中国二三线城市房地产业现状与趋势
２０１２年１月
总第２１４期第１期学术交流Ｊａｎ．，２０１２
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中国二三线城市房地产业现状与趋势
王福君
（鞍山师范学院高职院，辽宁鞍山１１４０１６）
［摘要］世界金融危机使中国房地产市场经历着较大幅度的震荡，同时后金融危机时代房地
产政策所具有的不稳定性、多变性更加剧了中国房地产市场的波动。在一线城市房地产市场急剧
变化的同时，二三线城市房地产业的发展也受到了市场和政策双重风险的影响。进入后金融危机
时代，中国二三线城市房地产企业面临着前所未有的挑战，存在着规模不经济、财务风险大、缺乏
诚信、房地产企业面临房源积压危机等问题。国家房地产政策应该是需求管理和供给管理并重，
在正确疏导消费者需求的前提下，房地产企业必须升级转型，实现规模化、融资化、诚信化和低碳
化经营。
［关键词】后金融危机时代；二三线城市；房地产业
【中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标志码］Ａ［文章编号］１０００—８２８４（２０１２）０ｌ－０１００一０４
房地产业具有拉动经济、建设城市和改善民生三大效应。据有关部门研究表明，我国住宅业每投入增加１亿元，其他２３个相关产业将增加１．４７９亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入０．７０亿元，估计发展房地产业宜接、间接可带动６０多个部门和行业的发展…。房地产业与建筑业密切相关，美国经济学家库兹涅茨提出的１５年＿２５年的“建筑周期”，往往也是城市建设的周期。房地产业的发展除了具有经济性效应之外，还有社会性效应。“住有所居”是房地产业社会性效应的基本要求和目标，也是构建和谐社会的重要方面之一弘－。
一、后金融危机时代中国二三线城市房地产业的现状
世界金融危机使中国房地产市场经历了较大幅度的震荡。从２００１年至２０１０年全国房地产投资增长率来看（见图１），中国房地产业一直保持着波动中增长的态势。２００１年我国房地产业开发投资额为６２４５．４８亿元，到２０１０年提高到４８２６７．０７亿元，１０年间增长了６．７３倍，期间可以分为３个完整的周期，波长最长的是２００３年至２００７年间的周期。而２００７年至２０１０年期间的房地产业周期相对于前一个周期来讲是“大起大落”，其波动的高度为３３．２％，深度为１６．１％，波动的幅度是１７．１个百分点，波动的平均位势为２５．１％，其数据都远远地大于２００３年至２００７年间的周期，说明中国房地产业２００７年以来波动较大，主要表现在振幅大、峰位高、谷位深，虽具有较强的扩张性，但稳定性也较差。
２００９年为了应对金融危机，各地政府纷纷出台促进房地产市场发展的很多利好政策，在通胀预期、流动性过剩、中央２００９年ＧＤＰ力争保８等诸多因素刺激下，２００９年下半年以来，中国房地产市场自住需求和投资需求双双得到了释放，房地产企业资金压力减缓，投资比去年同期增长３３．２％，房地产市场出现空前繁荣，房价开始快速上涨。
可以说，２００９年是中国房地产业的波谷之年，也是中国房地产业进入后金融危机时代的转折之年，主要表现在：一是成熟的挑剔型的个体消费者已成为房地产市场的消费主体，中国房地产业开始进入“微利时代”和需求的多样化时代：二是一线城市房地产业挤出的逐利性极强的流动性货币以及海外资金向二三线城市转移，将导致二三线城市房地产业竞争更加激烈；三是国家在注重房地产业经济效应的
【收稿日期］２０１ｌ—０８一Ｏｌ
［作者简介】王福君（１９６８一），男，辽宁宽甸人，党总支书记，教授，吉林大学商学院博士后在站人员。从事经济学研究。・１００・
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同时，必然加大房地产业的“保障作用”，使中国房地产业进入一个商品房和保障房并重的新时代。
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图１２００１——２０１０年全国房地产开发投资及增长情况一开发投资额一比去年同期增长
资料来源：中华人民共和国国家统计局ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｅｎ／ｔｊｓｊ／
改革开放３０多年来，二线城市的基础设施建设已经基本到位，交通、能源的瓶颈已基本消除，第二、三产业都得到了较快发展，大大缩小了与一线城市的硬件差距。而一线城市第二、三产业的发展已经走向结构升级和技术创新，原有产业向二三线城市转移成为必然趋势，从而给二三线城市经济发展带来广阔的发展前景。另外，中国城市化进程的快速推进，使二三线城市成为中国区域经济增长的重要载体，成为后金融危机时代房地产业资本流入的“价值洼地”。这一时期，中国二三线城市房地产市场受到了市场和政策双重风险的影响，面临着后金融危机带来的不确定性、短期政策带来的不稳定性、我国房地产融资模式的局限性以及金融创新增加房地产市场的风险＂１等问题，同时二三线城市房地产营销也将面Ｉ临国家抑制投机和投资需求的力度加大、理性消费趋于回归、住宅空置面积升高、房地产价格持续上涨【４１等形势。从２０１０年４月开始国务院陆续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，实行更为严格的差别化住房信贷政策。由于一线城市房地产政策的严厉性、针对性，挤压出很多投资投机型炒房资金，加之二线城市在过去几年内房地产价格上涨有限以及地方政府急于发展经济的推动，使二三线城市很可能成为后金融危机时代房地产价格增长的快速区域。
从全国来看，２０１０年第一季度房地产市场的高速增长态势，由于受房地产调控政策的影响，房屋销售价格同比指数从５月份起逐月下降（见图２），新建住宅价格同比指数从６月份开始也平稳回落（见图３）。而二三线城市以沈阳市为例，２０１０年１月份房屋销售价格同比指数为１０２。７％，环比指数为９９．９％，其中新建住宅价格同比指数为１０２．８％，环比指数为９９．９％，说明１月份销售价格有所回落。但由于受一线城市房地产政策收紧的影响，使尚有涨价空间的二三线城市房地产价格持续上升，到１２月份沈阳房屋销售价格同比指数为１０８．３％，环比指数为１００．３％，其中新建住宅价格同比指数为１０９．２％，环比指数为１００．４％。由此可见，二线城市房地产市场受调控政策的影响不大，走势仍呈平稳上升趋势，但上升幅度不大。
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图２２０１０年全国和沈阳市房屋销售价格同比指数变化情况
资料来源：中华人民共和国国家统计局ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ。ｅｎ／ｔＮ／
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二、后金融危机时代中国二三线城市房地产业面临的问题
在后金融危机时代，由于中国二三线城市基准地价上升，建材、劳动力、融资等成本上涨将提高建设成本，同时越来越多的购房需求者因为收入增加希望改善住房条件，以及大量的被拆迁居民形成的需求，都将使二三线城市未来房价仍有上升的趋势。在目前我国产业结构升级转型和实现和谐社会的关键时期，房地产价格上涨过快会带来一定的负效应：一是过高的房价将会占用居民大部分的可支配收入，对居民的其他消费活动产生显著的挤出效应；二是回归理性的房地产市场必然使房价急剧下跌，造成居民财富数量的减少，产生财富减缩效应；三是当房价跌破购房者办理按揭贷款时的首付款时，将会使银行系统出现大量的不良贷款或坏账，对银行系统产生威胁。由于房地产业所具有的经济性效应，在以房地产具有的经济拉动效应来促进相关产业的发展时，必须使房价和收入之间保持合理的比例关系。目前，我国二三线城市的道路交通、基础设施、物业服务等还在起步阶段，人均可支配收入不高，广大居民还存在着“住有所居”的购房需求，而超过本地居民承受能力的房价是有损当地经济发展的。为了遏制增长过快的房价，满足居民安居乐业的需求，政府采取的房地产政策应该是需求管理和供给管理并重，在正确疏导消费者需求的前提下，重点加强房地产企业的自身建设，实现多渠道、多类型的房屋供给。
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圈３２０１０年全国和沈阳市新建住宅价格同比指数变化情况
资料来源：中华人民共和国国家统计局ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｃ，ｖ＇ｔｊｓＶ
１．规模不经济。房地产业是典型的资金密集型产业，规模效益的特点非常突出，只有达到很大的规模才能实现高投入和高回报，才能形成竞争优势。中国二三线城市房地产企业近年来发展迅速，本地房地产企业已初具规模。但二三线城市房地产企业呈现的“小、散、差”的特点，使得资源无法集中使用，企业整体开发能力低，规模经济效益差。如沈阳市２０１０年拥有房地产开发企业１４３２家，资产合计只有３５４７．５亿元，每个企业资产只有２．４８亿元；全部主营业务收入６０５．５亿元，平均每个企业主营业务收入只有４２２８．３５万，远未形成规模效益。
２．财务风险大。房地产行业具有资金投入量大、回收期长与变现能力差等特点，在发展中必然存在财务风险”Ｊ。二三线城市房地产企业由于起步晚，自身资金积累不足，企业所需资金主要靠银行贷款解决。同时当地政府为了加快城市建设，拉动当地经济发展和增加税收与就业，往往放松对房地产企业的贷款要求，使我国房地产企业的资产负债率多在７０％以上，有的高达９０％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
３．企业缺乏诚信。近年来，我国房地产行业的急速发展和高利润率的诱惑，使很多房地产企业特别是二三线城市的房地产企业短期行为严重，缺乏诚信，不重视自身的信用建设。在生产上表现为擅改设计图纸、面积缩水、工程质量低劣、偷工减料、拖欠或压低职工工资等；销售上的问题屡屡发生，主要是房地产销售人员和中介服务人员缺乏诚信欺骗用户、价格欺诈、顾客承担公摊面积大、延迟交房、未竣工验收便擅自投入使用等；在售后服务上主要表现为房屋维修不及时、维修态度消极、物业服务不到位、住户停车困难等，这些发生在不同环节的诚信问题，不但严重损害了消费者的利益，而且直接影响着房地产市场和企业自身的发展。
４．房地产企业面临房源积压危机。２００８年１０月末，国家统计局数据显示全国商品住宅空置面积同比增长１８％。２０１０年中国二三线城市的房地产投资继续增大，而商品住宅销售却低迷下滑，虽然短・１０２．
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期内二三线城市的房价没有回调，但住宅空置面积却不断增大，房源积压的高库存状况突出，已经严重地威胁到房地产开发商的资金链条。在保障性住房即将批量入市的预期下，中国房地产市场房价还面临着９０００亿元保障房的结构性冲击。在供给加大的前提下。再加上开发商资金回笼预期，后金融危机时代二三线城市的商品房价格可能将面临下降的趋势。
三、后金融危机时代中国二三线城市房地产业的发展趋势
后金融危机时代，政府应该是需求管理和供应管理并重，在紧缩房地产业刚性需求、投资投机型需求、二套房贷政策等需求管理的同时，加强治理土地财政模式、开发商非理性“抢地”、捂盘惜售等供给问题，促使中国房地产企业转型，增强企业的核心竞争力。
１．规模化经营。规模化经营是房地产企业增强竞争力的有效途径。后金融危机时代，中国一线城市房地产企业大规模进入二三线城市房地产市场，与本地房地产企业进行激烈竞争。在这种强大的竞争压力下，二三线城市房地产企业要想生存和发展，必须对市场进行深入分析和准确判断，具备土地掌控、市场营销、成本管理、全程服务、风险防御Ｍ１等房地产企业发展要素。在提高自身发展能力的同时。要以资产和品牌为纽带进行兼并重组，加速房地产行业资源整合。通过重组和联合，达到上市房产企业的资产实力和合规性门槛，才能提高房地产企业的市场营销能力、项目管理能力、服务创新能力＂１等核心竞争力要素，使二三线城市房地产企业在市场上占据应有的地位。
２．融资化经营。后金融危机时代，房地产企业的高负债经营发展模式将难以继续，因为推动房地产业急速发展的宏观环境已经发生了变化，主要表现在一线城市的城市化进程已经达到极限，同时在“十二五”保民生的前提下，房地产业的社会性效应将被放在首位。缺少这种宏观走势的支持，房地产企业如果还不断的去扩大负债，必然带来资金链断裂，因此二三线城市房地产企业的首要任务是扩大积压房源的销售。在中国二三线城市房地产市场中，要积极发展各类金融机构和民间融资，促进消费者融资购房的多元化。同时房地产企业也应该与各类资本方进行对接，积极发展房地产委托贷款、典当融资、产权交易、信托、私募基金、互助担保等多种融资方式，增强企业的融资能力，降低资金短缺风险。房地产企业要有理智的市场判断，充分利用市场机遇，加快房地产项目的开发和销售速度，加快资金周转，以防资金链断裂；同时要加快囤积土地的消化，加快开发，实现资金有效科学的流动。
３．诚信化经营。在房源过剩、房地产市场供大于求的条件下，房地产企业要想持续发展壮大，必须诚信经营，这是房地产企业加强品牌建设的前提。由于二三线城市房地产市场发展不成熟，需要政府从建设、国土、规划、房管等多个渠道监管房屋建设质量，从工商、税务、金融、人民法院等多个部门采集房地产开发商诚信信息和住户投诉问题，建立企业诚信档案，评定企业信用等级。通过诚信化经营，带动二三线城市房地产企业加强品牌建设。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多，其专业服务的价值从长远看甚至远远超过房地产实物的建筑价值。２０１０年万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的房地产企业在销售业绩上的突出表现就是追求诚信和品牌化的结果。
４．低碳化经营。低碳经济的核心是节能减排，而低碳住宅的核心是节能。近年来，房地产业的高速发展使大量建筑存在因结构不合理、材料使用失当而引发的高耗能、高排放。有关数据表明，我国建筑采暖、空调、通风、照明的能耗占全国总能耗的３０％左右，建筑物所排放的二氧化碳气体占全球排放量的４０％［８］。发展低碳经济、建设低碳城市、构建低碳社会已成为我国各级政府的重要工作方针，房地产业走向低碳势在必行，这需要政府出台一系列鼓励性政策，使房地产业愿意做绿色建筑、节能建筑，真正做到节能、低排放、低污染，使消费者真正享受到低碳化生活。
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［责任编辑：胡晓玉］・１０３．
万方数据
中国二三线城市房地产业现状与趋势作者：
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年，卷(期)：王福君鞍山师范学院高职院,辽宁鞍山,114016学术交流Academic Exchange2012(1)
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