房地产估价报告比较法版本
房地产抵押估价报告 估价项目名称:
xxxx拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室房地产估价 委托方:
xxxx
估价方:
xxxxx房地产评估有限公司
估价人员:
中国注册房地产估价师 xxx1
中国注册房地产估价师 xxx2
估价作业日期:
2008年12月2日
目 录
一、 致委托方函
二、 估价师声明
三、 估价的假设和限制条件
四、 房地产估价结果报告
五、 房地产估价技术报告
六、 附件
1. 委托书复印件
2. 房屋所有权证复印件
3. 相关图片资料
4. 房地产估价机构资质证书复印件
5. 估价人员资格证书复印件
致委托方函
xxxx:
本公司接受委托,对你们所拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室房地产(房屋产权面积为70.69平方米,房屋所有权证复印件见附件)进行价值评估,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员根据估价目的,遵循估价原则和估价程序,依据国家的有关法律、法规、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)、建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》以及其它有关资料,客观地选择估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过计算,并结合估价人员的经验,发表公允的评估意见为:
估价对象在估价时点(2008年12月2日)的抵押价值为大写人民币壹拾柒万肆仟柒佰元整(¥174700.00元);单价为¥2471.35元/㎡。
特此函告
xxxxx房地产评估有限公司
2008年12月2日
报告使用提示
1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对抵押价值可能产生的影响:
估价对象在抵押期内除发生地震、火灾等不可抗力外,其实物状况一般不会发生改变。在估价对象实物及区域因素不受意外损害,能正常维护使用,且未增加法定优先受偿款,房地产市场没有较大波动的情况下,预计估价报告使用有效期内,房地产抵押价值基本保持稳定。
2.在抵押期间可能产生信贷风险关注点:
贷款方应经常关注该抵押人在还款期内经济状况及还款能力。一旦抵押人经济状况恶化、违约等现象发生,应立即进行协商变现或依法变现;
3.合理使用评估价值
报告使用人应将评估报告通篇阅读后合理使用本报告。如在短期内实现抵押权进行强制变现,扣除变现费用后的变现价低于市场价,故在确定估价对象的抵押贷款额度时提请贷款方注意。
4.超出报告有效期或者在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值进行再评估。
5. 报告阅读人请注意本报告中的变现能力的分析。
估价师声明
郑重声明:
1. 我们在这次估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2. 本报告是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本次估价的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)、建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》以及其它有关资料进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5. 我们已对本估价报告的估价对象进行实地查勘。
6. 没有非本公司人士对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师 xxx1
中国注册房地产估价师 xxx2
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
我们评估的是估价对象的现时市场价格,是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格,它依据如下假设:
1. 任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家和地方有关法律、法规,并支付了应缴税费。
2. 在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷,不受任何权利限制,可以在公开市场上合法地进行转让。
3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4. 有一段合理的洽谈时间,可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1. 本次估价未考虑估价对象短期内变现的影响因素。
2. 估价人员实地勘查时,对房屋仅进行了一般性的察看,并未进行结构测试;对内部无法勘查的隐蔽工程,主要参考委托方提供的资料,并结合常规做法确定。
3. 本次估价是估价时点(2008年12月2日)的价格现值,假设在本报告有效期间物业价格保持稳定。
4. 本报告出具的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房屋价格产生的影响,也没有考虑特殊的交易情况,使交易方追加或减少付出而对房地产价格所产生
的影响。
5. 估价对象的建筑面积、结构以委托方提供的房屋所有权证所载明的为准。
6. 本次评估将估价对象房屋与所分摊土地作为一个整体进行考虑。
7. 本次评估仅为确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据,不得作其它用途。
8. 本次评估结论中包含房屋室内装修的价格。
房地产估价结果报告
一、 委托方
姓 名:xxxx
电 话:
二、 估价方
估价机构:xxxxx房地产评估有限公司
三、 估价对象
xxxx拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室的房地产(房屋产权面积为70.69平方米,房屋所有权证复印件见附件)
四、 估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
五、 估价时点
2008年12月2日
六、 价值定义
本次评估是由估价人员按照《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及其它有关房地产估价的法律法规计算的估价对象基于估价时点的抵押价值。
七、 估价依据
1. 国家、省、市及有关部门颁布的关于房地产评估的法律、法规、政策;
2. 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3. 建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》;
4. 委托方提供的有关情况及资料(包括现场解说);
5. 估价人员实地勘察所得资料;
6. 2006年淮安市房地产价格行情资料。
八、 估价原则
1. 合法原则:房地产估价必须以房地产合法使用为前提。
2. 最高最佳使用原则:能给估价对象带来最高收益的使用,这种使用,是在法律上允许、技术上可能、经济上可行。
3. 替代原则:房地产价格遵循替代规律,具有相同或相似区域、位置,相同用途的房地产,因具有替代的可能性会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致。
4. 估价时点原则:由于房地产市场是不断变化的,在不同估价时点,同一宗房地产往往具有不同的价格水平,本报告对估价对象市场情况及其自身情况界定,均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、 估价方法
参考:由于在此供求区域内类似房地产交易实例较多,房屋价格具有可比性,本报告采用市场比较法对估价对象进行价格评估。
十、 估价结果
估价对象在估价时点(2008年12月2日)的抵押价值为大写人民币壹拾柒万肆仟柒佰元整(¥174700.00元);单价为¥2471.35元/㎡。 十一、 估价作业日期
2008年12月2日
十二、 估价报告有效期及有关说明
1. 本报告有效期一年,从完成报告之日起计算,超出期限使用或在报告有效期内房地产价格行情发生较大变化的,应进行调整或重新估价;
2. 估价人员未对委托方提供的资料向有关部门进行核实,委托方应对所提供资料的真实性负责,因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任;
3. 本报告解释权属于本公司,本报告全文或部分内容公布之前,须征得本公司同意,国家法律规定除外;
4. 本报告一式叁份,委托方贰份,受托方壹份,复印无效。
十三、 估价人员
中国注册房地产估价师 xxx1
中国注册房地产估价师 xxx2
房地产估价技术报告
一、 个别因素分析
估价对象范围:xxxx拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室的房地产(房屋所有权证复印件见附件,房屋产权面积为70.69平方米)。
1. 房地产实体状况:估价对象所在建筑物为四层混合结构楼房,建成于1997年。估价对象位于101室,建筑面积70.69㎡,外墙弹涂,内墙刷乳胶漆,客厅地砖地面、卧室木地板地面,木门、铝合金窗,厨房、卫生间内墙贴瓷砖到顶、塑料扣板吊顶,地砖地面,室内净高2.7米。
2. 房地产使用现状:估价对象现用途为住宅用房。 二、 区域因素分析
淮安市是著名的历史文化名城,周总理的故乡,地处江苏腹地、江淮平原北部、淮河下游,东近盐城市、南连扬州市、西临宿迁市、北为连云港市。
新淮安以建设大城市为目标,城市化进程速度推进。目前,中心城市已连成一片,建成区面积80平方公里,人口80万人。中心城市功能不断完善和强化,二、三产业比例趋于合理。城市基础设施不断加强,档次迅速提高,现代化高层建筑遍及市区各主要街道和新区,城市建设日新月异。
估价对象位于淮安市xxx路xx区x幢x室,处于淮海东路北侧,承德北路东侧,四周分布丹桂苑小区、安涉桥小区、万福来家俱城、
和平新村,有2路、33路等多条公交线路经过,交通便利。 三、 市场背景分析
淮安市是一个中等工业城市,为淮安地区政治、经济、交通、文化、科技和信息中心,随着改革开放的不断深入,淮安市经济有了飞快的发展,城市建设成绩斐然,区域内城市公用基础设施建设齐全,路、水、电、气、邮电通讯条件大大改善,学校、医院、菜场等公用设施配套逐步完善,投资环境大为改观,这必将对淮安市的房地产业有很好的拉动促进作用。
淮安市由于经济和人口的持续快速增长,随着城区规模不断扩大和每年移居城市人口的增加,产生了对住宅的旺盛需求,这种需求在2006年达到阶段性高点。但国家从2005年开始对居住房地产宏观调控力度加大,陆续出台了相关调控政策,使得2006年房地产市场价格保持相对稳定。 四、 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象在合法前提下最高最佳使用进行估价,最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能给估价对象带来最高价值的使用。估价对象最佳用途和现用途一致,本次评估的估价对象最高最佳用途为居住用途。 五、 估价方法选用
由于在此供求区域内类似房地产交易实例较多,房屋价格具有可比性,故本报告采用市场比较法对估价对象进行价格评估。 六、 估价测算过程
(一)选择比较实例
(二)估价对象与比较实例的比较分析 1. 交易情况修正
比较实例A、B、
C均为正常交易,根据经验确定A、B、C的交易情况修正系数均为100/100。
2. 交易日期修正
由于所选取的比较实例A、B、C均为2005年下半年的价格,近来房地产的价格有上升趋势,根据估价经验确定A、B、C修正系数均为105/100。
3. 区域因素修正
区域因素修正表
根据调查,与估价对象类似的比较实例情况见上表,以估价对象所在区域为100,由上表评定比较实例A、B、C的区域因素总体较好于估价对象,根据经验确定比较实例A、B、C区域因素修正系数均为100/106。
4. 个别因素修正
估价对象位于一层(共四层),建成于1997年,以其为100。比较实例分别位于五层、一层、一层,建成于2005年。综合考虑其楼层、成新、装修等因素的影响,确定比较实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/103、100/103。
(三)综合修正
根据评估经验,赋A、B、C交易实例权重均为1/3则: 估价对象比准单价=(2529.09+2432.79+2452.59)×1/3
=2471.49元/㎡
估价对象比准价格=70.69㎡×2471.49元/㎡
=174709.63元
(取整为¥174700.00元,单价为¥2471.35元/㎡) 七、 估价结果确定
估价人员根据估价目的,遵循估价原则和估价程序,依据国家的
有关法律、法规、政策,客观地选择估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过计算,结合估价人员的经验,发表公允的评估意见为:
估价对象在估价时点(2008年12月2日)的抵押价值为大写人民币壹拾柒万肆仟柒佰元整(¥174700.00元);单价为¥2471.35元/㎡。
附件:
1,估计对象照片