浅谈前期物业管理工作要点

浅谈前期物业管理工作要点

——丁佳

首先我们应该了解一下什么是前期物业管理，从时间上来看是指自项目入住之日前90天，结束至物业服务正常运作时止的时间（即项目入住之后的90天）。我们传统的已入伙时间为节点，分为前三后三。这6个月我们统称为前期管理。

其次前期管理主要工作是站在业主使用的角度，从符合物业管理需求和满足广大小业主使用的合理性、控制管理成本、可持续发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发商提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 下面通过本人的工作经验简单的归纳以下几点在前期管理中应该注意的工作要点：

1） 要根据法律法规的约定和开发商明确管用房的面积，其中管理用房包括管理处办公室、客服中心、员工宿舍食堂等。一般情况下开发商在设计中往往会忽略宿舍和食堂的预留。在这方面需要及时的提出建议及修改方案。

2） 小区的进出口位置和数量配置要合理，坚持能少则少的原则。目前以最低工资增长幅度的趋势来看，物业公司需要减少人员的投入，尽量的用安防设备来替代劳动力的支出。小区尽量考虑全封闭式管理，外围防护围栏的设计要防攀防钻。外围死角位需要加装监控设备。

3） 小区内VI标示和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。否则日后这块物业维护将会是很大的成本。

4） 小区内、地下室和楼道的照明灯不必多，只需满足一定的光照度即可，小区内的照明灯尽量采用耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯泡，地下室和楼道则可以采取节能措施如声控开关、光控红外线复合开关等，主要目的是方便日常维修、业主使用及减少日后公共照明的用电量。

5） 根据工作经验核定一个单元的楼道灯用电量，尽可能配制最小容量的电表（以免大容量电表运作而发生不必要的公共能耗）。另外消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量少的尽可能的合用一个电表，以免以后计量出现误差。

6） 小区公共配套设施设计需要一步到位。管道煤气，智能系统，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。以免引起以后小业主对此产生的一些不必要的纠纷。

7） 小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。方便日后的维修与补给。

8） 项目中所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、都应与开发商就

设施设备的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。这可以方便物业管理公司在前期工作中的承接查验工作的展开。

9） 项目内所有重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、

闭路监控系统、消防报警系统、对讲系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。以方便日后的操作和维修维保。

10） 项目内所选用的设备和仪表均应得到有关部门的许可证明（如电表、

水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。并对物业公司相关技术人员给予指导并交付使用。

11） 为方便以后小业主的使用和物业公司的管理，对大型重要的公共配套

设备能设立独电表的设独立电表（便于物业公司以后情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源，减少住户的损失），弱电类分线分层分户应作好识别标记，合理分配。方便日后物业的检修。

12） 物业公司的工程专业技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握

第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。以满足物业管理公司对项目更深入的了解。

13） 对项目的竣工验收，物业公司人员应同参加，对不符合物管要求的工

程项目令其整改合格后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录等。物业管理公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱及成本。

14） 建设单位应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工

程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。方便以后管理中出现问题可以及时跟进。

15） 将施工单位施工未用完的建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来

备用可为以后维修减少费用。凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

16） 物业公司在验收时应注意在以后的管理工作中与其密切相关的设施和

管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

还有就是小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起小业主的投诉、争纷）。现在小业主维权意思比较强烈，物业公司尽量在前期工作中将以后可能会引起的纷争和投诉的问题提前解决。

17） 物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物

业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是前期工作需要全面完善的预防问题的发生。

综上所述，项目只有做好前期物业管理工作，才能保证后期物业管理日常服务的正常开展，才能保证物业管理工作的有序进行，为创建和谐社区打下良好的基础。

前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“前期管理从图纸开始”其核心是把物业管理的理念注入到物业的规划、设计、施工进程中，使产品尽量满足小业主的需求。通过前期管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在正常期管理中做好物业本质工作及其设施设备的维修维保工作。为日后在正常期的管理工作中能为小业主提供更优质的服务奠定了坚实的基础。