在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范

在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范——以商业银行防

范风险为视角

于晨曦 张文锋 中国工商银行授信业务部

一、商业银行在建工程抵押价值评估中存在的主要问题

在建工程由于其未完工的特点，在其功能性、可转让性及稀缺性等方面受到一定限制，这决定了其最终价值的不完整性，即限定了其抵押贷款价值的保障功能。而其对房地产行业的隶属性，也决定了其在经济的不同周期阶段，自身价值的周期性波动。内、外部条件对其的限制性，导致了抵押价值评估实践中，存在很多的模糊认识和问题，从而为抵押贷款的安全带来较多的潜在风险。

1．在建工程抵押内涵界定

对房地产在建工程通常有广义和狭义两种解读。广义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕、房地产主管机关颁发所有权证书前的一种物理状态。狭义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕前所处的一种物理状态。在建工程不仅包括固定资产建设，也通常包括一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程。

传统的在建工程抵押内涵以建设部《城市房地产抵押管理办法》规定为难，指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。但《物权法》颁布以后，对其内涵做了一定的拓展，根据一般抵押权的规定，在建工程抵押指为担保债务的履行，债务人或第三人以其有权处分的在建工程在不转移财产的前提下，抵押给债权人的一种行为。实践中，不同层级的信贷人员对在建工程和在建工程抵押的内涵存有不同的理解，从而在接受抵押品的范围和贷款资金的用途监管上有不同规定。

2．抵押条件的确定

由于在建工程的未完工特性，商业银行对抵押条件的确定存有一定的不统一。部分银行会直接根据法律法规执行，只要主体开工建设就可接受。部分银行会以±0为标准。而大部分银行会从风险管理的角度，规定房地产开发建设占投资总额的比例达到规定要求以后才可接受。当然，还需要对土地出让金、工程价款、相关证件的齐备等方面有一定的要求。因此，抵押条件亟需明确统一，至少在同一家商业银行内部，具体操作层面应具有同一标准。

3．评估方法的选择

在建工程评估通常有三种方法：成本法、假设开发法和形象进度法。评估实践中，评估机构倾向于选择形象进度法和假设开发法，即使选择成本法和形象进度法，也往往最终以形象进度法评估价值为准。商业银行前台信贷人员基于营销压力，则往往直接借鉴外部评估报告，但贷款审查、审批人员则通常以成本法评估价值为准。形象进度法和假设开发法可利用市场比较法确定完工后的房地产价值，并可将销售税费、开发商利润等加入完工后的房地产价值内涵，从而得出相对较高的价值。但评估过程中，往往忽略或有意遗漏了市场法运用过程中对积算价值的调整、对房地产发展趋势的分析和对折旧的考虑等因素。部分商业银行前台人员对评估方法理解过于肤浅和表面化。

4．评估原理的理解

商业银行信贷人员基于风险防控和管理的要求，结合抵贷资产处置结果，对在建工程评估原理的理解与外部评估机构有一定的偏差。比如，成本法中，外部通行的评估准则认为在建工程价值一般包括土地成本(包括取得成本和开发成本)、建筑物建安成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润等。部分信贷人员则认为对形象进度较低(如低于50％)的在建工程，在其价值构成中，应剔除销售税费和开发利润等因素。因为风险管理实践发现，一旦违约发生，由于在建工程不具备相对完整和独立的功能性，其自身价值和市场可转让性受到较大限制，导致变现价值普遍较低。需要指出的是，商业银行内部没有制定统一的技术操作规范，也导致了不同银行之间、同一银行不同分行之间评估实践中存有一定的区别。

5．对区域和行业性因素的分析

房地产行业发展的最大特点是其区域性。不同区域，在不同的经济发展阶段，房地产行业呈现不同特点。虽然评估准则和评估原理中对区域和行业分析都有要求和规定，但在评估实践中，尤其外部中介评估机构出具的报告中，大部分只是对区域性行业发展的泛泛描述，极少有真正意义上的区域和行业分析。而对商业银行而言，虽然部分银行对此予以强调，但由于尚未经历过严格意义上的行业性风险，所以也一直未真正重视对此的分析。对我国商业银行而言，房地产行业贷款占比普遍较高，在建工程类抵押贷款中，借款行业集中度极高，行业集中性风险不容忽视。各商业银行应以当前金融危机为契机，研究在宏观经济形势尚不完全明朗的情况下，如何把控房地产行业走势，以及如何正确认识区域房地产市场，这应是在建工程抵押评估风险分析核心所在。

二、相关建议

商业银行信贷人员要正确评估在建工程抵押的作用。首先，需要规范操作程序，严格按照信贷管理和风险控制要求，根据抵押价值评估流程管理程序，做好抵押评估基础性工作，比如明晰产权、收集资料，认真做好现场勘察，确保抵押品的合法有效性等。其次，需要做好抵押品周期重评工作。根据对抵押品的最新价值的跟踪，以准确了解银行债权保障程度，从而及时采取风险防控措施。最后，扎实做好抵押技术指导。主要措施有以下几种。

1．明确在建工程抵押内涵

商业银行应根据《物权法》规定，尽快制定出在建

工程的信贷政策。既然在建工程抵押的资金使用不再局限于自身继续建设所用，可以为第三方筹集资金抵押，那么对在建工程界定应以其广义含义为准。因为现有规定避免了以建成后房地产抵押贷款却无法继续使用作为自身建设资金的困境，资金用途的扩大也拓展了抵押在建工程范围。但对商业银行而言，通常意义上的一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程，在接受其作为抵押品时，须严格分析其权属状况和物理状况，秉着谨慎性的原则，在充分考虑折旧等因素的基础上仔细评估。

在建工程抵押需要明确以下几点：第一，抵押人和权属所有人可能不再是同一人。当以第三方占有的资产抵押时，应完备相应的法律程序，确保银行的优先受偿权。另外，须注意对在建工程权属所有人信用程度的分析，以尽可能减少信用风险和道德风险。第二，担保类型为抵押，决定了资产不转移占有，存在着继续使用，产生折旧的可能。第三，担保贷款可不再局限于在建工程继续建设使用，这就要求银行面对第三方抵押情况时，对借款人的资金使用和监管作出进一步规定和要求，以防信贷资金挪作他用。第四，商业银行应对解押程序和抵押合同内容变更等在借款合同中予以明确。

2．设定在建工程抵押条件

商业银行应从风险管理角度，综合考虑抵押晶的市场价值变化趋势和市场转化活度等，科学设定在建工程抵押条件。第一，在建工程占用范围内的土地，需已缴纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。第二，在建工程抵押须已取得建设用途规划许可证和建设工程规划许可证，正在建设的在建工程抵押，还需取得建设工程施工许可证。第三，确定在建工程能形成具有独立使用功能的、可转让的、产权清晰的房地产。第四，房屋建设开发的投资总额完成25％以上 (不含已交土地使用权出让金)。第五，建设工程范围内的商品房尚未预售。第六，其他必备条件。

3．制定商业银行在建工程技术评估规范

目前，在建工程的市场评估准则基本借鉴房地产评估原理，但二者在内蕴的功能性和市场性上存有不同，致使其价值构成应该不完全一致，即使对未来的机会成本一并考量，二者在评估方法的选择和评估原理的理解上也应有所区别。更重要的是，商业银行信贷部门需要考量的是综合风险控制，是在风险一定情况下最大化利用其经济资本：而外部资产评估机构考虑的是如何在遵守准则、保证程序合理的前提下，最大化自身收益。二者利益的不同，决定了方法选择上的偏好不一致：决定了同一方法下，具体计算原理和参数选择的取舍原则不同。因此，商业银行应通过对有关市场数据的积累，制定出符合内部风险控制需要的技术操作规范。

4．加强对区域和行业二维风险因素的研究

单纯从抵押物个体角度评估其价值，无法保证结果的科学性和合理性，不仅无法保障贷款的安全，还可能带来潜在风险。商业银行信贷人员应充分利用内部资源，对行业内研究部门或投行部门的区域分析报告、行业分析报告重点学习，并借鉴银行内部地区评级和行业评级结果，定期对区域行业市场重点分析，以明确市场基本供求、区域经济发展特点和地区行业性政策规定，从而对区域房地产市场做出尽可能有效的预测。加强对区域和行业二维风险因素的研究，是抵押价值讦估的根本性决定因素，切忌实际评估工作中的“本末倒置”。只有做好该项工作，才能有效预防系统性或行业性风险，尽早避免信贷集中性风险；保障银行债权的安全和资本的高效、安全使用。