第二章 房地产区位理论
第二章 房地产区位理论
第一节 区位理论概述
一、 区位特征
1、定义：区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与其它周围事物之间的经济联系。
2、特征
1) 区位的双重性：地理概念与经济概念
2) 动态性：自然区位的固定性与经济区位的变动性
3) 层次性：宏观区位与微观区位
4) 区位质量的等级：区位质量以区位效益来衡量，即区位因素对经济活动带来的直接和间接效益，在房地产中，以级差收益来表示区位效益。区位等级是指因土地位置不同而引起的区位效益和质量的差异。
5) 稀缺性
6) 相对性：经济区位的相对变化；以及区位效益的相对性
二、 区位因素
1、 自然因素，包括自然资源和自然条件
2、 劳动力因素
3、 基础设施因素
4、 地价因素
5、 集聚因素：生产要素在空间上的集中
6、 科技因素
7、 制度因素
8、 市场因素
9、 文化因素
10、 资金因素
三、 区位理论与房地产开发
区位理论主要研究区位的形成、变迁规律以及区位决策等问题。包括农业区位理论、工业区位理论以及商业、住宅区位理论等。区位理论起源于德国，代表人物有法国经济学家杜能，德国经济学家韦伯，美国经济学家阿兰索等。
第二节 工业和商业区位理论
一、韦伯工业区位理论
1、工业区位理论通过对运输成本、劳动力成本、集聚因素相互关系分析来确定生产成本最低或者利润最大的厂址。
2、假设条件：孤立的地区，除经济因素外，其他因素不变；消费区和市场已经知道；原料来源已知，有普遍存在，也有非普遍存在的原料；市场需求和劳动力供应不变；运费是重量和距离的函数；运输方式为铁路。
3、基本内容
根据生产成本最小的假设，考察生产费用中主要三项的影响：即运费、工资以及集聚。运费对区位选择的起决定作用，工资影响则可以引起
运费指向的工业区位的第一次偏离，集聚因素引起运费指向、工资指向决定的区位的再一次的偏离。最佳区位由三个因素共同决定。
1) 运费与区位选择
厂址应该选择运输成本最小的地区。影响运费最大的是原料，一种是普遍存在原料，对运费没有影响；另一种非普遍存在原料，对运费影响大。由此决定选择在原料产地设厂还是在消费地设厂。
2) 劳动力成本与区位选择
劳动力成本因其区位选择偏离的条件：劳动力成本的节约应该大于增加的运输成本。
3) 集聚与区位选择
当集聚或者分散带来的利益或者成本的节约超过离开运费最低或者劳动力成本最低的区位时所增加的费用，则选址由积聚决定。集聚效应是指生产要素的空间集中所带来的交易费用降低的现象，集聚效应的产生首先是由于规模经营带来得；其次，生产要素在同一个地区的集中所带来的好处，正的外部经济性，比如扩大企业之间的协作，公共础设施投资节省，信息交流，人才的流动等。
集聚对应着分散。分散因素是指通过促使某产业从经济活动过度集中的地区分散而导致交易费用的降低。因为过度集中会带来负外部性，区域质量下降，比如环境污染，交通拥挤，低价上升。
4、对韦伯区位理论的评价
忽视了技术进步对区位选择的影响，以电子产品为例，运费仅仅占成本很小比例0.25%；运输费率仅仅取决于运输距离和运量，这是
不现实的；在分析成本的时候，假定成本决定于运费和劳动力成本，在此基础上求解成本最小化，不够准确。
二、商业区为理论
严格来讲，并没有独立的商业区为理论，关于商业区为决策问题一般放在城市区位论（比如德国经济学家克里斯塔勒）中讨论，原因在于商业活动构成城市经济活动的主题，影响着城市布局和城市区位的形成。
第三节 住宅区为理论
一、居民家庭收入与住宅区位：同心圆
城市住宅分布呈显出以城市中心商误区为圆心的带状结构，从市中心到市郊，住宅档次和居民家庭收入由低到高分布。
根据这种理论，从里到外一次分布：
1、 高级住宅衰退带。是渐移地带。高收入家庭逐步迁出，
低收入家庭逐步迁入
2、 低级住宅区。随着市中心大规模开发，低收入家庭从
事中心迁出。距离上班地点较近的区域。
3、
中级住宅区。
展路径是便利的交通线，比如公路，河岸，海岸线等；高技住宅区也有向高级商务中心和社会名流居住地靠近的趋势。
二、距离与住宅区位 租金
1、
2、
预算线
3、 通勤费用