构建不动产继承登记新程序
《北京市不动产登记工作规范（试行）》《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》（以下简称《工作程序》）于2015年11月25日同时印发，这是北京市全面实施不动产统一登记制度后制定的规范性文件。
其中，《工作程序》是落实国家层面取消继承权公证作为登记申请必要条件的政策要求，将继承（受遗赠）关系的相关法律规定与登记程序进行融合，同时紧密结合北京市登记实践制定的具有可操作性的规范性文件。如何理解新程序与不动产登记法定程序的关系、各个环节的功能与作用，是保证正确执行程序要求的前提。
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新程序是对依申请登记程序的分解和细化。
因继承（受遗赠）取得不动产权利的，是《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第14条第2款规定的可以由当事人单方申请的情形之一，其办理流程应符合依申请登记程序的基本要求，即申请、受理、审核、登簿。
《工作程序》对未提交经公证的材料或生效的法律文书的继承（受遗赠）不动产登记申请办理流程的细化，主要依据国土资源部于2016年5月30日印发的《不动产登记操作规范（试行）》（简称《规范》）1.8.6条款的规定。该条在依申请登记程序的总体程序基础上，就具体办理继承（受遗赠）不动产登记增加了特殊环节：在受理登记之前，要求全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的登记机构进行继承材料查验；在审核环节，认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况；在审核后、登簿前增加公示环节。
《工作程序》以《规范》1.8.6的规定为基础，提出了在申请之前需核实不动产登记相关情况，继承材料查验环节包括告知、查验和询问、查验结果意见等内容，经过查验属于受遗赠的增加了缴税环节，同时对整个程序中涉及的有关文件制定了规范化文本。最终，《工作程序》将新程序分为七个环节，即核实不动产登记有关情况、不动产登记申请、继承材料查验、不动产登记受理、不动产登记审核、公示及登记。从环节上看，相较于依申请登记程序似乎多了三个环节，突破了依申请登记程序的规定。但经过认真分析和比较之后可以发现，新程序是对依申请登记程序的分解和细化。
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核实不动产登记有关情况是便民理念的体现。
继承（受遗赠）不动产登记申请人（简称申请人）继承开始前不是不动产登记的权利人，不了解不动产上已存在的权利负担。为方便申请人了解是否存在查封、抵押登记、预告登记、异议登记、网签等情况，在申请之前处理限制性状态，做好登记申请的前期准备，在新程序中增设的这一环节有助于后续整个不动产登记的办理。作为一项出于便民理念提出的工作环节，虽是提高登记效率的有效措施，但是若申请人不愿意或者不同意进行核实及查询，登记机构没有强制权。这种情况下，不影响申请人直接提出不动产登记申请，但存在因申请人不了解不动产登记现状造成申请材料不齐全、不满足申请条件等不良后果的可能。
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继承材料查验是特殊的查验和询问形式。
继承材料查验是《规范》对登记机构在“受理登记前”就申请事项进行查验和询问提出的“新概念”，要求全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行。
查验或者询问并不是针对继承（受遗赠）不动产登记提出的新要求，《物权法》第12条规定的登记机构应当履行的职责便包括查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人。《条例》第19条规定对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。《规范》规定申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问（《规范》2.1.5），受理是指不动产登记就依法查验申请主体、申请材料、询问登记事项、录入相关信息出具受理结果等工作的过程（《规范》3）。可以看出，查验和询问是不动产登记申请、受理环节的内含工作内容，继承材料查验是对因继承（受遗赠）这种特定登记原因进行登记申请时所采取的查验和询问形式的具体化规定，这是登记机构的法定职责，也是申请人及利害关系人的法定义务。同时，《工作程序》并未改变依申请登记程序的规定，而只是把申请、受理时的询问和查验工作作为一个单独环节提出来加以细化，提高可操作性。
继承（受遗赠）作为财产转移的一项重要民事制度，其法律关系复杂，涉及的利害关系人范围较广。申请人仅凭提交的申请资料不能证明其拥有合法有效的继承权，需充分结合有关利害关系人的意思表示、证明材料是否具有最终效力（多遗嘱存在的可能性）、是否存在特留份情形等诸多因素。因此，为保护相关权利人合法权益，保障不动产权益安全，《工作程序》采取了《规范》规定的基本流程，对继承材料查验进行了细化，符合继承（受遗赠）不动产这种特定原因引起的不动产登记内在要求。
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公示环节是审核程序作用的强化和补充。
《规范》要求经审核后，对拟登记的事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期满无异议的，将申请登记事项进行登簿。以此为基础，《工作程序》进行了同样的规定。同时明确要求公示期满后，应再一次核实不动产登记有关情况，这是考虑到因继承（受遗赠）关系复杂、查验时间可能较长、期间可能发生影响不动产权利客观状态的因素等情况，因而提出的新要求。
对于公示本身发挥的作用，可以结合整个程序进行综合考量，应主要集中在以下几个方面：一是公示拟被继承（受遗赠）不动产的基本情况，以便判断他人对该不动产是否存在权属争议；二是公示转移登记原因以及被继承人姓名，以便判断是否存在其他继承人或依据继承法律法规规定对被继承人的遗产享有继承权或可分得适当份额的人；三是公示登记申请人姓名，以对其是否具有合法继承权广泛征求意见，在新程序制定过程中，因考虑到对登记申请人个人隐私的保护，在公示模板中未对登记申请人的姓名进行公示，在操作实践中可以征求申请人意见后决定是否予以公示。
作者单位：北京市规划和国土资源管理委员会不动产登记处
《中国不动产》2017年第4期