GDP及利率对房地产价格影响的分析
GDP及利率对房地产价格影响的分析
[摘 要]文章从介绍房地产市场四象限模型的基础理论开始,从GDP和利率两方面来分析其对房地产价格的影响,并以香港为例,采用从1998年至2008年的季度数据加以实证分析,得出结论,证明房地产价格与GDP和利率间存在着紧密的联动关系,同时也验证了四象限模型理论的正确性。
[关键词]四象限模型;GDP;利率;房地产价格
1 背景介绍
四象限模型作为房地产经济学的基础理论在实践中有着广泛的应用,房地产价格与城市居民的生活息息相关,而GDP和利率又与房价有着紧密的联系。市场经济条件下,房地产价格的形成机制非常复杂。决定房地产价格的既有房地产本身的因素,如:位置、地质、环境、外观等;也有其本身以外的因素,如:货币供给、利率、人口增长率、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况,进而影响房地产价格的。可以说,房地产价格是由供求关系决定的,与需求呈正相关,与供给呈负相关,其他所有因素只能影响价格而不能决定价格。众所周知,香港是世界上房地产行业发展最成熟、政策最完善的地区之一,对香港房地产情况的研究具有很强的代表性和说服力,自香港回归以后,尤其是近几年来,香港的房地产市场在不断成熟的同时也伴随着巨大的风险,这种风险主要体现在房价的波动性方面,因而房地产价格也成为了政府对市场宏观调控的重点。在影响房地产价格的经济因素中,GDP、利率相对比较突出,所以,在此我们主要做这两个方面的实证研究。
2 四象限模型简介
2.1 四象限静态模型
资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一,在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求;第二,物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市
场中经济变量之间的联系可以在图1所示的四象限静态模型中得到体现。图1 房地产资产市场与物业市场互动关系