大连市城市地价动态监测工作汇报

大连市城市地价动态监测工作汇报

一、工作组织及经费

大连市作为全国首批开展城市地价动态监测工作的城市之一，于2000年正式开展此项工作。该项工作由大连市国土资源和房屋局负责监督实施，大连天石不动产顾问有限公司为项目的具体承担单位。

地价动态监测工作开展后，市领导、主管局领导及承担单位的领导对此项工作非常重视。在组织上，成立了专门领导小组，负责组织、协调、监督工作；项目承接单位成立了专门的课题小组，主要负责项目的技术设计、采集和分析各个管理部门及评估中介机构等相关部门的信息数据，并进行成果整理，课题组人员固定，分工明确，并一直工作至今，从而保障了此项工作的连续性和质量性。

项目之初，在没有地方配套经费的情况下，该项工作主要靠国家下拨经费起动和项目承担单位的垫资运营，从而保证了监测工作的持续进行。2005年，连同全市农地分等定级、最低限价制定、存量建设用地调查等多项工作，大连市政府下拨了部分经费。虽然地价监测经费只是其中的极小部分，但对该项工作的继续开展却给予了一定的经费保障。

二、地价监测点的设立

大连市的地价监测范围为主城区（包括甘井子农村部分）约580平方公里。除山林地230平方公里外，实际监测范围约为350平方公里。

根据城市地价监测的要求，按照地价监测点的设立原则，我们采

用分层抽样技术，按不同土地级别、不同用地类型，在监测区域内共划分了240个监测区，其中120个为长期监测区。根据要求，在监测区内布设了监测点，其中商业用地50个，居住用地40个，工业用地30个，每个监测点又选取了3-4个辅助样点。

为了做好监测分析工作，我们按照区域的开发及地价变化程度划定了三类地价区，即开发成熟区域（地价变化平稳）、开发热点区域（地价变化明显）、待开发区域（地价基本无变化），通过分析区域的地价变化趋势，进而分析城市地价变化趋势。

三、地价监测资料的收集

地价动态监测工作需要大量的信息数据支持。为保证资料收集的全面、准确、及时，我们采用多种方式进行收集，如派估价人员到土地、房产、统计等部门进行实地调研、查阅资料；到土地、房产等交易部门进行市场调查或派调查小组进行专项调查；对内部资料进行整理，获取有用的地价信息；上网查询相关信息；对地价信息资料不足的，采用评估进行补充；通过多种方式，收集了大量的信息资料，平均每个季度的信息采集量近千条。

在信息数据的采集过程中，我们侧重对以下六个方面的信息资料进行收集。

1．土地管理信息：包括土地日常供应情况、基准地价执行情况等；

2．土地招标、拍卖、挂牌信息；

3．房地产市场信息：包括新建商品房及二手房信息；

4．土地抵押及企业改制中的地价信息；

5．土地课题性研究信息：如区片价、最低限价工作中的基础资料及成果信息；

6．背景信息：如社会经济指标、房地产价格指数、土地公告、最新政策规定、房地产管理动态等

我们将以上收集的信息资料分门别类录入到计算机中，并进行整理分析，剔除异常信息或进行标准修正，建立地价监测空间及属性数据库。

四、地价动态监测成果校核

在城市地价监测初步成果形成后，我们采用分层核对的方式进行校核。

1．与行政管理人员进行沟通。由管理人员综合考虑土地日常供应状况，从行政管理的角度分析地价变化趋势是否与之吻合；

2．组织评估人员进行核对。通过评估人员对日常个案评估的地价水平的了解，验证地价变化趋势是否与之吻合；

3．分析房地产市场进行核对。通过对房地产市场变化情况、土地招拍挂情况以及社会经济发展水平等进行分析，了解地价变化趋势是否与之吻合；

经过分层核对，对不合理的地价异常变动情况进行分析和解释，在无异议后，将成果汇总，形成分析报告。

五、下一步工作打算

为了进一步做好我市的城市地价动态监测工作，我们拟在今后的工作中加强以下几方面的工作：

1．扩大城市地价监测范围至全市区域

随着城市化进程的加快，我市的城市边缘区正在成为开发热点区域，有的房地产开发项目已延伸至外围区市县。为了更好地监测城市

地价变化趋势，我们将逐步扩大地价监测的范围，第一步先将监测范围由主城区扩大到城市相邻区域，然后与土地市场动态监测工作相结合，将监测范围扩大至全市区域。

2．加大市场信息收集力度，建立全方位、实时性的信息收集体系 地价监测基础数据的真实及及时性，对监测成果的准确性非常重要。我们将进一步加大市场信息资料的收集力度，将组织全市域的评估机构、房产中介机构等参与此项工作，通过与房地产市场方面的数据有机结合，建立全方位的、实时性的信息收集体系，以保证信息数据的全面、准确、及时，建立原始数据的采集档案，保证信息资料达到可复核程度。

3．建立市场分析体系，加大市场分析力度

与土地市场动态监测工作相结合，通过设立固定的专家组、开展专题性研究、技术论坛等方式，建立市场分析体系，加大房地产市场分析力度，使地价监测成果更能客观地反映城市地价变化趋势，更符合实际。

4．加强监测成果的推广应用

加强地价监测成果的宣传及应用，深化与地方政府政务公开、信息公开工作的衔接，将成果融入到基准地价更新、市级土地收购储备计划、节约集约用地等国土资源的日常管理工作中，通过实际应用，可校核及验证该成果是否符合实际，以利于该成果的进一步完善；另一方面，通过对现有成果的深加工，提升成果的附加值，提高社会效益及经济效益。

六、尚需进一步探讨的技术难点

按照国家城市地价动态监测技术规程，我市的城市地价动态监测

工作在不断地完善。但是，在日常工作中，我们也碰到了几个技术难点，需要进一步探讨和解决。

1．监测目标市场的设定

目前，我们城市地价监测关注的始终是一级市场。但是对于二级市场，以及目前一级市场正在不断完善的地区，在监测中应如何考虑，如何设定监测目标市场。

2．土地级别与区片价

在地价监测工作中，土地级别的划定，已不适应地价监测工作。土地级别与区片价两者如何更好地结合、统一。

3．数据的分析及解读工具

目前，城市地价监测数据及成果由各地方自行上报至国家，各地数据量大、工作量大，缺乏统一的数据分析和解读工具，迫切需要市场分析工具和理论研究成果。