题，“乐居众筹”通过第三方银行监管资金解决，封闭运作，专款专用，确保资金
安全；同时，“乐居众筹”引入审计所、律师事务所全程监
督审计，建房信息定期公示，并且组织用户成立众筹建房代表委员会，定期对项目进行考察，了解项目建设进展。
点评：这种模式对于陷入危机中的中小房企是一个大利好，平台通过互联网手段，将购房者汇聚起来，筹集资金聘请中小开发商建房子，将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系，达到了节约中间利润成本的目的。对购房者来说，意味着可以以更低廉的价格买到房子；开发商来说，则解决了开发商的资金及客户问题。
缺点是众筹建房组织者能否拿到地以及能以什么价格拿到地，都存在不确定性。中小房企与成熟的品牌房企相比存在有劣势，拿地的能力可能存在很大不足。此外，组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力等问题都需要谨慎考虑，如果组织者投入过低，高度依赖众人投资，组织者的风险控制意识难以保证，风险最终就会都转嫁给了参与者者。