政府物业管理经验
上海市实行“酬金制”管理小区
浦东新区高行镇东力新村是一个老旧居民小区，物业费长期维持在每平方米每月0.45元。2011年9月，东力新村的物业公司经营亏损，要求退出小区，一下子把小区推进两难境地。挽留物业公司，就要大幅上涨物业费，这对于困难弱势群体居多的东力新村来说难以承受；不挽留物业公司，小区将面临无人管理的窘境。怎么办？经反复调研认证，东力新村居民区党总支和业委会决定在小区采取一种新的物业管理模式：酬金制。
一、物业费怎么用业委会说了算
2012年1月，酬金制物业管理模式在东力新村实施。业委会与物业公司达成协定，将小区物业费、停车费全部纳入业委会账户中，确保小区有稳定收入来源，为酬金制的顺利实施奠定基础。每月，业委会对物业公司的办公费、小区公共能耗费用逐一核定。大到路面维修，小到更换一个灯泡的公共维修资金，业委会都要进行审批，每一分钱都要算清楚，确保资金用到实处、用到明白处。
另外，业委会还敦促物业公司降低支出，将原先的小区物业行政管理人员减少50%，只保留一个小区经理和一个财务人员，并对小区原有的保洁员、保安员、绿化养护员精简择优录用。 不仅如此，物业公司还要公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务账目，业主有权就相关支出问题提出质
询，并可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
由于物业费从一笔“糊涂账”变成“明白账”，东力新村小区业主缴纳物业费的积极性一下子提高了。当年，小区物业费收缴率达到101%。原来，不少业主把往年欠缴的费用也补缴了。
二、干得好挣得少?跳出这个怪圈!
老旧小区物业管理一直是浦东基层社区管理中的难点问题。目前，在浦东的老旧小区中，物业管理收费模式以包干制为主，由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，物业公司自负盈亏。这种模式运行起来比较简单，但却存在一大弊端：在同等收费标准下，物业公司干得越好，挣得就越少。
近年来，物业公司各项固定成本开支连年增长，老旧小区物业定价标准上调幅度却不大，物业公司的利润空间被不断压缩，这导致不少物业公司“偷工减料”，降低服务标准，甚至被迫退出小区。
在酬金制模式下，这一问题迎刃而解。东力新村居民区党总支相关负责人介绍，所谓酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。“虽然这种收费方式利润率不高，但减少了中小物业公司的风险，能确保公司有一定盈利。”
实施酬金制的第一年，东力新村小区就实现盈余15万元。
对小区物业管理有了信心后，业主们不仅踊跃缴纳物业费，还踊跃缴纳小区停车费，其中70%的业主一次性缴清全年停车费，使东力新村这个老旧小区一举走出了物业管理困局。
如今，东力新村的酬金制物业服务运行模式已经被高行镇政府引入凯鑫苑等其他老旧小区，以破解老旧小区物业公司收费低、服务差的困境，全面提高小区的物业服务水平。