北京三里屯soho

北京三里屯SOHO项目介绍

1 三里屯SOHO项目位置

三里屯SOHO位于北京最具国际化气质的三里屯中心区域，众多国家使馆环绕，毗邻三里屯酒吧街及工人体育场，出入即可融入酒吧街内的国际顶级夜店。项目东临东三环交通枢纽，据北京国际机场仅30分钟车程，距地铁10号线500米，见图1

三里屯SOHO

图 1 三里屯SOHO区位图

2 项目定位

三里屯已有近五十年的历史,多年积淀的酒吧休闲文化和国际化氛围，已使其成为京城最具活力的时尚人群娱乐消费中心，也是北京夜生活的主要聚集地之一；这里云集了知名的酒吧与乐队、异国情调的餐厅和与纽约SOHO同步的星星点点的小店，还有云集周边的使馆、宾馆、写字楼、体育场馆，构筑了区域的巨大发展活力。

随着什刹海、朝阳公园等新酒吧区竟争对手的出现，三里屯酒吧街业态单一、环境狭小的弊端也日益幕露，人气日益下滑，并逐渐失去了“领头羊”的位置。但在既有基础之上，区域的酒吧休闲文化和国际化氛围、文化影响力仍然十分强大。在坚持酒吧文化的同时，并对周边的消费业态加以完善，进一步加强区域娱乐休闲氛围，三里屯区域的发展必将有望突围。

图 2 印象老三里屯

SOHO中国开发商潘石屹这样描述三里屯SOHO的定位：三里屯和香港的兰桂坊有相似之处，以前香港中环下班以后就成了一座死城，兰桂坊出来之后带动了中环的夜生活。三里屯和CBD很近，CBD的人下班后就可以去三里屯玩。三里屯有独特的历史文化和艺术气质，一个区域的商业硬件可以短时间做得很高档，但是文化是长期培养出来的，所以一个区域的文化传统、格调、氛围是不可复制的。香港的铜锣湾远近闻名，一到那儿就感到特别有活力，人来人往的，有高档商店，也有低档店铺。我希望能把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯SOHO来，将三里屯SOHO打造成香港的铜锣湾。

3 项目概况

三里屯SOHO由日本著名建筑设计师隈研吾设计，项目总占地面积51245平方米，总建筑面积465680平方米，由商铺、公寓及写字楼组成，商铺13万平米，写字楼12万平米，公寓12万平米，车位7.4万平米。其中地上建筑面积315680平方米，地下建筑面积150000平方米，是集超大型商业、娱乐、办公、居住于一体的建筑综合体，包含5个商业中心、5幢写字楼和4幢公寓楼。其中，裙房(1~4层,局部5层)和地下1层为商业中心，5层以上为写字楼和高档公寓，地下2~4层为停车场、设备机房、人防工程和服务管理用房。5个商业中心由溪水蜿蜒的下沉花园广场将它们融汇贯通，和谐统一，浑为一体。

图 3 项目指标

4 项目开发

4.1 开发特色

 三里屯SOHO为半开放式社区，车辆从小区南入口处进入地下直接入户，系西

库靠近地上停车位。

 在社区空间营造上，形成全开放——半开放的空间层次体系，满足不同物业层

次的居住需求。

 社区建造采用下沉式庭院设计，水系贯穿其中，北区为办公，南区为公寓，商

业遍布整个区域。

 在社区开发模式上采用SOHO开发模式，以三种不同的产品类型——公寓、办

公、商铺相结合，来打造整个社区

图 4 规划图

4.2 业态划分

三里屯SOHO包含高档公寓及写字楼，商业三大商业业态，可以满足各类城市生活的需求，并促进该地区未来的发展。丰富混合的业态将改变以往三里屯以小型商业活动的自发延续为主的发展模式，成为能够提供各类丰富的城市活动的城市空间。三里屯SOHO将不仅为商业，同时还为生活和工作提供良好的环境。三里屯SOHO五个塔楼底座，分别定义为五个不同的商业主题，见图5：

 霓裳风采、  电子科技、  儿童天地、  品味家苑  柔美生活

图 5 业态划分

4.3 三里屯SOHO项目商业特点

三里屯SOHO商业面积分割合理，户型方正，便于使用；无论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。这里将成为三里屯区域最具亮点的商业聚集区。

 位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。

 在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。

 在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。

 在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。

 不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。

 这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里将是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场所”。

图 6 商业分布图

4.4 三里屯SOHO项目公寓和写字楼

写字楼设计上旨在创建个性化时尚办公空间，共3栋塔楼，坐落在项目用地的北侧如图7，各塔楼指标见下表1,2,3。

图 7 写字楼分布图

表 1 塔楼1

表 2 塔楼2

表 3 塔楼3

公寓为全家居服务式公寓，共2栋塔楼，坐落在项目用地的南侧如图8，各塔楼指标见下表4,5。

图 8 公寓分布图

表 4 塔楼4

表 5 塔楼5

4.5 开发时序

 项目一期：公寓/商业项目

总建筑面积：18.4万平方米（不含车库）

包含四栋公寓楼坐落在项目用地南侧，安静适宜居住。

图 9 一期开发图

 项目二期：办公/商业项目

总建筑面积：16.6万平方米（不含车库）

包含四栋公寓楼坐落在项目用地北侧，这里与主街道联系十分便捷。

图 10 二期开发图

5 项目开发评价

三里屯是北京最繁华的“夜场”，也是北京最“潮”最时尚的区域，更是白领、小资和高端人士的聚集地。学生曾于大二期间参观过三里屯，高端大气的高楼林立，表现着他的现代与摩登（图12）。在SOHO的对面是三里屯Village（图11），这里和SOHO给人的感觉截然不同，独特清新的建筑风格，穿插的廊道让人耳目一新，给人以亲切感。

图 11 三里屯village 图 12 三里屯SOHO

无论从商业规模、体量、建筑外观来看，三里屯SOHO都算是三里屯的巨无霸。再加上三里屯是北京最具国际化气氛和传统的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外，按照常理在高端人士聚集的三里屯区域，商业项目的人气应该不会太差。三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺虽

然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的

顾客漫无目的的闲逛着。而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。两个项目近在咫尺，为何差别这么大？

和SOHO中国相比，太古地产（Village）的运作模式往往采用综合开放的模式，集合商业、零售、酒店及住宅物业等多种业态，涵盖办公、购物、住宿、娱乐、餐饮等需求，中国内地开发商万达集团的城市综合体模式与之非常相似。太古是长期运营的地产公司，是业界“慢工出细活”的典范，基本不存在资金链断裂之类担忧，只要看中好的地段，开发的物业就会以持有为主。易铺网总裁陈建明接受记者采访，分析三里屯Village为何成功时指出，太古地产拥有逾三十五年在香港发展和管理商业项目的成功经验，太古将多年的经验以及对消费者需求的理解运用在三里屯Village这个项目上，以明确的商业路线逐步吸引了众多具有创意的品牌在此开设他们的概念店和旗舰店，是三里屯Village成功的一个根本原因。

另一方面，三里屯Village只租不卖，把租客和业主的关系变成了合作伙伴的关系。因此太古从各方面考量，都为租客店面制造更多的人流机会。再者，三里屯Village规划设计很有特点。在这个开放式的购物空间内，共有1 9幢低密度的当代建筑，以胡同、院落、广场等相互连接，使建筑物之间开放而没有距离感，时尚却不失亲和力。对顾客而言，太古这样的设计更人性化些，对商铺而言也吸引了客流量。

三里屯SOHO是商业综合体。而综合体的开发模式会让开发商面临诸多挑战：“第一是涵盖酒店、写字楼在内的大型商业中心，业态构成、配比较为复杂，对规划设计要求非常高；第二是招商，需要聚拢大量的商业资源；第三是营运维护非常烦琐，住宅地产主要是销售，建起来只要卖出去就算是成功，而商业地产的开业只是开始。”专业人士认为，商业地产对组织能力要求特别高，缺少产品的定义、业态的深刻理解以及核心的组织能力，风险就会非常大，而SOHO中国显然不具备这种能力。