房地产开发项目成本控制管理

浅论房地产开发项目成本控制管理

摘要：本文首先概述分析了房地成开发项目的成本控制管理的涵义，并进一步明确了房地产项目开发成本控制管理的意义，进而提出了项目成本控制管理原则以及具体的管理措施，对于房地产项目开发建设具有一定的参考价值。

关键词：房地产开发项目；成本；控制管理

1房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目成本是指房地产开发企业在对房地产项目策划实施过程中指出的各项费用的综合，主要包括土地出让及拆迁补偿成本、项目规划设计成本、建筑安装工程成本、水电气等基础设施及公共配套设施成本、税费与管理费用、项目营销成本以及项目借贷融资费用与保险开支等构成。房地产开发项目成本控制管理的目的是通过项目开发实施的不同阶段通过各项管理措施，降低项目开发成本，提高房地产开发项目的经济效益。房地产开发项目成本控制管理作为动态控制管理，贯穿于房地产开发项目整个过程，包括房地产项目前期立项调研阶段、项目设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段以及营销阶段的成本控制。

2房地产开发项目成本控制管理意义

（1）促进土地资源合理利用，提高房地产项目投资利用率以及经济效益。现阶段我国城市建设用地资源不断紧张，土地出让价格以及拆迁补偿费用不断增长，土地成本在房地产企业项目开发成本中占到了相当一部分比例，因此加强房地产开发企业成本控制管理对

于合理利用土地资源，提高项目收益，减轻房地产市场泡沫冲击具有非常重要的作用。

（2）完善企业的管理制度，提高房地产企业市场竞争能力。随着我国房地产行业的不断发展，以及国家宏观经济政策的不断调控，房地产行业市场竞争日益激烈。在项目开发过程中，只有加强成本控制与管理，才能在土地开发及使用权的招标中取得优势，提高市场竞争能力。同时有助于房地产企业不断完善管理制度，实现房地产开发企业的集约化经营管理发展。

3房地产开发项目成本控制管理原则

（1）全过程动态控制。房地产开发项目成本控制管理并不是针对项目开发的某一环节，涉及到项目计划实施的全过程，因此在成本控制管理措施的制定上应当综合全面分析各个阶段对于成本控制的要求，统筹分析不同时期不同阶段的成本控制目标，制定具体可行的管理方案。

（2）管理措施具体可行。对于房地产开发项目成本控制管理措施，应当结合不同项目的特点，使管理措施切实可行符合项目实际情况。如果与项目实际情况不适合，不仅难以实现成本的控制管理，甚至会阻碍开发项目的顺利进行。

（3）提高认识水平，重视管理效率。成本控制管理制度与措施的落实，离不开项目参与人员的支持协作，因此项目开发建设管理人员应该提高对于成本控制管理的认识水平，支持有利于成本控制的各项管理规章制度的落实。同时，应该重视管理工作效率，全面的

审视各项措施及规章制度的落实情况及效果，并不断补充完善。

（4）具体明确，便于监督管理。对于成本控制各个阶段的各项管理措施，应当尽可能的详尽，同时结合奖惩机制，以便于定时检查落实情况，实现对管理制度及措施落实的有效监管。

4房地产开发项目成本控制措施

4.1项目可行性研究阶段成本控制

在房地产项目开发可行性评估阶段，应当充分考虑企业项目开发区域的地域条件以及房地产市场要求，进行大量的信息采集与前期调研工作，准确评价项目的可行性。房地产成本控制管理的根本目的是提高经济效益，因此，必须在项目初始阶段做好项目投资安全的评估以及成本投入的回收情况。房地产开发项目可行性研究主要包括对潜在消费者的调查，对项目开发区域市场容量、工程成本投入等进行准确分析。同时在可行性阶段制定项目资金的流量与销售计划，尽可能的减少房地产企业的资金成本与初始资金投入，便于房地产企业的资金循环，确保项目的顺利进行。

4.2房地产项目设计施工阶段成本控制

房地产开发项目的设计施工阶段成苯控制是项目整体控制中最为关键的部分，也直接影响到房地产开发项目的投资效益。在工程设计阶段的成本控制主要集中在房地产建筑设计标准、项目整体工程量以及招投标报价等方面，因此在设计过程中，首先选择合理的设计单位，对于方案的设计以及工程设计通过招投标方式进行，设计标准应该遵循在保证工程设计安全合理实用的前提下，合理的设置

防火防震等级，尽可能选择施工成本较低、质量安全可靠、工程施工量合理的方案。在设计过程中采取一定的限额措施，施工图设计中根据国家或者地方的相关标准规范，对于建筑的外型，结构等技术图纸文件进行标准化设计，以便于节省施工成本，提高施工作业效率。同时做好设计施工图的审核工作，以尽可能的减少设计变更或者现场签证等，以免导致成本增加。

房地产开发项目施工阶段的成本控制主要包括建筑施工材料的采购、施工现场的管理、工程变更控制等方面现阶段，建筑工程材料价格不断上涨，也不断推动了房地产市场成本投入的增加。因此加强工程项目建设施工材料的管理，十分有助于成本的控制。建筑材料的采购以及加工运输，结合房地产工程建设规模以及施工实际情况，确定材料采购总量以及供应单位，并通过招投标制度进行建筑材料的采购，对于价格不稳定的建筑材料，建立适当的库存。房地产项目的施工现场管理方面的成本控制管理，主要是通过优化施工组织设计，结合施工现场的实际作业条件，统筹安排各项资源，做到施工组织设计的技术经济趋于合理。

对于项目的工程变更以及竣工结算方面的成本控制管理，主要通过现场监管及财务审核完成。对于房地产项目的工程变更，必须建立完善的签证管理制度，明确工程预算管理部门的职权责任分工，加强对工程索赔的预见性以及索赔的审查管理，分析索赔产生的原因及费用构成，依据相关合同法律规定判别是否合理，做到工程量签证的处理及时管理完善。在房地产开发项目竣工阶段，成本控制

管理主要集中在项目的审核阶段，加强工程签证以及预算的清理工作，严格按照合同以及相关的协议规定，确定各项规费的审查、施工奖项的发放以及尾款会签管理，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

4.3房地产项目营销阶段成本控制

在房地产项目的租售营销阶段，成本的控制关键在于营销策略的制定以及营销代理机构的选择上，制定合理完善的营销策划方案，准确的把握房地产项目的市场定位，并结合所在区域的环境、人文以及经济情况，制定有针对性的广告与营销推广手段。良好的营销策划方案可以在短时间内完成房地产项目的销售计划，进而可以降低销售成本。房地产营销方案的制定必须符合市场需求，可以通过建立体验营销模式，充分利用项目推广宣传费用。对于宣传媒体的选择，可以选择网络或者其他新型多媒体方式，以尽可能的节约宣传广告费用。

结语

由于房地产市场的发展难以预估以及市场条件的不断变化，成本控制与管理是房地产企业应对市场变化，提高自身生存与竞争能力的重要手段。在房地产项目开发建设过程中，加大对于成本控制管理的重视，并将成本控制管理作为贯穿项目开发实施的管理目标，制定合理的管理制度与措施，并分阶段有序的落实实施，是实现房地产项目开发成本控制目标得以实现的有效途径，对于提高房地产企业效益以及市场竞争力水平也具有重要的意义。

参考文献：

[1]王玉红.房地产开发企业会计[m]．大连:东北财经大学出版社，2003.

[2]谭峥嵘.工程造价成本控制方法浅析[j].中小企业管理与科技,2009,（1）.

[3]周巍．房地产开发项目造价控制与成本管理研究[j].特区经济，2008，（5）.

[4]刘秋雁，陈虹霖．房地产开发与经营[m].上海：上海财经大学出版社，2004.